부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 10층 1001호, 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정되는 오피스텔입니다. 외형상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 103,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 50,470,000원입니다. 그러나 권리분석에서는 이 할인율보다 먼저 봐야 할 숫자가 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에 잡힌 매수인 인수액이 920,838,460원입니다. 낙찰대금보다 인수액이 훨씬 크기 때문에, 50,470,000원만 보고 “싸다”고 판단하면 사건의 핵심을 완전히 반대로 읽게 됩니다.
특히 등기된 임차권자 김봉주는 보증금 70,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 49,161,540원을 배당받고, 20,838,460원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 김소운·이수민·송남희·안서연·권용훈·성지민·유나이·조동진·서혜영·김병우·김보민·정유정의 확인된 보증금도 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 그 결과 현재 회차의 인수액이 920,838,460원까지 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 10층1001호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 교육환경보호구역 |
| 공시지가 | 2,814,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 현재 말소기준
2018.12.13 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 권리분석의 기준으로 계산된 것은 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞서 전입한 점유자들은 대항력 여부가 중요한 쟁점이 됩니다. 이후 2024.06.18 가압류, 2024.12.05 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 인수액만 920,838,460원
현황조사 및 등기·배당자료에는 39명의 임차·점유관계가 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 함께 확인되지 않는 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 반대로 보증금이 확인되고 전입이 2024.01.02보다 빠른 임차인은 현재 자료상 매수인 인수 가능성이 직접 표시되어 있습니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입 | 보증금 | 권리판정 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김소운 · 2층201호 | 2020-12-30 | 70,000,000원 | 대항력 | 70,000,000원 인수 |
| 이수민 · 2층202호 | 2023-10-10 | 10,000,000원 | 대항력 | 10,000,000원 인수 |
| 진현정 · 2층204호 | 2021-02-19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2024-01-15 · 인수액 산정 불가 |
| 김석기 · 3층301호 | 2022-07-11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 조나은 · 3층302호 | 2018-12-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 송남희 · 3층303호 | 2019-01-31 | 70,000,000원 | 대항력 | 70,000,000원 인수 · 배당요구 2024-01-12 |
| 양영도 · 미상 | 2023-07-13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 김수지 · 미상 | 2018-12-24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 노현주 · 미상 | 2019-01-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2024-01-12 · 인수액 산정 불가 |
| 안서연 · 4층404호 | 2021-02-19 | 110,000,000원 | 대항력 | 110,000,000원 인수 |
| 조서현 · 미상 | 2022-07-13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 박나레 · 미상 | 2018-12-14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 하수민 · 미상 | 2022-02-04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2024-01-12 · 인수액 산정 불가 |
| 권용훈 · 6층601호 | 2019-01-10 | 70,000,000원 | 대항력 | 70,000,000원 인수 · 배당요구 2024-01-15 |
| 박혜진 · 미상 | 2023-02-21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 윤여진 · 미상 | 2021-08-06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 성지민 · 6층604호 | 2019-01-21 | 100,000,000원 | 대항력 | 100,000,000원 인수 · 배당요구 2024-01-11 |
| 유나이 · 7층701호 | 2020-01-03 | 70,000,000원 | 대항력 | 70,000,000원 인수 · 배당요구 2024-01-15 |
| 박유슬 · 미상 | 2023-04-05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 이상우 · 미상 | 2021-12-20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 강다경 · 미상 | 2019-11-25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2024-01-12 · 인수액 산정 불가 |
| 양정은 · 미상 | 2022-02-03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 이나영 · 미상 | 2020-01-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 조동진 · 8층803호 | 2023-06-26 | 70,000,000원 | 대항력 | 70,000,000원 인수 |
| 장수연 · 미상 | 2019-08-12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2024-01-17 · 인수액 산정 불가 |
| 서혜영 · 8층805호 | 2018-12-31 | 70,000,000원 | 대항력 | 70,000,000원 인수 · 배당요구 2024-01-15 |
| 김진재 · 미상 | 2020-02-07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 김병우 · 9층901호 | 2021-12-03 | 80,000,000원 | 대항력 | 80,000,000원 인수 |
| 박삼희 · 미상 | 2023-02-17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 안동희 · 미상 | 2019-09-11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 이보람 · 미상 | 2020-09-01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 정유경 · 미상 | 2019-01-28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 김소현 · 미상 | 2020-04-02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 윤대성 · 미상 | 2021-12-23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 김보민 · 10층1003호 | 2020-01-10 | 70,000,000원 | 대항력 | 70,000,000원 인수 |
| 문혜원 · 미상 | 2023-04-17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2024-01-17 · 인수액 산정 불가 |
| 윤희정 · 미상 | 2019-02-28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 인수액 산정 불가 |
| 정유정 · 10층1006호 | 2023-03-31 | 110,000,000원 | 대항력 | 110,000,000원 인수 |
| 김봉주 · 건물 전유부분 전부 | 2019-11-14 | 70,000,000원 | 대항력 우선변제 | 49,161,540원 배당 · 20,838,460원 인수 |
보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유관계는 대항력을 확정적으로 단정하지 않았습니다. 또한 여러 다른 호실과 미상 점유부분이 함께 기재되어 있으므로, 실제 1001호와 연결되는 임차관계는 매각물건명세서·현황조사 원본과 호실별로 반드시 대조해야 합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 970,000,000원 수준이 유지된다
대항력 있는 임차보증금 인수형 사건에서는 낙찰가가 떨어진 만큼 미배당 보증금이 늘어날 수 있어 “최저가가 내려갔다 = 총 취득비용이 내려갔다”가 성립하지 않습니다. 이 사건의 시나리오가 그 구조를 그대로 보여줍니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 50,470,000원 | 920,838,460원 | 971,308,460원 |
| 3회 유찰 시 | 35,329,000원 | 935,706,922원 | 971,035,922원 |
| 4회 유찰 시 | 24,730,300원 | 946,114,845원 | 970,845,145원 |
즉 최저가는 50,470,000원에서 35,329,000원, 다시 24,730,300원으로 내려가지만 매수인 인수액은 반대로 920,838,460원에서 935,706,922원, 946,114,845원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 세 시나리오 모두 약 970,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 이 사건에서는 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 임차인 김봉주 보증금 | 70,000,000원 | 49,161,540원 |
| 인수 · 김봉주 부족분 | 20,838,460원 | 0원 |
| 인수 · 김소운 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이수민 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송남희 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안서연 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 권용훈 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 성지민 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유나이 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조동진 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 서혜영 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김병우 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김보민 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정유정 | 110,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
50,470,000원은 집행비용 1,308,460원과 김봉주 배당 49,161,540원으로 전부 소진됩니다. 김봉주의 부족분 20,838,460원과 다른 대항력 임차인 보증금은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 시세 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일 조건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 실질취득 971,308,460원이 시장가격 대비 어느 수준인지 직접 비교할 수는 없습니다. 따라서 이 사건에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
오히려 권리 구조만 보면 현재 회차에서 낙찰가 50,470,000원을 더 낮추더라도 인수액이 늘어 실질취득 총액은 약 970,000,000원 수준을 유지합니다. 따라서 향후 유찰 여부보다 먼저 실제 1001호에 귀속되는 임차인과 인수보증금을 정확히 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근으로 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 위생·급배수·소화전·기계식 주차· 승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 내부 이용상황과 임차인 점유 여부의 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1001호와 임차인 호실 매칭. 다른 호실 및 점유부분 미상 기재가 다수 있으므로 본건 1001호에 실제로 귀속되는 점유자를 원본 문서에서 먼저 확정해야 합니다.
- 김봉주 임차권. 보증금 70,000,000원, 전입 2019-11-14, 확정일자 2019-10-23, 현재 회차 부족분 20,838,460원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 확인된 다른 보증금. 김소운 70,000,000원, 이수민 10,000,000원, 송남희 70,000,000원, 안서연 110,000,000원, 권용훈 70,000,000원, 성지민 100,000,000원, 유나이 70,000,000원, 조동진 70,000,000원, 서혜영 70,000,000원, 김병우 80,000,000원, 김보민 70,000,000원, 정유정 110,000,000원이 현재 배당 시뮬레이션에서 인수로 반영되어 있습니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 인수액을 산정할 수 없으므로 920,838,460원을 최종 확정 부담으로 단정하면 안 됩니다.
- 유찰 착시. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득이 약 970,000,000원 수준이므로 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 보지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구·임차권등기 내용을 호실별로 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “5,047만원짜리 경매”가 아니다
표면적으로는 감정가 103,000,000원에서 두 번 유찰된 최저가 50,470,000원짜리 오피스텔입니다. 그러나 권리분석 결과 현재 회차의 매수인 인수액은 920,838,460원, 실질취득은 971,308,460원입니다. 더 유찰돼 최저가가 35,329,000원이나 24,730,300원으로 내려가도 실질취득 총액은 약 970,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 다수 있고, 현황자료에는 여러 호실과 점유부분 미상이 함께 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가를 계산하기 전에 먼저 “누가 실제 1001호 임차인인지, 어떤 보증금을 실제로 인수하는지”를 확정해야 하는 사건입니다. 현재 자료만으로는 권리 위험이 매우 높은 유형이며, 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
