부산지방법원 2023타경64487. 대상은 연산동 수림하우스 10층 1004호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 “오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)”이고, 감정가 100,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 자료상 최저매각가는 49,000,000원입니다. 숫자만 보면 절반 가격이지만, 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금 미배당액입니다.
1004호에 직접 특정되는 임차권등기자는 여운영과 문혜원 2명입니다. 여운영은 2021.03.25 전입·확정일자를 갖고 있으며 등기된 미반환 보증금은 45,000,000원입니다. 문혜원은 2023.03.22 확정일자, 2023.04.17 주민등록일자를 갖고 있고 보증금은 70,000,000원입니다. 제공된 배당계산에서는 현재 매각대금 49,000,000원 중 집행비용 1,282,000원, 여운영 45,000,000원, 문혜원 2,718,000원이 배당되어 문혜원에게 67,282,000원이 남는 구조로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 10층1004호 (연산동, 수림하우스) |
| 용도 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,450,000,000원 |
| 자료상 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 1004호는 임차보증금 미회수분이 핵심
등기부에는 2018.12.13 남부산농업협동조합 근저당권 채권최고액 2,940,000,000원이 있었고, 해당 등기는 자료상 이미 말소로 표시됩니다. 이후 2024.01.02 임의경매개시결정, 2024.06.18 국가의 추징보전 가압류가 기입됐습니다. 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 이 물건의 실질 위험은 후순위 가압류보다 선순위 임차보증금의 미회수분입니다.
② 1004호 임차인 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여운영 전유부분 전부 | 2021.03.25 / 2021.03.25 | 45,000,000원 80,000,000원 중 미반환액 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 계산상 0원 |
| 문혜원 건물 전유부분 전부 | 2023.04.17 / 2023.03.22 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 67,282,000원 |
현재 매각가 가정에서는 여운영의 45,000,000원이 전액 배당되고, 문혜원에게는 2,718,000원만 배당됩니다. 따라서 문혜원의 보증금 중 67,282,000원이 미회수로 남습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가와 결합되는 인수형에서는 최저가가 더 내려가더라도 미배당액이 커져 실질취득액이 함께 내려가지 않는 구조가 됩니다. 이 사건의 확인된 임차보증금 합계는 115,000,000원이고, 현재 회차는 집행비용까지 포함해 실질취득액이 116,282,000원으로 계산됩니다.
③ 현황조사 교차점검 — 다른 호실·호실 미상 점유자는 분리해야 한다
현황조사에는 201호·202호·204호·301호·302호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호 등 1004호와 다른 호실의 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 이들의 보증금을 1004호 인수액에 그대로 합산하면 대상 호실의 취득부담을 과대계산하게 됩니다.
또한 호실이 특정되지 않은 점유자들도 존재합니다. 이들 중 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 경우에는 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 1004호와의 관련성 및 대항력 여부가 가능·미상인 상태로 봐야 합니다. 따라서 1004호 입찰 판단에서는 등기부·매각물건명세서에 직접 특정되는 여운영·문혜원을 우선 기준으로 보고, 호실 미상 점유자의 실제 점유호실은 원본과 현장에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 여운영 보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 1. 임차인 문혜원 보증금 | 70,000,000원 | 2,718,000원 |
| 문혜원 미배당 · 매수인 인수 | 70,000,000원 | 67,282,000원 미회수 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산은 집행비용 1,282,000원과 두 임차권자의 배당으로 매각대금 49,000,000원이 전부 소진되는 구조입니다. 문혜원의 부족분 67,282,000원은 자료상 매수인 인수로 표시됩니다.
⑤ 민간임대주택등기·기타 권리 메모
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 기입돼 있으며, 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 등기돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
- 근저당. 2018.12.13 남부산농업협동조합 채권최고액 2,940,000,000원 근저당이 있었고 자료상 이미 말소로 표시됩니다.
- 근저당권 이전. 2024.02.28 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 등기가 기재돼 있습니다.
- 가압류. 2024.06.18 국가의 추징보전액 7,356,400,000원 가압류가 기입돼 있으며, 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 승강기·기계식 주차·도시가스·난방·소화전·급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,814,000원/㎡이며 토지면적은 233.9㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1004호 인수액부터 계산. 현재 확인된 문혜원 미배당액 67,282,000원을 낙찰가에 반드시 더해 실질취득액을 판단해야 합니다.
- 최저가 49% 착시 금지. 49,000,000원만 보면 감정가의 절반이지만, 현재 확인 실질취득액은 116,282,000원으로 감정가를 웃돕니다.
- 임차권 원본 확인. 여운영·문혜원의 배당요구·대항력·배당순위와 실제 배당액을 매각물건명세서와 배당표 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 호실 미상 점유자 확인. 현황조사상 호실이 특정되지 않은 점유자가 다수 있으므로 1004호 실제 점유 여부를 현장 및 전입세대 열람 자료와 대조해야 합니다.
- 다른 호실 보증금 합산 금지. 201호·202호·301호·404호·601호·701호·803호·901호·1001호·1003호·1006호 등 다른 호실 점유자의 보증금을 1004호 인수액에 넣어서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 점검. 2022.12.09 기입된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 확인된 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “116,282,000원 실질취득”을 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 함정은 49,000,000원이라는 최저가입니다. 2회 유찰된 숫자만 놓고 보면 감정가 100,000,000원의 49%에 불과하지만, 1004호에 직접 확인되는 임차권을 배당구조에 넣으면 문혜원의 보증금 67,282,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 현재 회차의 확인 실질취득액은 116,282,000원입니다.
실거래 시세 근거도 없는 상태에서 감정가보다 높은 실질취득액을 부담하게 되고, 두 차례 유찰까지 진행된 점을 감안하면 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 여기에 호실 미상 점유자의 1004호 관련성까지 최종 확인해야 합니다. 결론은 분명합니다. 이 물건은 “싸게 떨어진 오피스텔”이 아니라, 선순위 임차보증금 인수를 먼저 해결해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
