49,000,000원
부산지방법원 2023타경64487. 연제구 연산동 수림하우스의 오피스텔로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)입니다. 사건표시상 감정가는 100,000,000원, 현재 최저매각가는 49,000,000원으로 두 차례 유찰됐습니다. 외형상으로는 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 현황조사·등기 및 배당 계산에 반영된 실제 임차인은 39명이며 보증금이 확인된 임차인만 14명, 보증금이 확인되지 않은 임차인은 25명입니다.
특히 장수연의 주택임차권은 보증금 70,000,000원, 임대차계약일 2019.07.25, 점유개시 2019.08.09, 주민등록 2019.08.12, 확정일자 2019.07.25로 기재되어 있고 2023.09.14 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 49,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 배당되고, 22,282,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 8층804호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 제2층 제201호 외 40개호 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.04 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차부담이 핵심
권리 흐름에서 가장 중요한 지점은 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 제공된 권리판단에서는 이를 말소기준으로 두고 있으며, 그 이전에 전입한 임차인들이 대거 존재합니다. 금액이 확인된 임차인 중 장수연을 제외한 김소운·이수민·송남희·안서연·권용훈·성지민·유나이·조동진· 서혜영·김병우·김봉주·김보민·정유정의 보증금은 배당 계산에서 매수인 인수로 반영됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 39명, 미상 보증금 25명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 따라서 아래 39명 모두 실제 임차인으로 봐야 합니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 점유자는 규칙상 대항력을 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소운 | 2층201호 | 2020.12.30 | 70,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023.10.10 | 10,000,000원 월 400,000원 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 진현정 | 2층204호 | 2021.02.19 | 미상 | 2024.01.15 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김석기 | 3층301호 | 2022.07.11 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조나은 | 3층302호 | 2018.12.31 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019.01.31 | 70,000,000원 | 2024.01.12 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 양영도 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수지 | 미상 | 2018.12.24 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노현주 | 미상 | 2019.01.31 | 미상 | 2024.01.12 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021.02.19 | 110,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 조서현 | 미상 | 2022.07.13 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박나레 | 미상 | 2018.12.14 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하수민 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.01.12 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019.01.10 | 70,000,000원 | 2024.01.15 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 박혜진 | 미상 | 2023.02.21 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤여진 | 미상 | 2021.08.06 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019.01.21 | 100,000,000원 | 2024.01.11 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 유나이 | 7층701호 | 2020.01.03 | 70,000,000원 | 2024.01.15 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 박유슬 | 미상 | 2023.04.05 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상우 | 미상 | 2021.12.20 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강다경 | 미상 | 2019.11.25 | 미상 | 2024.01.12 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양정은 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이나영 | 미상 | 2020.01.31 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023.06.26 | 70,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018.12.31 | 70,000,000원 | 2024.01.15 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 김진재 | 미상 | 2020.02.07 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021.12.03 | 80,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 박삼희 | 미상 | 2023.02.17 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안동희 | 미상 | 2019.09.11 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이보람 | 미상 | 2020.09.01 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유경 | 미상 | 2019.01.28 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김소현 | 미상 | 2020.04.02 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019.11.14 | 70,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 윤대성 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020.01.10 | 70,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 문혜원 | 미상 | 2023.04.17 | 미상 | 2024.01.17 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤희정 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유정 | 10층1006호 | 2023.03.31 | 110,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 장수연 | 건물 전유부분 전부 | 2019.08.12 | 70,000,000원 | 2023.09.14 | 대항력 있음 | 우선변제 확정일자 2019.07.25 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 장수연 보증금 | 70,000,000원 | 47,718,000원 |
| 장수연 미배당 인수 | 22,282,000원 | 0원 |
| 기타 금액확인 임차인 매수인 인수 | 970,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
49,000,000원의 매각대금은 집행비용 1,282,000원과 장수연 우선변제 47,718,000원으로 모두 소진됩니다. 장수연의 미배당 22,282,000원과 다른 금액확인 임차인의 인수액을 합친 현재 회차 매수인 인수 계산액은 992,282,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 49,000,000원 | 992,282,000원 | 1,041,282,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 34,300,000원 | 1,006,717,400원 | 1,041,017,400원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 24,010,000원 | 1,016,822,180원 | 1,040,832,180원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 그대로 보여줍니다. 현재 49,000,000원에서 한 번 더 유찰돼 34,300,000원이 되어도 실질취득은 1,041,017,400원, 다시 유찰돼 24,010,000원이 되어도 1,040,832,180원입니다. 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가해 총부담이 거의 고정됩니다. 따라서 “감정가의 49%”, “34%”, “24%”라는 숫자를 할인율로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 추정하고 있습니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 남서측 인근. 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역에 해당하며 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 건축물대장상 존재하지 않는 101호·203호가 현황도면상 통신실·관리실에 표시되어 있으며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 49,000,000원 낙찰 가정의 확인 가능한 총부담은 1,041,282,000원입니다.
- 미상 보증금 25명 확인. 현황조사에 전입 사실이 잡혔으나 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 다수입니다. 이들의 실제 계약내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 장수연 임차권 확인. 70,000,000원 보증금 중 현재 회차 예상배당은 47,718,000원이고 부족분 22,282,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
- 금액확인 임차인 인수. 장수연 외 금액이 확인된 임차인의 인수 계산액은 970,000,000원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 등기 및 관련 서류를 원본 대조해야 합니다.
- 근저당 말소·이전 관계 확인. 2018.12.13 근저당의 등기상 말소 표시와 2024.02.28 근저당권 이전등기의 관계를 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 감정평가상 제2층 제201호 외 40개호가 언급되고 현황조사 임차인도 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 실제 매각대상과 각 임차인의 점유 목적물을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
맺으며 — “4,900만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 표면상 감정가 100,000,000원에서 49,000,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 현재 배당 시뮬레이션이 산정한 매수인 인수액만 992,282,000원, 최저가를 합친 실질취득 하한은 1,041,282,000원입니다. 게다가 보증금 미상 임차인이 25명 남아 있습니다.
한 번, 두 번 더 유찰되어도 상황은 본질적으로 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득 1,041,017,400원, 4회 유찰 시 1,040,832,180원으로, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총액이 약 10.41억원 수준에서 거의 고정됩니다. 시세 실거래가가 제시되지 않은 상태에서 이를 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 분명합니다. 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금과 미상 임차관계를 먼저 해결해야 하는 고위험 권리형 물건입니다.
