부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 5층 504호로, 감정평가상 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)입니다. 이 사건의 핵심은 ‘2회 유찰된 6,370만원짜리 물건’이 아니라 선순위 임차보증금이 남는 인수형이라는 점입니다. 504호 임차권자 한송이는 임대차계약일 2021.10.12, 확정일자 2021.10.13, 전입·점유개시 2021.11.08이며 보증금은 110,000,000원입니다. 말소기준은 2024.01.02 경매개시결정으로 잡혀 있어, 임차권은 그보다 앞섭니다.
현재 최저가 63,700,000원 전부가 임차인에게 가는 것도 아닙니다. 집행비용 추정액 1,546,600원을 먼저 제하면 한송이에게 예상되는 배당은 62,153,400원이고, 보증금 중 47,846,600원이 미배당으로 남습니다. 따라서 매수인의 현재 회차 실질 부담은 63,700,000원 + 47,846,600원 = 111,546,600원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 그만큼 커지는 구조이므로, 단순히 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 5층504호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 · 10층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 교육환경보호구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 504호 임차권
2018.12.13 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,940,000,000원이지만 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 반면 한송이의 전입·점유는 2021.11.08이고, 2023.11.10 임차권등기가 완료됐습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
2024.06.18 국가 명의 가압류는 추징보전액 7,356,400,000원으로 등기됐지만 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 소유권에는 2022.12.09 민간임대주택등기도 존재하므로, 경매 후 관련 등록·의무의 처리 상태는 입찰 전 원본 등기와 관계기관 확인이 필요합니다.
② 504호 임차인 — 대항력·우선변제·미배당 승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한송이 | 건물 전유부분의 전부 | 2021.11.08 / 2021.10.13 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 47,846,600원 승계 |
③ 현황조사 점유자 — 504호와 다른 호실을 분리해서 봐야 한다
조사된 사람은 총 40명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 504호에 직접 연결되는 임차권자는 한송이 1명입니다. 별도 호실이 명시된 사람은 201호·202호·204호·301호·302호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호의 16명으로, 504호의 직접 인수액 계산에는 합산하지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 양영도 | 2023.07.13 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 김수지 | 2018.12.24 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 노현주 | 2019.01.31 | 2024.01.12 | 대항력 가능·미상 |
| 조서현 | 2022.07.13 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 박나레 | 2018.12.14 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 하수민 | 2022.02.04 | 2024.01.12 | 대항력 가능·미상 |
| 박혜진 | 2023.02.21 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 윤여진 | 2021.08.06 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 박유슬 | 2023.04.05 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 이상우 | 2021.12.20 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 강다경 | 2019.11.25 | 2024.01.12 | 대항력 가능·미상 |
| 양정은 | 2022.02.03 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 이나영 | 2020.01.31 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 장수연 | 2019.08.12 | 2024.01.17 | 대항력 가능·미상 |
| 김진재 | 2020.02.07 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 박삼희 | 2023.02.17 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 안동희 | 2019.09.11 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 이보람 | 2020.09.01 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 정유경 | 2019.01.28 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 김소현 | 2020.04.02 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 윤대성 | 2021.12.23 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 문혜원 | 2023.04.17 | 2024.01.17 | 대항력 가능·미상 |
| 윤희정 | 2019.02.28 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 한송이 보증금 | 110,000,000원 | 62,153,400원 |
| 한송이 미배당 · 매수인 인수 | 47,846,600원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 한송이 보증금 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 한송이의 미배당 47,846,600원이 504호 매수인에게 직접 확인되는 인수액입니다.
⑤ 가격 판단 — ‘6,370만원’이 투자원가가 아니다
감정가 130,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 63,700,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확인된 504호 임차보증금 인수까지 합치면 실질취득은 111,546,600원으로 감정가의 약 85.8% 수준입니다. 즉 표면상 49% 최저가와 실제 자금부담 사이의 간격이 매우 큽니다.
동일 물건 유형의 최근 실거래 비교 근거는 확인되지 않아 111,546,600원이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 49%’라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 이 사건은 최저가 하락과 동시에 임차보증금 미배당 인수가 증가하는 구조라 추가 유찰 자체가 실질취득 원가를 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 전체 점유정보 인수 집계 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 63,700,000원 | 1,017,846,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,590,000원 | 1,036,612,620원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 31,212,999원 | 1,049,748,835원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 남서측 인근. 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔이며 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했던 내용이 있어 내부 이용상황과 실제 점유자를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 504호 한송이 임차권. 보증금 110,000,000원, 전입 2021.11.08, 확정일자 2021.10.13, 배당요구가 확인됩니다. 현재 가정 미배당 47,846,600원의 인수를 입찰가에 반드시 포함하세요.
- 호실 미상 23명. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 504호 실제 점유 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 표면 최저가 착시. 63,700,000원이 총 취득원가가 아닙니다. 확인된 임차인 인수를 반영한 현재 실질취득은 111,546,600원입니다.
- 실거래 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요. 실질취득 111,546,600원과 실제 시장가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 경매 후 처리관계를 원본 서류와 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 다시 대조하고, 매각 전 점유 변동 여부도 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “1.10억 보증금”이 먼저다
이 물건의 핵심 숫자는 최저가 63,700,000원이 아닙니다. 504호에 등기된 한송이의 보증금 110,000,000원입니다. 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 배당 후 47,846,600원이 남고, 매수인의 실질취득은 111,546,600원입니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 늘어나는 대항력 인수형의 특성 때문에 ‘더 유찰되면 무조건 더 싸진다’는 접근은 맞지 않습니다.
더 큰 변수는 호실 미상 점유자 23명입니다. 다른 호실로 특정된 16명의 보증금은 504호 원가에 합산할 이유가 없지만, 호실이 특정되지 않은 사람은 504호와 무관하다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현 단계 결론은 낮은 최저가보다 점유·임차관계 확인이 우선입니다. 504호 추가 임차위험이 없다는 것이 확인되고, 111,546,600원의 실질취득가가 실제 시장가격과 비교해 충분히 낮다는 근거가 생긴 뒤에야 가격 메리트를 논할 수 있습니다.
