💰 실질취득 약 70,000,000원 🏠 보증금 70,000,000원 ⚠️ 대항력 有 📉 2회 유찰 · 49%
부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 8층 803호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)이고, 감정가 115,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 56,350,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 유찰률보다 임차인 인수 구조를 먼저 봐야 합니다.
본건 주소와 직접 일치하는 803호 점유자는 조동진입니다. 전입일은 2023.06.26, 보증금은 70,000,000원이며, 권리분석상 대항력이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가보다 보증금이 크므로 단순히 “5,635만원짜리 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 이 유형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 커져 실질취득 총액이 약 70,000,000원 수준으로 고정되는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 8층803호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 경매개시결정
등기부에는 2018.12.13 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,940,000,000원 근저당권이 있었지만 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 분석상 말소기준은 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 본건 803호 조동진의 전입일 2023.06.26은 이보다 앞서므로 대항력 있는 임차인 인수 위험이 핵심이 됩니다.
2024.06.18에는 추징보전명령에 기한 국의 가압류가 등기됐고, 이는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 2022.12.09에는 민간임대주택등기가 기재되어 있으며, 등기 내용상 임대의무기간 및 임대료 증액기준을 준수하는 민간임대주택으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 803호 조동진의 7,000만원이 가격을 결정한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조동진 | 8층803호(연산동,수림하우스) | 2023.06.26 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 |
따라서 다음 회차의 최저가가 39,445,000원, 그 다음 회차가 27,611,500원으로 내려가더라도 “낙찰가가 크게 싸졌다”는 결론을 바로 내릴 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수분이 커지면서 실질취득은 약 70,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자보다 실질취득
현재 회차는 감정가 115,000,000원의 49%인 56,350,000원입니다. 하지만 본건은 대항력 임차인 보증금이 최저가보다 크므로 56,350,000원을 시세 비교의 출발점으로 쓰면 안 됩니다. 실질취득 약 70,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,414,300원 |
| 임차인 조동진 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,935,700원 |
현재 회차 배당계산에서는 집행비용 1,414,300원을 제외한 54,935,700원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 다만 매수인의 실제 가격 판단은 이 배당표와 별개로 803호 대항력 임차인의 보증금 인수 구조를 반드시 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 남서측 인근. 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔이며 주거용 오피스텔로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 내외 포장도로, 북서측 약 2m 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역입니다.
- 토지. 토지면적 233.9㎡, 공시지가 2,814,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 56,350,000원만 보고 입찰가를 판단하지 말고 실질취득 약 70,000,000원을 기준으로 보세요.
- 803호 임차관계 확인. 조동진의 보증금 70,000,000원과 대항력, 우선변제 및 배당 여부를 매각기일 전 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰도 동일 원칙. 3회 유찰 시 39,445,000원, 4회 유찰 시 27,611,500원으로 내려가더라도 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 있으므로 관련 등록상태와 매각 후 처리 관계를 원본 기준으로 확인하세요.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했다고 기재돼 있으므로 내부 이용상황과 실제 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 주거용으로 추정되는 오피스텔인 만큼 아파트와 같은 환금성을 전제로 응찰가를 정하지 말고 실제 매수 수요와 임대수요를 함께 점검하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “7,000만원 실질취득”
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 115,000,000원에서 56,350,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 2회 유찰·49%라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 803호에는 말소기준보다 앞서 전입한 조동진과 보증금 70,000,000원이 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득 약 70,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수 부담이 커지는 구조이므로 단순 유찰률을 가격 메리트로 환산하면 안 됩니다. 등기는 비교적 정리되지만, 임차인 인수 때문에 가격 계산이 달라지는 물건. 이것이 부산지방법원 2023타경64487의 핵심입니다.
