부산지방법원 2023타경64487. 부산 연제구 연산동 수림하우스 6층 603호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정되는 물건입니다. 소유자는 장정하이며 2018.12.27 매매를 원인으로 거래가액 54,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저가는 감정가 113,000,000원의 49%인 55,370,000원까지 내려와 외형상 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 가격보다 임차인 인수 위험을 먼저 봐야 합니다.
등기·현황·매각물건명세서에 확인되는 임차관계 가운데 603호에 직접 연결되는 윤여진은 2021.08.06 주민등록, 보증금 80,000,000원이며 임차권등기는 2024.01.08 접수됐습니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금의 인수 부담이 커질 수 있으므로 최저가만 기준으로 할인율을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 6층603호 (연산동,수림하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 · 2018.12.27 매매 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차관계가 핵심
제공된 권리판정상 말소기준은 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 이후 2024.06.18 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 그보다 앞선 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하며, 603호 임차권자 윤여진은 2021.08.06에 이미 주민등록을 마친 것으로 확인됩니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기 몇 건이 소멸하는지만 보는 단순 사건이 아닙니다.
② 임차인 — 보이는 최저가보다 인수액이 크다
예상배당에서는 아래 보증금 합계 1,050,000,000원을 매수인 인수로 가정합니다. 모두 전입일이 2024.01.02보다 빠르고 대항력 위험이 있는 것으로 정리돼 있으며, 우선변제권 없이 보증금 인수 가능성이 있는 항목들입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김소운 | 2층201호 | 2020.12.30 | 70,000,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023.10.10 | 10,000,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019.01.31 | 70,000,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021.02.19 | 110,000,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019.01.10 | 70,000,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019.01.21 | 100,000,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 유나이 | 7층701호 | 2020.01.03 | 70,000,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023.06.26 | 70,000,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018.12.31 | 70,000,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021.12.03 | 80,000,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019.11.14 | 70,000,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020.01.10 | 70,000,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 정유정 | 10층1006호 | 2023.03.31 | 110,000,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 윤여진 | 전유부분 전부 | 2021.08.06 | 80,000,000원 | 대항력 임차권등기 |
위 금액의 합계는 1,050,000,000원입니다. 윤여진의 임차권은 603호 전유부분 전부에 직접 연결돼 있습니다. 반면 여러 임차관계는 603호가 아닌 다른 호실로 표시돼 있으므로, 전체 1,050,000,000원을 603호 단독 확정 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 위험은 그대로
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 인수 가정 | 단순 합산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 55,370,000원 | 49% | 1,050,000,000원 | 1,105,370,000원 |
| 3회 유찰 시 | 38,759,000원 | 34.3% | 1,050,000,000원 | 1,088,759,000원 |
| 4회 유찰 시 | 27,131,300원 | 24.01% | 1,050,000,000원 | 1,077,131,300원 |
유찰이 더 진행되면 매각 최저가는 38,759,000원, 27,131,300원으로 낮아지지만 예상배당상 인수 가정액은 각 회차에서 모두 1,050,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가 하락폭보다 인수 범위를 먼저 확정하는 것이 우선입니다. 실거래 시세 근거가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”는 결론을 낼 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·인수액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 대항력 임차보증금 인수 가정 | 1,050,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,973,340원 |
신청채권자의 청구액은 2,450,000,000원이지만 위 예상배당에서는 채권자 총 채권액과 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 배당표의 잔여액과 미배당 0원을 실제 배당 확정치나 안전 신호로 해석해서는 안 되며, 배당요구종기와 채권신고·매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·기계식주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 42m 이하·교육환경보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 233.9㎡, 공시지가 2,814,000원/㎡이며 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했던 것으로 기재돼 있어 내부 이용상황과 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 직접 임차권 확인. 윤여진 보증금 80,000,000원, 주민등록 2021.08.06, 임차권등기 2024.01.08의 배당·인수 범위를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 1,050,000,000원 인수 가정의 범위 확인. 다른 호실로 표시된 임차보증금이 603호 매수인에게 실제로 귀속되는지 물건번호·일괄매각 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유관계. 금액이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 추가 인수 가능성을 배제하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 등기의 경매 후 처리와 임대의무 승계 여부를 확인하세요.
- 배당표 재검산. 신청채권 2,450,000,000원이 존재하지만 현 예상배당의 채권자 반영액은 0원이므로 실제 배당관계를 원문으로 다시 계산해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 인수 보증금과 점유관계가 우선입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
이 사건의 표면만 보면 감정가 113,000,000원이 두 번 유찰돼 55,370,000원까지 내려온 저가 매물처럼 보입니다. 하지만 예상배당상 매수인 인수 가정액은 1,050,000,000원이고, 현재 회차와 단순 합산하면 1,105,370,000원입니다. 더구나 603호에 직접 연결된 윤여진의 보증금 80,000,000원 임차권과 보증금 미상 점유관계가 함께 확인됩니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 다른 호실 임차보증금이 603호에 실제로 얼마나 귀속되는지, 윤여진의 미배당 보증금이 얼마인지, 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지를 확정하기 전에는 감정가 대비 49%라는 이유만으로 입찰가치를 높게 평가하기 어렵습니다. 권리불확실성이 해소되지 않은 상태에서는 고위험 사건으로 보는 편이 맞습니다.
