부산지방법원 2023타경64487. 수림하우스 8층 805호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중인 물건입니다. 감정가는 125,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 61,250,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하까지 내려온 것처럼 보이지만, 권리관계는 단순한 할인형 경매가 아닙니다. 본건에는 2018.12.31 설정된 서혜영 명의의 전세금 70,000,000원 전세권이 있고, 2024.01.02 경매개시결정보다 앞서 있어 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다.

또한 서혜영은 805호에 2018.12.31 전입한 임차인으로 확인되고 보증금 역시 70,000,000원입니다. 같은 사람·같은 호실·같은 70,000,000원인 전세금과 임차보증금을 서로 다른 두 채권처럼 140,000,000원으로 중복 합산하면 안 됩니다. 2025.07.10에는 이 전세권이 주택도시보증공사로 이전됐으므로, 권리행사 주체 변화까지 포함해 말소·배당·인수 관계를 최종 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 7,000만원을 먼저 본다

2018.12.13 설정됐던 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,940,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 이에 앞선 2018.12.31 서혜영 전세권은 매수인 인수로 분류되고, 2024.06.18 국의 가압류는 기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 805호 직접 확인 1명, 호실 미상 23명

현황조사에는 총 39명의 인명 점유관계가 확인됩니다. 이 가운데 다른 호실이 명확히 적힌 15명은 본건 805호 보증금에 합산할 수 없고, 805호로 직접 특정된 임차인은 서혜영 1명입니다. 다만 호실이 ‘미상’으로 기록된 23명은 본건 805호와 무관하다고 단정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.

보증금·점유부위가 확인되지 않은 사람은 본건의 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 분류했습니다.

③ 시세 판단 — 감정가 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 125,000,000원 대비 현재 최저가 61,250,000원이 49%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 감정가 할인율은 실거래 할인율이 아닙니다.

더구나 본건은 확인된 선순위 보증금이 70,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 가격 판단의 기준은 61,250,000원이라는 표면 낙찰가가 아니라 인수까지 반영한 실질취득 부담입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 이 실질 부담이 시장가격보다 낮은지도 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)

현재 회차 배당계산에서는 집행비용 1,502,500원을 제외한 59,747,500원이 70,000,000원 전세권에 배당되고, 10,252,500원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자의 청구액은 2,450,000,000원이지만 이 시나리오에서 신청채권자 배당은 0원입니다.

서혜영의 70,000,000원 임차보증금과 같은 사람·같은 호실의 70,000,000원 전세금은 중복 채권으로 합산하지 않았습니다. 실제 인수 범위는 전세권 이전·배당·임차보증금 반환관계의 최종 서류를 대조해야 합니다.

⑤ 민간임대주택·등기 특이사항

• 민간임대주택등기. 2019.02.08 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.09 등기가 되어 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 등기되어 있습니다.
• 전세권 이전. 서혜영 명의 전세권은 2025.07.10 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 기존 70,000,000원 전세금과 별개의 추가 70,000,000원으로 합산하지 않습니다.
• 가압류. 2024.06.18 국 명의 가압류가 있고 추징보전액은 7,356,400,000원으로 기재되어 있으나, 기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 오피스텔이며, 본건은 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중입니다.
• 입지. 연제초등학교 남서측 인근으로 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6m 포장도로, 북서측으로 폭 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
• 토지규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
• 현장확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했고, 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 서혜영 70,000,000원부터 확인. 805호 직접 특정 임차인이자 대항력 있는 임차인이고 선순위 전세권과 금액이 같습니다. 전세권 이전 이후 실제 반환채권·배당·말소 범위를 원본으로 맞춰야 합니다.
• 호실 미상 23명 확인. 이들의 점유호실이 805호가 아닌지 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본에서 확인하기 전에는 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 다른 호실 보증금 합산 금지. 201호·202호 등 다른 호실로 특정된 임차보증금까지 805호 인수액에 더하면 과대평가가 됩니다.
• 감정가 할인율을 시세 할인으로 착각하지 말 것. 비교 실거래가가 없어 61,250,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다.
• 유찰 시나리오. 매각가가 42,875,000원·30,012,499원으로 내려가도 전세권 미배당은 28,296,750원·40,927,726원으로 증가합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무 관련 등기가 존재하므로 매각 후 등기·등록상 효력을 별도 확인해야 합니다.
• 내부·점유 재확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 805호 실제 점유상태와 내부 이용상태 확인이 필요합니다.

맺으며 — “49% 최저가”보다 “7,000만원 선순위”가 먼저다

이 사건의 가장 위험한 오해는 감정가 125,000,000원짜리 물건을 61,250,000원에 사는 ‘반값 경매’로 보는 것입니다. 본건 805호에는 서혜영의 70,000,000원 보증금과 2018.12.31 선순위 전세권이 존재하고, 전세권은 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 크므로 실질취득 부담은 약 70,000,000원 수준을 중심으로 봐야 하며, 낙찰가가 내려가도 미배당이 늘어나는 구조입니다.

더 큰 문제는 호실 미상 점유자 23명입니다. 이들이 805호와 무관하다는 확인이 끝나지 않는 한 추가 대항력·보증금 위험을 배제할 수 없습니다. 반면 다른 호실로 명시된 임차인들의 보증금을 805호에 합산해 970,000,000원을 전부 인수한다고 보는 것도 잘못입니다. 확인된 7,000만원 선순위 부담 + 미상 점유관계가 핵심이며, 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트까지 입증되지 않았습니다. 권리확정 전 공격적인 입찰보다는 원본 명세서와 점유관계 확인이 선행되어야 하는 고위험 물건입니다.