부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스의 오피스텔 사건입니다. 감정가는 109,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 53,410,000원입니다. 표면상 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 배당 계산에서는 윤대성의 보증금 부족분 27,951,380원과 김소운·이수민·송남희·안서연·권용훈·성지민·유나이· 조동진·서혜영·김병우·김봉주·김보민·정유정의 보증금이 매수인 인수로 반영되어, 총 인수액 997,951,380원이 계산됩니다.
따라서 현재 최저가 53,410,000원을 기준으로 보면 실제 부담은 약 1,051,361,380원입니다. 더 중요한 점은 이 계산에도 보증금이 확인되지 않은 다수 점유자의 금액은 들어가 있지 않다는 것입니다. 이 사건은 “5천만원대 오피스텔”이 아니라 대항력 임차보증금 인수 여부가 낙찰가보다 훨씬 중요한 사건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 10층1002호 (연산동, 수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
등기상 2018.12.13 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,940,000,000원 근저당이 설정됐고, 2019.02.15 장정하가 소유권을 이전받았습니다. 2024.01.02 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 제공된 권리판정에서는 이 권리를 말소기준으로 계산하고 있습니다. 이후 2024.06.18 국의 추징보전 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 39명, 보증금 미상 다수
보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없으며, 확인된 사람은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 분류되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소운 | 2층201호 | 2020-12-30 | 70,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023-10-10 | 10,000,000원 월 400,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 진현정 | 2층204호 | 2021-02-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김석기 | 3층301호 | 2022-07-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조나은 | 3층302호 | 2018-12-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019-01-31 | 70,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 양영도 | 미상 | 2023-07-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수지 | 미상 | 2018-12-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 노현주 | 미상 | 2019-01-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021-02-19 | 110,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 조서현 | 미상 | 2022-07-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박나레 | 미상 | 2018-12-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 하수민 | 미상 | 2022-02-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019-01-10 | 70,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 박혜진 | 미상 | 2023-02-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤여진 | 미상 | 2021-08-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019-01-21 | 100,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 유나이 | 7층701호 | 2020-01-03 | 70,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 박유슬 | 미상 | 2023-04-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이상우 | 미상 | 2021-12-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강다경 | 미상 | 2019-11-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양정은 | 미상 | 2022-02-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이나영 | 미상 | 2020-01-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023-06-26 | 70,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 장수연 | 미상 | 2019-08-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018-12-31 | 70,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 김진재 | 미상 | 2020-02-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021-12-03 | 80,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 박삼희 | 미상 | 2023-02-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안동희 | 미상 | 2019-09-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이보람 | 미상 | 2020-09-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유경 | 미상 | 2019-01-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김소현 | 미상 | 2020-04-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019-11-14 | 70,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020-01-10 | 70,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 문혜원 | 미상 | 2023-04-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤희정 | 미상 | 2019-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유정 | 10층1006호 | 2023-03-31 | 110,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 윤대성 | 건물 전유부분 전부 | 2021-12-23 | 80,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 1. 임차인 윤대성 보증금 | 80,000,000원 | 52,048,620원 |
| 윤대성 미배당 인수 | 27,951,380원 | 매수인 인수 |
| 김소운 보증금 | 70,000,000원 | 매수인 인수 |
| 이수민 보증금 | 10,000,000원 | 매수인 인수 |
| 송남희 보증금 | 70,000,000원 | 매수인 인수 |
| 안서연 보증금 | 110,000,000원 | 매수인 인수 |
| 권용훈 보증금 | 70,000,000원 | 매수인 인수 |
| 성지민 보증금 | 100,000,000원 | 매수인 인수 |
| 유나이 보증금 | 70,000,000원 | 매수인 인수 |
| 조동진 보증금 | 70,000,000원 | 매수인 인수 |
| 서혜영 보증금 | 70,000,000원 | 매수인 인수 |
| 김병우 보증금 | 80,000,000원 | 매수인 인수 |
| 김봉주 보증금 | 70,000,000원 | 매수인 인수 |
| 김보민 보증금 | 70,000,000원 | 매수인 인수 |
| 정유정 보증금 | 110,000,000원 | 매수인 인수 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 매각대금 53,410,000원이 집행비용 1,361,380원과 윤대성에게 52,048,620원 배당되는 것으로 계산되어 잔여가 없습니다. 윤대성의 부족분 27,951,380원과 다른 대항력 임차보증금이 매수인 인수로 남아 총 인수액은 997,951,380원입니다.
④ 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 53,410,000원 | 997,951,380원 | 1,051,361,380원 |
| 3회 유찰 시 | 37,387,000원 | 1,013,685,966원 | 1,051,072,966원 |
| 4회 유찰 시 | 26,170,900원 | 1,024,700,176원 | 1,050,871,076원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 선명하게 보여줍니다. 3회 유찰 시 매각가는 37,387,000원, 4회 유찰 시에는 26,170,900원까지 내려가지만, 동시에 인수액이 각각 1,013,685,966원, 1,024,700,176원으로 늘어납니다. 결국 실질취득은 약 1,051,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 낙찰가 하락분이 보증금 인수 증가로 되돌아오는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
⑤ 시세 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 감정가나 최저가를 현재 시장가격과 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 109,000,000원에서 최저가가 53,410,000원으로 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 더구나 실질취득은 현재 약 1,051,361,380원으로 계산되고, 보증금 미상 점유자의 추가 위험까지 남아 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중입니다.
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근으로 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 42m 이하·교육환경보호구역입니다.
- 토지. 토지면적 233.9㎡, 공시지가 2,814,000원/㎡이며 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 재검증. 현재 계산된 매수인 인수액 997,951,380원의 근거가 되는 각 임대차계약·배당요구·확정일자·점유관계를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 각 호실의 실제 점유와 보증금을 확인해야 합니다.
- 윤대성. 보증금 80,000,000원, 전입 2021.12.23, 확정일자 2021.12.10, 배당요구가 확인되고 현재 배당가정에서는 27,951,380원이 미배당 인수로 남습니다.
- 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가해 실질취득은 약 1,051,000,000원 수준을 유지합니다.
- 현장 재확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고, 내부 이용상황 및 임차인 점유 여부를 재확인할 필요가 있다고 기재되어 있습니다.
- 호실 표기. 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않지만 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층 관리실에 해당 호실표기가 있는 점을 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸진 것은 낙찰가뿐이다
감정가 109,000,000원이 53,410,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 크게 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 997,951,380원, 실질취득은 약 1,051,361,380원입니다. 더 유찰되어 매각가가 37,387,000원, 26,170,900원으로 떨어져도 인수액이 늘면서 실질취득은 거의 같은 수준에 머뭅니다.
게다가 확인된 임차인 39명 가운데 보증금이 미상인 점유자가 다수 존재합니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 줄 수 없고, 현재 확인된 인수액만으로도 극도로 보수적인 접근이 필요한 사건입니다. 원본 명세서와 각 임대차관계가 정리되기 전에는 최저가 자체가 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다.
