부산지방법원 2023타경64487. 대상은 부산 연제구 연산동 수림하우스 9층 903호, 감정평가상 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)입니다. 감정가는 115,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 56,350,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가만 보고 접근하면 판단이 크게 왜곡됩니다. 배당 계산상 현재 회차의 매수인 인수액이 985,064,300원으로 잡혀 있기 때문입니다.
특히 안동희 임차권자는 보증금 70,000,000원, 전입 2019.09.11, 확정일자 2019.09.04로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 56,350,000원에서는 집행비용 1,414,300원을 먼저 제외한 뒤 54,935,700원이 배당되고, 부족분 15,064,300원이 매수인에게 남는 구조입니다. 이와 별도로 김소운·이수민·송남희·안서연·권용훈·성지민·유나이· 조동진·서혜영·김병우·김봉주·김보민·정유정의 확인된 보증금은 배당 없이 전액 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 9층903호 (연산동,수림하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 현재 인수 계산액 | 985,064,300원 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차인 인수가 핵심
2018.12.13 남부산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,940,000,000원으로 설정됐으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 계산상 말소기준은 2024.01.02 임의경매개시결정이며, 이후 국의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 실제 위험은 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 앞선 전입을 가진 임차인들입니다.
안동희 임차권등기는 2024.01.25에 접수됐지만 임대차계약일은 2019.09.03, 확정일자는 2019.09.04, 주민등록·점유개시는 2019.09.11입니다. 따라서 임차권등기 자체의 접수일만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남는 것으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 39명, 보증금 미상 25명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소운 | 2층201호 | 2020-12-30 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023-10-10 | 10,000,000원 · 월 400,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 진현정 | 2층204호 | 2021-02-19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-01-15 | 없음 |
| 김석기 | 3층301호 | 2022-07-11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조나은 | 3층302호 | 2018-12-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019-01-31 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 · 배당요구 2024-01-12 | 없음 |
| 양영도 | 미상 | 2023-07-13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수지 | 미상 | 2018-12-24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 노현주 | 미상 | 2019-01-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-01-12 | 없음 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021-02-19 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 조서현 | 미상 | 2022-07-13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박나레 | 미상 | 2018-12-14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 하수민 | 미상 | 2022-02-04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-01-12 | 없음 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019-01-10 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 · 배당요구 2024-01-15 | 없음 |
| 박혜진 | 미상 | 2023-02-21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤여진 | 미상 | 2021-08-06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019-01-21 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 미상 · 배당요구 2024-01-11 | 없음 |
| 유나이 | 7층701호 | 2020-01-03 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 · 배당요구 2024-01-15 | 없음 |
| 박유슬 | 미상 | 2023-04-05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이상우 | 미상 | 2021-12-20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강다경 | 미상 | 2019-11-25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-01-12 | 없음 |
| 양정은 | 미상 | 2022-02-03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이나영 | 미상 | 2020-01-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023-06-26 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 장수연 | 미상 | 2019-08-12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-01-17 | 없음 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018-12-31 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 · 배당요구 2024-01-15 | 없음 |
| 김진재 | 미상 | 2020-02-07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021-12-03 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 박삼희 | 미상 | 2023-02-17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이보람 | 미상 | 2020-09-01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유경 | 미상 | 2019-01-28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김소현 | 미상 | 2020-04-02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019-11-14 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 윤대성 | 미상 | 2021-12-23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020-01-10 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 문혜원 | 미상 | 2023-04-17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-01-17 | 없음 |
| 윤희정 | 미상 | 2019-02-28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유정 | 10층1006호 | 2023-03-31 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 안동희 | 주거용 건물의 전부 | 2019-09-11 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2019-09-04 | 없음 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조에서는 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 이 사건을 56,350,000원짜리 오피스텔로 보면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 부담은 56,350,000원 + 985,064,300원 = 1,041,414,300원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 56,350,000원 | 985,064,300원 | 1,041,414,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,445,000원 | 1,001,665,010원 | 1,041,110,010원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,611,500원 | 1,013,285,507원 | 1,040,897,007원 |
④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 1. 임차인 안동희 보증금 | 70,000,000원 | 54,935,700원 |
| 안동희 미배당 인수 | 70,000,000원 | 15,064,300원 인수 |
| 김소운 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 이수민 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 송남희 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 안서연 보증금 | 110,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 권용훈 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 성지민 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 유나이 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 조동진 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 서혜영 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 김병우 보증금 | 80,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 김봉주 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 김보민 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 정유정 보증금 | 110,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금 56,350,000원은 집행비용 1,414,300원과 안동희 임차보증금 배당 54,935,700원으로 모두 소진됩니다. 신청채권자 청구액 2,450,000,000원에 대한 배당은 현재 계산상 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근. 주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정됩니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 토지. 대 233.9㎡, 평지·세로장방형, 공시지가 2,814,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 56,350,000원이 실제 취득원가가 아닙니다. 현재 계산상 인수액을 합친 실질취득 부담은 1,041,414,300원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회 유찰 시 1,041,110,010원, 4회 유찰 시 1,040,897,007원으로 실질취득 부담이 거의 줄지 않습니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 39명 중 25명은 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구·점유 목적물을 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 안동희 부족분 확인. 현재 매각가 기준 15,064,300원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
- 다른 호실 임차인 범위 대조. 현황조사상 여러 호실의 임차인이 포함되어 있으므로 903호와 실제 매각대상 범위를 원본에서 확정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무의 존속 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “9.85억 인수”를 먼저 보라
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 115,000,000원에서 최저가가 56,350,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 985,064,300원입니다. 현재 계산된 매수인 인수액입니다. 따라서 실질취득 부담은 1,041,414,300원이고, 한 번 더 유찰돼도 1,041,110,010원, 두 번 더 유찰돼도 1,040,897,007원으로 거의 변하지 않습니다.
여기에 보증금 미상 점유자가 25명이나 남아 있습니다. 결국 이 물건은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “누구의 보증금을 실제로 얼마나 인수하는가”가 승부처입니다. 현재 상태만으로는 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가하기 어렵고, 실제 매각대상 범위·임차보증금·배당 및 인수 범위를 원본에서 확정하기 전에는 고위험 권리구조로 보는 것이 타당합니다.
