65,170,000원
부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 8층 806호로, 감정평가상 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)입니다. 현재 소유자는 장정하이고, 2018년12월27일 매매를 원인으로 2019년2월15일 54,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가 133,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 65,170,000원까지 떨어졌습니다.
하지만 이 사건에서 낙찰가 하락은 곧바로 싸게 사는 결과로 연결되지 않습니다. 현재 회차 배당표상 매각대금 65,170,000원은 집행비용 1,573,060원과 김진재 임차인 배당 63,596,940원으로 모두 소진됩니다. 김진재의 보증금 100,000,000원 중 부족분 36,403,060원이 매수인 인수로 남고, 그 밖에 우선변제 없이 전액 인수로 계산된 확인 보증금까지 합하면 매수인 인수예상액은 1,006,403,060원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 8층806호 (연산동,수림하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 |
| 소유자 | 장정하 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
등기상 2018.12.13 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 채권최고액 2,940,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.01.02 임의경매개시결정으로 계산되어 있고, 이후 가압류와 김진재의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 등기 자체의 소멸과 임차보증금 반환의무는 별개의 문제입니다. 김진재는 2020.02.07 전입, 2020.01.21 확정일자, 보증금 100,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인되며, 현재 회차 배당 후에도 36,403,060원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 또한 현황조사상 다수 점유자가 경매개시결정보다 먼저 전입한 것으로 조사되어 있습니다.
② 임차인 — 확인된 보증금만으로도 최저가를 압도
현황조사·문건접수·임차권등기에서 확인되는 사람은 39명입니다. 보증금이 확인된 사람은 14명이며, 확인된 보증금 합계는 1,070,000,000원입니다. 이 중 김진재는 배당을 받지만 부족분이 남고, 나머지 확인 보증금은 현재 배당계산에서 전액 또는 상당액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 25명은 대항력 여부와 인수액을 최종 확정하기 어렵습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김소운 | 2층201호 | 2020-12-30 | 70,000,000원 | 대항력 우선변제 미확인 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023-10-10 | 10,000,000원 월 400,000원 | 대항력 우선변제 미확인 |
| 진현정 | 2층204호 | 2021-02-19 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024-01-15 |
| 김석기 | 3층301호 | 2022-07-11 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 조나은 | 3층302호 | 2018-12-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019-01-31 | 70,000,000원 | 대항력 배당요구 2024-01-12 |
| 양영도 | 미상 | 2023-07-13 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김수지 | 미상 | 2018-12-24 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 노현주 | 미상 | 2019-01-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024-01-12 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021-02-19 | 110,000,000원 | 대항력 우선변제 미확인 |
| 조서현 | 미상 | 2022-07-13 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박나레 | 미상 | 2018-12-14 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 하수민 | 미상 | 2022-02-04 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024-01-12 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019-01-10 | 70,000,000원 | 대항력 배당요구 2024-01-15 |
| 박혜진 | 미상 | 2023-02-21 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 윤여진 | 미상 | 2021-08-06 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019-01-21 | 100,000,000원 | 대항력 배당요구 2024-01-11 |
| 유나이 | 7층701호 | 2020-01-03 | 70,000,000원 | 대항력 배당요구 2024-01-15 |
| 박유슬 | 미상 | 2023-04-05 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이상우 | 미상 | 2021-12-20 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 강다경 | 미상 | 2019-11-25 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024-01-12 |
| 양정은 | 미상 | 2022-02-03 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이나영 | 미상 | 2020-01-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023-06-26 | 70,000,000원 | 대항력 우선변제 미확인 |
| 장수연 | 미상 | 2019-08-12 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024-01-17 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018-12-31 | 70,000,000원 | 대항력 배당요구 2024-01-15 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021-12-03 | 80,000,000원 | 대항력 우선변제 미확인 |
| 박삼희 | 미상 | 2023-02-17 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 안동희 | 미상 | 2019-09-11 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이보람 | 미상 | 2020-09-01 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정유경 | 미상 | 2019-01-28 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김소현 | 미상 | 2020-04-02 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019-11-14 | 70,000,000원 | 대항력 우선변제 미확인 |
| 윤대성 | 미상 | 2021-12-23 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020-01-10 | 70,000,000원 | 대항력 우선변제 미확인 |
| 문혜원 | 미상 | 2023-04-17 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2024-01-17 |
| 윤희정 | 미상 | 2019-02-28 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정유정 | 10층1006호 | 2023-03-31 | 110,000,000원 | 대항력 우선변제 미확인 |
| 김진재 | 주거용 건물의 전부 | 2020-02-07 | 100,000,000원 | 대항력 우선변제 확정일자 2020-01-21 · 배당요구 2024-02-02 |
보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고자는 없어 조사된 39명은 모두 실제 점유·임차 관련 인원으로 취급했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,573,060원 |
| 1. 임차인 김진재 보증금 | 100,000,000원 | 63,596,940원 |
| 인수 · 김진재 부족분 | 36,403,060원 | 0원 |
| 인수 · 김소운 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이수민 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송남희 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안서연 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 권용훈 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 성지민 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유나이 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조동진 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 서혜영 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김병우 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김봉주 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김보민 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정유정 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 65,170,000원은 집행비용 1,573,060원과 김진재 배당 63,596,940원으로 전액 소진됩니다. 김진재의 미배당 36,403,060원과 다른 확인 보증금을 합한 매수인 인수예상액은 1,006,403,060원입니다. 보증금 미상 점유자의 금액은 포함되지 않았습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰을 기다려도 해결되지 않는 구조
| 회차 | 매각가 | 인수예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 65,170,000원 | 1,006,403,060원 | 1,071,573,060원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 45,619,000원 | 1,025,602,142원 | 1,071,221,142원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 31,933,299원 | 1,039,041,500원 | 1,070,974,799원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 남서측 인근. 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로, 북서측으로 폭 약 2m 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 42m 이하·교육환경보호구역입니다.
- 토지. 토지면적 233.9㎡, 공시지가 2,814,000원/㎡, 지목 대, 평지의 세로장방 형태입니다.
- 시설. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 현재 65,170,000원이 아니라 인수예상액을 합한 1,071,573,060원이 핵심입니다.
- 김진재 미배당 확인. 보증금 100,000,000원 중 현재 배당 63,596,940원, 부족분 36,403,060원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 다른 확인 보증금의 귀속 확인. 여러 호실 임차인이 함께 조사되어 있으므로 각 임차보증금이 806호 매수인에게 실제 승계되는지 매각목적물별로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 25명 재확인. 금액·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자는 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기가 매각 후 어떤 상태로 정리되는지 확인해야 합니다.
- 유찰만 기다리는 전략 금지. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득액이 각각 1,071,221,142원, 1,070,974,799원으로 거의 줄지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·매각대상목록을 상호 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,517만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
감정가 133,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 65,170,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 배당계산은 매수인이 별도로 부담할 금액을 1,006,403,060원으로 잡고 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 1,071,573,060원입니다.
더구나 39명의 임차·점유 관련 인원 중 25명은 보증금이 확인되지 않았고, 여러 호실의 점유관계가 함께 조사돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 몇 번 더 유찰되는지가 아니라 각 임차보증금의 실제 귀속과 승계 범위를 확정하는 것입니다. 그 범위가 정리되기 전에는 최저가를 근거로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 가격보다 권리확정이 먼저인 고위험 사건입니다.
