50,470,000원
부산지방법원 2023타경64487. 부산 연제구 연산동 수림하우스 8층 801호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정되는 오피스텔입니다. 감정가는 103,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,470,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건에서는 최저가격 자체가 핵심이 아닙니다. 배당추정에 잡힌 매수인 인수액이 1,000,838,460원으로 최저가보다 훨씬 큽니다.
현재 회차에서는 매각대금 50,470,000원 중 집행비용 1,308,460원을 제외한 49,161,540원이 801호 임차권자 양정은의 보증금 80,000,000원에 우선배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 그 뒤 남는 30,838,460원은 양정은에게 미배당되어 매수인 인수로 잡힙니다. 여기에 보증금이 확인된 다른 대항력 임차인 13명의 전액 인수액 970,000,000원이 더해져, 현재 확인된 인수액이 정확히 1,000,838,460원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 8층801호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정됨 · 10층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 장정하 (2019.02.15. 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.04 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차보증금 인수가 핵심
제공된 등기 분석상 기준권리는 2024.01.02. 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2018.12.13. 남부산농업협동조합 근저당권 2,940,000,000원은 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2024.06.18. 국의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
그러나 801호 임차권자 양정은은 임대차계약 2022.01.13., 확정일자 2022.01.13., 전입·점유 2022.02.03.으로 기준일보다 빠릅니다. 보증금은 80,000,000원이고 배당요구가 있으며, 현재 배당추정에서는 49,161,540원만 배당되고 30,838,460원이 매수인에게 남는 것으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 39명, 보증금 미상 25명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없으며, 기록상 실제 임차인 39명입니다. 이 중 보증금이 확인된 사람은 14명이고, 25명은 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양정은 | 건물 전유부분의 전부 | 2022.02.03 | 80,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 김소운 | 2층201호 | 2020.12.30 | 70,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023.10.10 | 10,000,000원 월 400,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 진현정 | 2층204호 | 2021.02.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 김석기 | 3층301호 | 2022.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조나은 | 3층302호 | 2018.12.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019.01.31 | 70,000,000원 | 있음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 양영도 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수지 | 미상 | 2018.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 노현주 | 미상 | 2019.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021.02.19 | 110,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 조서현 | 미상 | 2022.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박나레 | 미상 | 2018.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 하수민 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019.01.10 | 70,000,000원 | 있음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 박혜진 | 미상 | 2023.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤여진 | 미상 | 2021.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019.01.21 | 100,000,000원 | 있음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 유나이 | 7층701호 | 2020.01.03 | 70,000,000원 | 있음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 박유슬 | 미상 | 2023.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이상우 | 미상 | 2021.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강다경 | 미상 | 2019.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 이나영 | 미상 | 2020.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023.06.26 | 70,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 장수연 | 미상 | 2019.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018.12.31 | 70,000,000원 | 있음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 김진재 | 미상 | 2020.02.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021.12.03 | 80,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 박삼희 | 미상 | 2023.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안동희 | 미상 | 2019.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이보람 | 미상 | 2020.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유경 | 미상 | 2019.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김소현 | 미상 | 2020.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019.11.14 | 70,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 윤대성 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020.01.10 | 70,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 문혜원 | 미상 | 2023.04.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 윤희정 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유정 | 10층1006호 | 2023.03.31 | 110,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 임차인 양정은 보증금 | 80,000,000원 | 49,161,540원 |
| 양정은 미배당 인수 | 30,838,460원 | 매수인 인수 |
| 김소운 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 이수민 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 송남희 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 안서연 보증금 | 110,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 권용훈 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 성지민 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 유나이 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 조동진 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 서혜영 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 김병우 보증금 | 80,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 김봉주 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 김보민 보증금 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 정유정 보증금 | 110,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 50,470,000원은 집행비용 1,308,460원과 양정은 우선배당 49,161,540원으로 소진됩니다. 양정은 부족분 30,838,460원과 다른 확인 보증금의 인수액을 합친 매수인 인수 추정액은 1,000,838,460원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 남서측 인근. 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔이며 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6m 포장도로, 북서측으로 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 42m 이하·교육환경보호구역입니다. 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 기준 낙찰가 50,470,000원에 인수 1,000,838,460원을 합친 1,051,308,460원이 핵심 숫자입니다.
- 801호 양정은 임차권. 보증금 80,000,000원, 전입 2022.02.03., 확정일자 2022.01.13., 배당요구가 확인되며 현재 회차 미배당 30,838,460원이 인수되는 것으로 계산돼 있습니다.
- 다른 호실 임차인 적용관계 확인. 현황조사에는 수림하우스의 여러 호실 및 호실 미상 점유자가 함께 기록돼 있습니다. 현재 인수추정에 반영된 다른 임차보증금이 801호 매각물건에 실제 귀속되는지 원본 대조가 필요합니다.
- 보증금 미상 25명. 보증금·확정일자를 알 수 없는 점유자는 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 현재 계산된 인수액만으로 위험이 끝난다고 보면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 등기 원본과 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 근저당 관련 등기 확인. 2018.12.13. 남부산농업협동조합 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나, 2019.02.15. 채무자 변경과 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기재가 함께 존재합니다. 입찰 전 최신 등기부에서 현재 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했다고 기재돼 있으므로 내부 이용상황과 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “10억 인수”가 먼저다
이 사건을 감정가 103,000,000원에서 50,470,000원까지 내려온 2회 유찰 물건으로만 보면 판단을 크게 그르칠 수 있습니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 1,000,838,460원이고, 이를 최저가에 더한 실질취득액은 1,051,308,460원입니다.
더 유찰돼 35,329,000원, 24,730,300원으로 최저가가 내려가도 실질 부담은 각각 1,051,035,922원, 1,050,845,145원으로 거의 줄지 않습니다. 여기에 보증금 미상 점유자 25명의 위험까지 남아 있습니다. 실거래 시세도 확인되지 않은 상태이므로 ‘유찰돼 싸다’는 결론은 금물입니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차인 범위와 실제 인수채무를 확정해야 하는 고위험 권리분석형입니다.
