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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 31,428,129원 ~ 37,826,554원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 640건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 27,783,000원
D 매력지수35 D-5 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트
27,783,000 2,778만 감정가 81,000,000원
감정가의 35% ▼ 65% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
277만원
최저가의 10% · 2,778,300원
감정가 대비
▼ 65.7% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 매각 임박 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 대항력 있는 이규복의 보증금이 미상이라 실질취득액부터 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 4차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택 원룸형)

34%까지 내려왔지만, 대항력 보증금이 미상 — 안산 도원스위트빌 301호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층301호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 27,783,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 재매각 · 매수보증금 20%
💰 27,783,000원 📉 34.3% 👤 대항력 1명 🧾 보증금 20% ⚠️ 실질인수 미상
35
매력지수 D등급 · 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 대항력 있는 이규복의 보증금이 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없는 재매각 물건
3회 유찰·최저가 27,783,000원이나 실거래 비교자료가 없고, 2013.08.22 전입한 이규복이 말소기준 2013.09.04보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 보증금 미상 인수위험이 남는다. 재매각·매수보증금 20%와 다수 점유자·호수 미상까지 겹쳐 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준 2013.09.04보다 빨라 대항력 있음으로 잡혀 있고 보증금은 미상입니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이어도 매수인의 실질 인수액은 확정할 수 없습니다. 현황조사 명단은 71건이며, 그중 LI HUGUO 1건은 JIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차·점유자는 70명입니다. 대부분 점유 부분이 미상이고 802호·909호 등 다른 호수도 섞여 있어, 301호 직접 점유관계를 따로 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
27,783,000원
3회 유찰
최저가 ÷ 감정가
34.3%
현재 회차
대항력 임차인
1명
이규복 · 2013.08.22 전입
매수인 실질 인수
미상
배당표상 0원 · 보증금 미상

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 3층 301호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 81,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 27,783,000원입니다. 등기상 과거 신한저축은행 근저당과 영풍전자 전세권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 같은 접수번호로 서울경기양돈축산업협동조합의 1,500,000,000원 근저당도 설정돼 있으며, 두 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 이규복은 말소기준보다 앞선 2013.08.22 전입자로 대항력 있음 판정입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 만약 실제 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전부 회수되지 않는 구조라면 매수인의 실질취득은 낙찰가 + 미배당 인수액으로 올라가며, 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 총액은 사실상 그 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 27,783,000원만 보고 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층301호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가81,000,000원 / 27,783,000원 (3회 유찰)
청구금액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도

2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당 1,500,000,000원입니다. 같은 접수번호로 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 1,500,000,000원, 이후 국세 압류·경매개시결정·안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 두 근저당은 2024년 각각 농업협동조합자산관리회사로 확정채권 양도에 따른 이전등기가 됐습니다.

⛔ 말소기준보다 빠른 전입자 1명 이규복의 전입일은 2013.08.22, 말소기준은 2013.09.04입니다. 제공된 판정상 대항력 있음이며 보증금은 미상입니다. 배당 시뮬레이션의 “매수인 인수 0원”과 별개로, 이 임차인의 실제 보증금·점유호수·배당관계를 확인하기 전에는 실질 인수 0원으로 확정할 수 없습니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 70명, 301호 특정이 먼저

현황조사 및 매각물건명세서에 이름이 올라온 건은 71건입니다. 이 가운데 LI HUGUO는 보증기관 대위·승계 표시가 있고 JIN YUZI 보증금의 중복 신고이므로 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차·점유자는 70명입니다. 다만 대부분 점유 부분이 “미상”이고 정희규는 802호, LI YUJIN은 909호 전체로 표시되어 있어, 아래 명단 전체를 301호 임차인으로 단정하면 안 됩니다.

성명점유부분전입일보증금 대항력우선변제배당요구승계
⚠️ 명도 난도보다 먼저 볼 것 현황조사 인원이 많다는 사실 자체보다 중요한 것은 301호에 누가 실제 점유 중인지입니다. 특히 이규복은 점유 부분이 미상인데 말소기준보다 앞선 전입자입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 301호의 실제 점유자·보증금·확정일자·배당요구 여부를 분리 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-900,094원
2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원26,882,906원
3. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합1,500,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서 근저당 채권 합계 3,000,000,000원 중 예상 배당은 26,882,906원, 미배당은 2,973,117,094원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 대항력 있는 이규복의 보증금이 미상이라 실질 인수액은 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (현재 27,783,000원)
회차별 미배당액
실거래 비교자료가 없어 가격 메리트 차트 대신 회차별 채권 미배당액을 표시했습니다.
⚠️ 배당 구조 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 첫 번째 근저당에 배당되고, 두 번째 근저당에는 0원이 배당되는 구조입니다. 4회 유찰 시 미배당 2,981,301,966원, 5회 유찰 시 2,987,031,376원으로 커집니다.
⛔ “감정가의 34%니까 싸다”는 결론 금지 현재 최저가가 27,783,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 실거래 비교자료가 없고 대항력 있는 임차인의 보증금도 미상입니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있으므로 최저가만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근이며 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며, 대상은 3층 301호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 포함되고 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 물건 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 최우선 확인. 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유호수를 확인하기 전에는 실질취득액 계산이 불가능합니다.
  • 301호 점유자를 분리. 현황조사 명단에는 802호·909호 등 다른 호수가 포함돼 있고 대부분 점유 부분이 미상입니다. 전체 70명을 301호 임차인으로 보지 말고 호수별 점유관계를 대조해야 합니다.
  • 보증기관 승계 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 대위·승계로 표시됩니다. 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
  • 재매각 조건. 특별매각조건은 매수보증금 20%입니다. 일반적인 보증금 조건으로 착각하지 않아야 합니다.
  • 가격 판단 보수적 접근. 3회 유찰·감정가의 34.3%라는 할인율만으로 저가라고 결론내리지 말고 실질 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 문건을 직접 대조해 301호에 해당하는 사람만 추려야 합니다.

맺으며 — “34% 할인보다 보증금 미상이 더 크다”

이 물건은 감정가 81,000,000원에서 27,783,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 이규복의 대항력보증금 미상이 해결되지 않은 상태에서는 현재 최저가를 곧바로 실질취득액으로 볼 수 없습니다. 등기상 근저당·압류는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별개의 문제입니다.

여기에 재매각·매수보증금 20%, 3회 유찰, 다수의 점유자 명단과 호수 미상 문제가 겹칩니다. 따라서 이 건은 가격이 낮아 보여도 권리 확인이 끝나기 전에는 응찰가를 논할 단계가 아닙니다. 먼저 301호의 실제 점유자와 이규복의 보증금을 특정하고, 그 다음에 낙찰가와 실질 인수액을 합산해 판단하는 순서가 맞습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 시뮬레이션 및 감정요항표를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영될 수 있고, 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층301호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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