부산지방법원 2023타경64487. 연제구 연산동 수림하우스 8층 802호 오피스텔입니다. 감정요항표상 이용상태는 “오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)”이고, 10층 건물입니다. 소유자 장정하는 2019.02.15 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 54,000,000원입니다. 현재 최저가는 53,410,000원으로 거래가액과 비슷한 수준까지 내려왔지만, 권리분석에서는 낙찰대금보다 대항력 임차인의 미배당 보증금을 먼저 봐야 합니다.
말소기준은 제공된 권리판정상 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 802호에 직접 특정된 이나영의 전입일은 2020.01.31, 확정일자는 2019.12.26입니다. 전입이 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2024.01.31 접수되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 그보다 앞선 점유·전입에 따른 보증금 부족분까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 8층802호 (연산동, 수림하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨) · 10층 건물 내 8층 802호 |
| 소유자 | 장정하 (2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.09 접수 · 민간임대주택 등록 등기 존재 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 앞선다
2018.12.13 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,940,000,000원의 공동담보이고 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 제공된 권리판정의 말소기준은 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 그 후 2024.01.31 이나영의 주택임차권이 등기됐고, 2024.02.28 근저당권자 명의가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록, 2024.06.18 추징보전액 7,356,400,000원의 가압류가 이어집니다. 경매개시결정 이후 등기된 가압류와 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 802호 특정 1명, 호실 미상 전입자 22명
| 구분 | 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 802호 직접 특정 | 이나영 | 건물 전유부분의 전부 | 2020.01.31 확정 2019.12.26 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 17,951,380원 |
| 호실 미상 | 양영도 · 김수지 · 노현주 · 조서현 · 박나레 · 하수민 · 박혜진 · 윤여진 · 박유슬 · 이상우 · 강다경 · 양정은 · 장수연 · 김진재 · 박삼희 · 안동희 · 이보람 · 정유경 · 김소현 · 윤대성 · 문혜원 · 윤희정 | 미상 | 2018.12.14~2023.07.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
수림하우스에는 여러 호실의 임차인이 함께 조사되어 있습니다. 201호·202호·204호·301호·302호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호처럼 다른 호실로 명확히 특정된 임차인은 802호 인수액에 합산하면 안 됩니다. 반면 위 표의 22명은 점유 호실이 특정되지 않았고 보증금·확정일자도 확인되지 않았으므로, 이들을 곧바로 “대항력 있는 802호 임차인”으로 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 802호 관련 가능성 및 권리내용 미상이며, 응찰 전 점유 호실 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 본다
현재 최저매각가는 53,410,000원으로 감정가 109,000,000원의 49%입니다. 겉으로는 2회 유찰에 따른 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 이나영의 보증금은 낙찰대금에서 전액 회수되지 않습니다. 예상배당상 52,048,620원이 배당되고 17,951,380원이 매수인 승계로 남습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 53,410,000원이 아니라 확인 가능한 실질취득 약 71,361,380원입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않은 상태에서는 이 금액을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 근거가 없습니다. 특히 호실 미상 전입자 22명의 802호 관련 여부가 정리되기 전에는 가격보다 추가 인수 가능성 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 1. 임차인 이나영 보증금 | 70,000,000원 | 52,048,620원 |
| 미배당 · 매수인 승계 | - | 17,951,380원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 53,410,000원이 집행비용 1,361,380원과 이나영 우선배당 52,048,620원으로 모두 소진됩니다. 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 호실 미상 전입자의 802호 관련 여부가 확인될 경우 실제 인수·배당관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔이며 감정평가상 “주거용 오피스텔로 추정됨”으로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 남서측 인근. 주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역. 공시지가 2,814,000원/㎡, 토지면적 233.9㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란해 내부 이용상황과 임차인 점유 여부 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 802호 점유자 특정. 이나영 외 호실 미상 전입자 22명 중 실제 802호 점유자가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 이나영 미배당액. 현재 매각가 가정의 부족분은 17,951,380원입니다. 이 금액을 최저가에 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 최소 확인분 기준 71,361,380원을 출발점으로 보세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 효력과 의무관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 대항력 구분. 2024.01.31 임차권등기 자체가 소멸하더라도 이나영의 2020.01.31 전입에 기초한 미배당 보증금 승계 문제는 별도입니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 사용상태와 점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 및 배당관계 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “누가 얼마를 승계시키는가”가 먼저다
수림하우스 802호는 감정가 109,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 53,410,000원까지 내려왔습니다. 그러나 802호 임차인 이나영의 보증금 70,000,000원 중 현재 배당가정에서 17,951,380원이 남기 때문에, 확인 가능한 실질취득액은 71,361,380원입니다.
여기에 더 중요한 문제가 있습니다. 다른 호실로 특정된 임차인은 제외해야 하지만, 점유 호실이 확인되지 않은 전입자가 22명 남아 있습니다. 이들의 보증금·확정일자 및 802호 점유 여부가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수도, 위험이 없다고 배제할 수도 없습니다. 또한 민간임대주택등기까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 49%라서 싸다”가 아니라 “확인된 인수액에 미상 점유위험을 얼마나 제거할 수 있느냐”가 핵심입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 가격보다 리스크를 먼저 보는 물건입니다.
