부산지방법원 2023타경64487. 연제구 연산동 수림하우스 4층 404호 오피스텔입니다. 감정 이용상태는 주거용 오피스텔로 추정되며, 감정가 128,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 62,720,000원입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 임차인 안서연의 우선변제 후 부족분 48,808,960원과, 배당으로 회수되지 않는 것으로 산정된 다른 대항력 임차보증금들이 합쳐져 매수인 인수액이 908,808,960원에 이릅니다.
특히 확인된 임차보증금은 합계 970,000,000원입니다. 현재 매각대금 62,720,000원 중 집행비용 1,528,960원을 제외한 61,191,040원이 안서연에게 우선 배당되고, 안서연 보증금의 나머지 48,808,960원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 여기에 김소운·이수민·송남희·권용훈·성지민·유나이· 조동진·서혜영·김병우·김봉주·김보민·정유정의 보증금이 전액 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 4층404호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.01.02 임의경매개시결정 · 남부산농업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 등기 말소보다 선행 임차인의 보증금
2018.12.13 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,940,000,000원이며 등기부상 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 이후 2024.01.02 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡히고, 2024.02.05 안서연의 주택임차권등기와 2024.06.18 국의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
그러나 임차권등기 자체가 소멸한다고 보증금 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 안서연은 2021.02.19 주민등록·점유개시, 2021.02.01 확정일자를 갖추고 배당요구를 했습니다. 현재 회차에서 61,191,040원만 배당되고 보증금 110,000,000원 중 48,808,960원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 39명, 보증금 미상 점유자까지 남는다
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 39명입니다. 이 중 보증금이 확인되는 13명의 보증금 합계는 970,000,000원입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금·월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소운 · 2층201호 | 2020.12.30 | 70,000,000원 | 미확인 | 대항력 有 | 없음 | 70,000,000원 인수 |
| 이수민 · 2층202호 | 2023.10.10 | 10,000,000원 / 400,000원 | 미확인 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 진현정 · 2층204호 | 2021.02.19 | 미상 | 2024.01.15 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 김석기 · 3층301호 | 2022.07.11 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 조나은 · 3층302호 | 2018.12.31 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 송남희 · 3층303호 | 2019.01.31 | 70,000,000원 | 2024.01.12 | 대항력 有 | 없음 | 70,000,000원 인수 |
| 양영도 · 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 김수지 · 미상 | 2018.12.24 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 노현주 · 미상 | 2019.01.31 | 미상 | 2024.01.12 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 조서현 · 미상 | 2022.07.13 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 박나레 · 미상 | 2018.12.14 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 하수민 · 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.01.12 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 권용훈 · 6층601호 | 2019.01.10 | 70,000,000원 | 2024.01.15 | 대항력 有 | 없음 | 70,000,000원 인수 |
| 박혜진 · 미상 | 2023.02.21 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 윤여진 · 미상 | 2021.08.06 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 성지민 · 6층604호 | 2019.01.21 | 100,000,000원 | 2024.01.11 | 대항력 有 | 없음 | 100,000,000원 인수 |
| 유나이 · 7층701호 | 2020.01.03 | 70,000,000원 | 2024.01.15 | 대항력 有 | 없음 | 70,000,000원 인수 |
| 박유슬 · 미상 | 2023.04.05 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 이상우 · 미상 | 2021.12.20 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 강다경 · 미상 | 2019.11.25 | 미상 | 2024.01.12 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 양정은 · 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 이나영 · 미상 | 2020.01.31 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 조동진 · 8층803호 | 2023.06.26 | 70,000,000원 | 미확인 | 대항력 有 | 없음 | 70,000,000원 인수 |
| 장수연 · 미상 | 2019.08.12 | 미상 | 2024.01.17 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 서혜영 · 8층805호 | 2018.12.31 | 70,000,000원 | 2024.01.15 | 대항력 有 | 없음 | 70,000,000원 인수 |
| 김진재 · 미상 | 2020.02.07 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 김병우 · 9층901호 | 2021.12.03 | 80,000,000원 | 미확인 | 대항력 有 | 없음 | 80,000,000원 인수 |
| 박삼희 · 미상 | 2023.02.17 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 안동희 · 미상 | 2019.09.11 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 이보람 · 미상 | 2020.09.01 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 정유경 · 미상 | 2019.01.28 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 김소현 · 미상 | 2020.04.02 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 김봉주 · 10층1001호 | 2019.11.14 | 70,000,000원 | 미확인 | 대항력 有 | 없음 | 70,000,000원 인수 |
| 윤대성 · 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 김보민 · 10층1003호 | 2020.01.10 | 70,000,000원 | 미확인 | 대항력 有 | 없음 | 70,000,000원 인수 |
| 문혜원 · 미상 | 2023.04.17 | 미상 | 2024.01.17 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 윤희정 · 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 정유정 · 10층1006호 | 2023.03.31 | 110,000,000원 | 미확인 | 대항력 有 | 없음 | 110,000,000원 인수 |
| 안서연 · 주거용 건물의 전부 | 2021.02.19 확정 2021.02.01 | 110,000,000원 | 2024.02.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 48,808,960원 인수 |
③ 가격 구조 — 49% 최저가가 ‘싼 가격’을 뜻하지 않는다
현재 최저가는 감정가 128,000,000원의 49%인 62,720,000원입니다. 일반적인 권리소멸형이라면 두 번의 유찰은 가격 매력으로 연결될 수 있지만 이 사건은 반대입니다. 현재 회차의 매수인 인수 추정액만 908,808,960원이어서 실질취득은 971,528,960원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 62,720,000원 | 908,808,960원 | 971,528,960원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,904,000원 | 927,286,272원 | 971,190,272원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,732,799원 | 940,220,391원 | 970,953,190원 |
즉 62,720,000원에서 30,732,799원까지 최저가가 내려가더라도 실질취득액은 970,000,000원대에 머뭅니다. 확인된 보증금 합계 자체가 970,000,000원이기 때문입니다. 게다가 보증금 미상 점유자들의 금액은 이 실질취득액에 포함되지 않았으므로 실제 위험은 여기서 끝난다고 볼 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 임차인 안서연 보증금 · 우선변제 | 110,000,000원 | 61,191,040원 |
| 인수 · 안서연 미배당 보증금 | 48,808,960원 | 0원 |
| 인수 · 김소운 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이수민 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송남희 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 권용훈 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 성지민 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유나이 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조동진 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 서혜영 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김병우 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김봉주 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김보민 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정유정 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금은 집행비용과 안서연 우선변제로 모두 소진됩니다. 안서연 부족분과 다른 대항력 임차인의 확인된 보증금이 매수인 인수로 산정되며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔이며 감정 당시 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중입니다.
- 주위환경. 연제초등학교 남서측 인근. 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·기계식주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으므로 내부 이용상황과 실제 점유관계를 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준으로 수익률을 계산하지 말 것. 현재 실질취득은 971,528,960원입니다.
- 안서연 잔여보증금 확인. 현재 회차 배당 61,191,040원, 부족분 48,808,960원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 다른 확인 보증금 확인. 안서연을 제외한 확인 보증금 860,000,000원이 전액 인수로 반영돼 있습니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 확정일자·보증금이 확인되지 않는 점유자는 대항력과 인수범위를 단정하지 말고 매각물건명세서와 전입·점유관계를 확인해야 합니다.
- 404호 귀속관계 확인. 여러 다른 호실의 임차인이 함께 조사되어 있으므로 실제 매각목적물과 각 임대차 목적물의 관계를 반드시 원본 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 법적 효과를 원본 등기와 함께 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당 이력 확인. 2018.12.13 채권최고액 2,940,000,000원의 공동담보 근저당권 및 이후 변경·이전 등기 흐름을 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 미칠 항목을 최종 배당요구 종기 자료와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,272만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 62,720,000원이 아니라 실질취득 971,528,960원이어야 합니다. 확인된 임차보증금만 970,000,000원이고, 현재 회차 배당으로 회수되지 못하는 금액 가운데 908,808,960원이 매수인 인수로 계산됩니다. 추가 유찰이 되어도 낙찰가는 내려가는 반면 인수액이 증가해 실질취득은 970,000,000원대에 거의 고정됩니다.
더구나 보증금이 미상인 점유자가 다수 있고, 현황조사에는 404호 이외 여러 호실 표시가 함께 나타납니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가를 노리는 물건”이 아니라 “임차인 귀속과 보증금 승계범위를 먼저 확정해야 하는 물건”입니다. 권리와 목적물 범위가 명확히 정리되지 않은 상태에서는 최저가가 더 내려가더라도 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
