부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 9층 905호 오피스텔입니다. 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중인 것으로 기재됐습니다. 표면적으로는 125,000,000원의 감정가가 두 번 유찰되어 61,250,000원까지 낮아진 물건이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차관계입니다.
등기부에는 정유경의 주택임차권이 존재합니다. 임대차계약일은 2019.01.04, 주민등록일은 2019.01.28, 점유개시일은 2019.01.26, 확정일자는 2019.01.04이며, 임차보증금은 70,000,000원입니다. 배당요구도 확인되고 우선변제권 행사 가능으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가 61,250,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 1,502,500원을 먼저 공제한 뒤 정유경에게 59,747,500원이 배당되고, 10,252,500원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 9층905호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준 | 2024.01.02 임의경매개시결정 · 남부산농업협동조합 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차관계가 더 중요하다
2018.12.13 남부산농업협동조합 명의로 채권최고액 2,940,000,000원의 근저당권이 설정됐으나 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 이후 2024.06.18 국 명의 가압류와 2025.01.31 정유경의 임차권등기가 존재합니다. 정유경 임차권등기는 등기시점 자체는 경매개시 후이지만, 주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 그보다 앞서고 보증금 70,000,000원이 명시돼 있습니다.
② 임차관계 — 905호 확정 임차인과 ‘호실 미상’을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정유경 | 건물 전유부분 전부 | 2019.01.28 확정 2019.01.04 | 70,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 양영도 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김수지 | 미상 | 2018.12.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 노현주 | 미상 | 2019.01.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 조서현 | 미상 | 2022.07.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박나레 | 미상 | 2018.12.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 하수민 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박혜진 | 미상 | 2023.02.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 윤여진 | 미상 | 2021.08.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박유슬 | 미상 | 2023.04.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이상우 | 미상 | 2021.12.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 강다경 | 미상 | 2019.11.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 양정은 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이나영 | 미상 | 2020.01.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 장수연 | 미상 | 2019.08.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김진재 | 미상 | 2020.02.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박삼희 | 미상 | 2023.02.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 안동희 | 미상 | 2019.09.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이보람 | 미상 | 2020.09.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김소현 | 미상 | 2020.04.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 윤대성 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 문혜원 | 미상 | 2023.04.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 윤희정 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
현황조사 명단 중 16명은 201호·202호·204호·301호·302호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호처럼 905호가 아닌 다른 호실로 특정돼 있습니다. 따라서 이들의 보증금을 905호 낙찰자의 인수액으로 그대로 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,500원 |
| 1. 임차인 정유경 보증금 | 70,000,000원 | 59,747,500원 |
| 정유경 미배당 부족분 | - | 10,252,500원 인수 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 정유경 보증금 배당에 사용됩니다. 정유경 보증금 부족분 10,252,500원은 매수인 인수로 계산됩니다. 다른 호실 임차보증금을 합산한 전체 건물 수준 계산값과 905호의 실제 인수액은 구분해야 합니다.
④ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 감정가 할인율만으로 점수 주지 않는다
동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 125,000,000원 대비 최저가 61,250,000원이 49%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수 없습니다. 가격 판단 기준은 최소한 알려진 실질취득액 71,502,500원+이며, 호실 미상 점유자에 따른 추가 인수 여부까지 확인한 뒤 실거래와 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근. 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔이며 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 승강기·기계식 주차·도시가스·난방·소화전·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로와 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 포함되며 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으므로 내부 이용상황과 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정유경 임차권. 보증금 70,000,000원, 전입 2019.01.28, 점유개시 2019.01.26, 확정일자 2019.01.04, 배당요구 사실을 매각물건명세서 원문과 다시 대조하세요.
- 실질취득액. 현재 계산의 최소 기준은 61,250,000원이 아니라 정유경 부족분을 더한 71,502,500원입니다.
- 호실 미상 22명. 이 중 실제 905호 점유자가 존재하는지 주민등록·현황조사·점유관계 원문으로 특정해야 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 확정으로 단정해서도 안 됩니다.
- 타 호실 보증금 분리. 201호·202호 등 다른 호실로 특정된 임차보증금은 905호 인수액과 분리해서 계산하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 매수인 부담 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 동일·유사 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부·점유 재확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했다는 기재가 있으므로 실제 내부상태와 905호 점유자를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 임차인 귀속 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 125,000,000원에서 두 번 유찰돼 61,250,000원까지 내려왔습니다. 그러나 905호에 직접 연결되는 정유경의 보증금 70,000,000원이 있고, 현재 배당계산상 10,252,500원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 알려진 실질취득액은 이미 71,502,500원입니다.
더 큰 문제는 현황조사 명단입니다. 다른 호실로 명확히 특정된 임차인들을 905호 인수액에 합산해서는 안 되지만, 반대로 호실이 미상인 22명도 단순히 무시할 수 없습니다. 이들의 보증금과 905호 점유 여부가 확인되지 않은 상태에서 입찰하면 최종 인수액이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격 안전마진을 확인할 근거가 부족합니다. 낙찰가 할인은 크지만 권리확정은 아직 부족합니다. 결론은 D등급, 입찰 전 임차관계 원문 확인이 선행돼야 합니다.
