부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 7층 704호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 “오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)”입니다. 감정가 133,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%지만, 이 사건은 할인율보다 임차권과 점유관계의 호실별 분리가 우선입니다.
등기상 소유자는 장정하이며 2018.12.27 매매를 원인으로 2019.02.15 소유권을 이전받았습니다. 등기된 거래가액은 54,000,000원입니다. 2018.12.13 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,940,000,000원이었으나 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 권리정리상 기준일은 2024.01.02 임의경매개시결정으로 계산되어 있고, 이후 국의 가압류와 2025.03.10 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 7층704호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 경매개시 전 점유관계가 핵심
등기 흐름만 보면 2018.12.13 남부산농업협동조합 근저당은 이미 말소 표시가 되어 있고, 2024.01.02 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 권리정리 기준으로 잡혀 있습니다. 이후 2024.06.18 국의 가압류와 2025.03.10 강다경(개명전: 강유진)의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 임차관계 — 704호와 타 호실을 분리해야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강다경(개명전: 강유진) | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.25 | 110,000,000원 | 확인 필요 | 2025.03.10 |
| 강다경 | 미상 | 2019.11.25 | 미상 | 대항력 있음 | 2024.01.12 |
같은 이름의 강다경 신고와 강다경(개명전: 강유진) 임차권등기가 함께 확인됩니다. 임차권등기에는 704호 주소와 임차보증금 110,000,000원이 명확히 연결되어 있으므로 대상 호실에서 직접 확인해야 할 핵심 임차관계입니다.
③ 실질취득 — 65,170,000원이 전부가 아니다
704호에 직접 연결된 강다경(개명전: 강유진)의 임차보증금은 110,000,000원으로, 현재 최저매각가 65,170,000원보다 큽니다. 대항력이 최종 인정되고 보증금 미회수분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아진 사실만으로 경제적 취득비용이 그만큼 낮아졌다고 볼 수 없습니다. 이 유형에서는 최저가가 아니라 임차보증금을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·인수 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 임차보증금 매수인 인수 계산 | 970,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,596,940원 |
배당 계산에서는 집행비용 1,573,060원 외에 채권자 배당이 없고, 63,596,940원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 임차보증금 970,000,000원은 매각대금에서 배당하지 않고 매수인 인수로 별도 계산되어 있습니다. 다만 그 금액에는 대상 704호가 아닌 다른 호실의 보증금이 포함되어 있으므로 704호 실제 인수액으로 곧바로 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가도 임차권을 먼저 본다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 65,170,000원 | 970,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 45,619,000원 | 970,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 31,933,299원 | 970,000,000원 |
현재 계산에서는 낙찰가가 65,170,000원에서 45,619,000원, 31,933,299원으로 내려가도 매수인 인수 계산은 계속 970,000,000원으로 유지됩니다. 이 수치 자체는 타 호실 정보가 섞인 결과이므로 704호에 그대로 적용할 수 없지만, 유찰로 최저가가 떨어지는 것과 임차보증금 위험이 자동으로 사라지는 것은 별개의 문제라는 점은 분명합니다.
⑥ 시세 판단 — 할인율만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 133,000,000원 대비 현재 최저가는 65,170,000원으로 49% 수준입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 기준으로 한 비교가 확인되지 않으므로, 현재 최저가 또는 잠정 실질취득액이 시세보다 낮다고 평가하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 남서측 인근이며, 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 내외 포장도로, 북서측 약 2m 내 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 42m 이하·교육환경보호구역입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 233.9㎡, 공시지가 2,814,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했다고 기재되어 있어, 내부 이용상황과 실제 점유관계를 재확인할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 704호 임차권 원본 대조. 강다경(개명전: 강유진)의 임대차계약일 2019.11.01, 확정일자 2019.11.06, 주민등록·점유개시 2019.11.25, 보증금 110,000,000원을 매각물건명세서와 임차권등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 타 호실 신고 분리. 현황조사에 섞인 201호부터 1006호까지 다른 호실 점유자의 보증금을 704호 인수액에 일괄 합산하지 말고 호실별로 분리해야 합니다.
- 실질취득 기준. 대항력이 최종 인정되는 임차보증금이 낙찰가보다 크다면 최저가 자체가 아니라 보증금 미회수분을 포함한 경제적 취득비용으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 있으므로 관련 의무와 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 704호의 실제 점유자와 현재 사용상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 최근 실거래와 비교하기 전까지 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차권 확정이 먼저
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 133,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 65,170,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대상 704호에는 강다경(개명전: 강유진)의 110,000,000원 임차권등기가 존재하고, 임대차계약·확정일자·점유개시도 경매개시보다 앞섭니다. 동시에 현황조사에는 수림하우스 다른 호실의 임차정보가 다수 섞여 있어, 배당 계산의 970,000,000원 인수액을 704호에 그대로 적용하는 것도 적절하지 않습니다.
따라서 결론은 가격보다 권리 확인 우선입니다. 704호에 실제로 귀속되는 임차보증금과 대항력, 배당 후 미회수액을 확정하기 전에는 65,170,000원을 실질 취득가격으로 볼 수 없습니다. 반대로 타 호실 보증금을 제거한다고 해서 704호 임차권 위험까지 자동으로 없어지는 것도 아닙니다. 권리확정 전 입찰 보류, 호실별 임차관계 재대조가 핵심입니다.
