49,000,000원
부산지방법원 2023타경64487. 연제구 연산동 수림하우스 4층 401호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 “오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)”이고, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다. 현재 소유자는 장정하이며 2019.02.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 54,000,000원입니다.
표면 가격만 보면 감정가 100,000,000원에서 49,000,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차인의 호실 귀속입니다. 현황조사상 39명이 확인되고 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 기재돼 있습니다. 이 가운데 호실이 구체적으로 확인된 16명은 201호·202호·204호·301호·302호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호로, 401호를 직접 특정한 이름은 없습니다. 그러나 나머지 23명의 점유 호실이 미상이라 401호가 완전히 비어 있다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 4층401호 (연산동, 수림하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 본건 4층 401호 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 교육환경보호구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘임차인 귀속’이 더 어렵다
권리판정상 말소기준은 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 2024.06.18 등기된 국의 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2018.12.13 남부산농업협동조합 근저당은 채권최고액 2,940,000,000원이었으나 등기부상 이미 말소된 권리로 표시돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 39명, 401호 직접 특정은 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 39명은 중복 합산용 보증기관이 아니라 실제 임차인 조사 인원입니다. 보증금이 확인되고 전입일이 말소기준보다 앞선 임차인은 대항력 있는 것으로 표시하되, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 “대항력 가능·미상”으로 구분했습니다. 우선변제권이 없다고 배당 시뮬레이션에 명시된 임차인은 별도로 표시했습니다.
| 임차인 | 점유 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소운 | 2층201호 | 2020.12.30 | 70,000,000원 | — | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 계산 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023.10.10 | 10,000,000원 / 400,000원 | — | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 계산 |
| 진현정 | 2층204호 | 2021.02.19 | — | 2024.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김석기 | 3층301호 | 2022.07.11 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조나은 | 3층302호 | 2018.12.31 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019.01.31 | 70,000,000원 | 2024.01.12 | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 계산 |
| 양영도 | 미상 | 2023.07.13 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김수지 | 미상 | 2018.12.24 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 노현주 | 미상 | 2019.01.31 | — | 2024.01.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021.02.19 | 110,000,000원 | — | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 계산 |
| 조서현 | 미상 | 2022.07.13 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박나레 | 미상 | 2018.12.14 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 하수민 | 미상 | 2022.02.04 | — | 2024.01.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019.01.10 | 70,000,000원 | 2024.01.15 | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 계산 |
| 박혜진 | 미상 | 2023.02.21 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 윤여진 | 미상 | 2021.08.06 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019.01.21 | 100,000,000원 | 2024.01.11 | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 계산 |
| 유나이 | 7층701호 | 2020.01.03 | 70,000,000원 | 2024.01.15 | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 계산 |
| 박유슬 | 미상 | 2023.04.05 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이상우 | 미상 | 2021.12.20 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강다경 | 미상 | 2019.11.25 | — | 2024.01.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 양정은 | 미상 | 2022.02.03 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이나영 | 미상 | 2020.01.31 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023.06.26 | 70,000,000원 | — | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 계산 |
| 장수연 | 미상 | 2019.08.12 | — | 2024.01.17 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018.12.31 | 70,000,000원 | 2024.01.15 | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 계산 |
| 김진재 | 미상 | 2020.02.07 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021.12.03 | 80,000,000원 | — | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 계산 |
| 박삼희 | 미상 | 2023.02.17 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 안동희 | 미상 | 2019.09.11 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이보람 | 미상 | 2020.09.01 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정유경 | 미상 | 2019.01.28 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김소현 | 미상 | 2020.04.02 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019.11.14 | 70,000,000원 | — | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 계산 |
| 윤대성 | 미상 | 2021.12.23 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020.01.10 | 70,000,000원 | — | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 계산 |
| 문혜원 | 미상 | 2023.04.17 | — | 2024.01.17 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 윤희정 | 미상 | 2019.02.28 | — | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정유정 | 10층1006호 | 2023.03.31 | 110,000,000원 | — | 대항력 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 계산 |
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
현재 최저매각가는 49,000,000원으로 감정가 100,000,000원의 49%이며 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 34,300,000원, 4회 유찰 시 24,010,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가만 낮아지는 것을 투자수익으로 보면 안 됩니다. 인수해야 할 미배당 보증금이 늘어나는 구조라면 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에서 고정되기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 시뮬레이션 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,000,000원 | 970,000,000원 | ≈970,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,300,000원 | 970,000,000원 | ≈970,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,010,000원 | 970,000,000원 | ≈970,000,000원 |
위 실질취득액은 배당 시뮬레이션의 970,000,000원 인수 전제를 권리분석 룰에 적용한 값입니다. 호실이 확인된 보증금 임차인들은 모두 401호가 아니므로, 401호의 실제 부담액으로 확정하려면 점유 귀속 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,282,000원 |
| 인수 · 김소운 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이수민 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송남희 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안서연 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 권용훈 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 성지민 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유나이 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조동진 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 서혜영 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김병우 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김봉주 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김보민 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정유정 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 47,718,000원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원을 소유자 잔여로 계산하고, 신청채권자 청구액 2,450,000,000원의 배당액은 0원으로 제시합니다. 따라서 이 표 자체를 실제 배당결과로 확정하기보다, 매각물건명세서와 배당요구·채권내역을 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근. 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 소재해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔이며 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적 233.9㎡, 공시지가 2,814,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했고, 내부 이용상황 및 임차인 점유여부를 재확인하도록 감정평가서가 명시하고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유자부터 특정. 호실 미상 23명 가운데 401호 점유자가 있는지 현황조사 원문·전입세대·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 970,000,000원 인수 시뮬레이션을 그대로 믿지도, 무시하지도 말 것. 확인 보증금 13명은 모두 다른 호실이므로 401호 귀속 여부와 계산 근거를 반드시 분리 검증해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자를 ‘대항력 있음’으로 확정하지 말 것. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상 상태로 보고 추가 서류를 확인해야 합니다.
- 최저가 49,000,000원을 가격 메리트로 단정하지 말 것. 최근 실거래 비교값이 없고 임차인 인수액도 미확정이므로, 감정가 대비 유찰률만으로 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 신청채권자·배당 구조 대조. 청구액은 2,450,000,000원인데 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당은 0원입니다. 실제 채권액·공동담보·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했습니다. 실제 주거상태·점유·수선 필요 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·전입관계를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “401호에 누가 사는가”가 먼저다
이 사건의 최저가는 49,000,000원이고 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다. 임차인 조사자는 39명이고, 보증금이 확인된 13명의 합계는 970,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 이 금액을 전액 매수인 인수로 계산하지만, 정작 이 13명의 호실은 모두 401호가 아닙니다. 반대로 23명은 호실이 미상이라 401호 임차인이 없다고 확정할 수도 없습니다.
따라서 지금 단계의 결론은 “낙찰가를 계산할 때가 아니라 임차인 귀속부터 확정할 때”입니다. 만약 401호에 대항력 있는 고액 보증금 임차인이 귀속된다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 반대로 다른 호실의 임차정보가 401호에 잘못 합산된 것이라면 970,000,000원이라는 수치 자체를 본건 부담액으로 볼 수 없습니다. 권리분석의 핵심 전제가 아직 확정되지 않았으므로, 2회 유찰·49%라는 숫자에는 가격 가점을 주지 않는 것이 맞습니다.
