부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 7층 702호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 “오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)”입니다. 표면상 가격은 감정가 109,000,000원에서 2회 유찰돼 53,410,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 임차보증금 인수입니다.
702호에는 박유슬의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2023.03.16, 확정일자는 2023.03.21, 주민등록·점유개시는 2023.04.05이며 보증금은 70,000,000원입니다. 경매개시결정은 2024.01.02입니다. 박유슬은 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 정리돼 있고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 52,048,620원에 그쳐 17,951,380원이 미배당되며, 이 부족분은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 7층702호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 · 2018.12.27 매매 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 임차인 미배당
등기부에는 2018.12.13 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,940,000,000원 근저당이 있었으나 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 사건의 말소기준으로 정리된 권리는 2024.01.02 임의경매개시결정이며, 이후 2024.01.25 박유슬의 주택임차권등기와 2024.06.18 국의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 임차권등기 자체가 말소되는 것과 보증금 반환채무가 없어지는 것은 별개의 문제입니다. 박유슬의 미배당 보증금은 매수인 인수로 계산됩니다.
② 임차관계 — 702호는 박유슬을 기준으로 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박유슬 | 주거용 건물의 전부 | 2023.04.05 / 2023.03.21 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
박유슬은 2023.03.16 임대차계약, 2023.03.21 확정일자, 2023.04.05 주민등록 및 점유개시가 확인되며 배당요구도 했습니다. 현 배당가정에서는 보증금 전액을 회수하지 못하므로 부족분은 매수인 인수로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 1. 임차인 박유슬 보증금 | 70,000,000원 | 52,048,620원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 17,951,380원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,410,000원에서는 집행비용 1,361,380원을 제외한 52,048,620원이 박유슬에게 배당되는 계산입니다. 보증금 70,000,000원과의 차액 17,951,380원은 매수인 인수로 남습니다.
④ 등기·임대주택 체크포인트
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하며, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택으로 기재돼 있습니다.
- 주택임차권. 박유슬의 임차권등기명령은 2024.01.22, 등기 접수는 2024.01.25입니다. 보증금은 70,000,000원입니다.
- 가압류. 2024.06.18 국의 가압류가 있으며 추징보전액은 7,356,400,000원입니다. 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 소유권. 장정하는 2018.12.27 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 거래가액은 54,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 42m 이하·교육환경보호구역입니다. 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란해 내부 이용상황과 임차인 점유여부의 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 53,410,000원에 응찰하더라도 박유슬 미배당 17,951,380원을 합친 71,361,380원이 핵심 금액입니다.
- 보증금보다 낮아지는 유찰가 착시 금지. 대항력 있는 보증금이 최저가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락이 그대로 이익으로 연결되지 않습니다.
- 호실 미상 전입자 확인. 현황조사상 호실이 특정되지 않은 점유자들이 있어 702호와의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 박유슬 배당결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 달라지므로 배당요구·배당순위·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기된 임대의무와 매각 후 법률관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 내부·점유 재확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 상태와 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “보증금 7,000만원”이 먼저다
이 사건은 감정가 109,000,000원에서 최저가가 53,410,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 702호의 박유슬 보증금은 70,000,000원이고, 현재 배당가정에서 17,951,380원이 미배당됩니다. 따라서 실제 판단 기준은 최저가 53,410,000원이 아니라 실질취득 71,361,380원입니다.
또한 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 71,361,380원이 시세보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 여기에 수림하우스 전체 현황조사에는 타 호실 점유자와 호실 미상 전입자들이 함께 확인됩니다. 가격 할인보다 임차권·점유관계 검증이 먼저인 사건입니다. 최저가가 더 내려가더라도 대항력 임차보증금 미배당분이 커질 수 있으므로 ‘더 유찰되면 더 싸진다’는 단순 접근은 피해야 합니다.
