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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 31,428,129원 ~ 37,826,554원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 640건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 27,783,000원
D 매력지수34 D-5 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트
27,783,000 2,778만 감정가 81,000,000원
감정가의 35% ▼ 65% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
277만원
최저가의 10% · 2,778,300원
감정가 대비
▼ 65.7% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 매각 임박 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 27,783,000원만 보면 감정가의 34.3%지만, 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실제 인수액과 실질취득은 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 4차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택 원룸형)

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, ‘선순위 전입 보증금 미상’이 남았다 — 도원스위트빌 405호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층405호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 27,783,000원(3회 유찰·감정가 34.3%) · 매각기일 2026.09.17 · 임의경매개시결정
🏷️ 27,783,000원 📉 3회 유찰 · 34.3% ⚠️ 선순위 전입 1명 👥 실제 명의 70명
34
매력지수 D등급 · 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 선순위 전입 1명의 보증금이 미상이라 실질취득이 확정되지 않는 고위험형
이규복의 2013.08.22 전입이 2013.09.04 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이며, 실제 임차인·점유자 명의 70명과 3회 유찰이 겹쳐 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없음.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 81,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 27,783,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이규복의 전입일 2013.08.22은 말소기준권리 2013.09.04보다 빠른데, 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 매수인의 실제 인수액과 실질취득 총액은 현재 확정할 수 없고, 비교 가능한 실거래 금액도 없어 가격 메리트 역시 확정하기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
최저 27,783,000원
실질취득
확정 불가
최저가 + 선순위 인수 가능분
매수인 인수
미상
이규복 보증금 미상
핵심지표
3회 유찰
감정가의 34.3%

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 4층 405호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기부에는 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자 전세권이 있었지만 이미 말소됐고, 현재 권리판단의 기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당 1,500,000,000원입니다.

문제는 그 기준권리보다 앞선 전입입니다. 이규복은 2013.08.22 전입으로 기재돼 있어 시간 순서상 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분이 미상이라 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 이 사례의 핵심은 대항력 가능성은 열려 있으나 인수금액을 계산할 수 없는 상태라는 점입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층405호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가81,000,000원 / 27,783,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%)
청구금액2,614,263,078원
말소기준권리2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원
매각기일2026.09.17

① 권리 흐름 — 선순위 전입 1명이 핵심

2012.09.21 신한저축은행 근저당과 2012.10.02 영풍전자 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 본건의 실질적인 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정·안산시 압류 및 2024.02.21 등기된 정천의 주택임차권은 기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

⛔ 가장 먼저 확인할 사람 — 이규복 전입일이 2013.08.22로 말소기준 2013.09.04보다 빠릅니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이므로 “대항력 有”로 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 합니다. 이 보증금이 실제 매수인 인수로 이어진다면 낙찰가 27,783,000원보다 실질취득 총액이 높아질 수 있으므로, 인수금액 확인 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.

임차인·점유 관계 — 실제 명의 70명, 승계 중복 1건

현황조사에 이름이 올라온 기재는 71건입니다. 이 중 LI HUGUOJIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고로 분류돼 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외한 실제 임차인·점유자 명의는 70명입니다. 다만 대부분 점유 부분이 미상이고, 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 기재돼 본건 405호와 다른 호수가 특정돼 있습니다.

명의전입 / 확정일자보증금대항력우선변제승계
이규복
점유 부분 미상
2013.08.22 / 미상 미상 가능·미상 확인 필요 해당 없음
정천
주택전부 · 임차권등기
2015.10.29 / 2015.11.04 45,000,000원 없음 확인 필요 해당 없음
JIN YUZI
점유 부분 미상
2022.09.05 / 미상 미상 없음 확인 필요 원 신고
LI HUGUO
JIN YUZI 보증금 대위·승계
2023.02.10 / 미상 별도 합산 금지 없음 중복 신고 대위·승계
정희규
802호 전체
2021.06.28 / 미상 4,500원 없음 확인 필요 해당 없음
LI YUJIN
909호 전체
2016.11.08 / 미상 68,250,000원 없음 확인 필요 해당 없음
⚠️ “임차인 많음”보다 중요한 것은 405호 직접 점유 여부 다수 명의가 기재돼 있지만 점유 부분이 대부분 미상이고, 일부는 802호·909호처럼 본건과 다른 호수가 명시돼 있습니다. 본건 405호의 실제 점유자를 특정하는 과정이 중요하며, 특히 선순위 전입자인 이규복이 실제로 405호를 점유했는지와 보증금 규모가 최종 인수 판단의 핵심입니다.

② 가격 비교 — 최저가 34.3%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

본건은 감정가 81,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 27,783,000원, 즉 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 도원스위트빌1차의 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.2회입니다.

하지만 동일 면적의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 본건은 선순위 전입자의 보증금 자체가 미상입니다. 낙찰가가 낮아도 인수해야 할 보증금이 존재하면 실질취득은 낙찰가보다 커집니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 27,783,000원 단독이 아니라 낙찰가와 확인된 인수액을 합친 실질취득이어야 합니다.

회차매각가근저당 예상배당근저당 미배당
현재 회차 · 3회 유찰 27,783,000원 26,882,906원 1,473,117,094원
4회 유찰 시 19,448,100원 18,698,034원 1,481,301,966원
5회 유찰 시 13,613,670원 12,968,624원 1,487,031,376원
⛔ 유찰이 인수 위험을 없애주지는 않는다 4회 유찰 시 19,448,100원, 5회 유찰 시 13,613,670원까지 최저가가 낮아져도 이규복의 선순위 보증금이 실제 인수 대상이라면 그 금액은 별도로 확인해야 합니다. 낙찰가가 더 낮아졌다는 이유만으로 안전성이나 실질취득 가격이 개선됐다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정)-900,094원
2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원26,882,906원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가에서는 집행비용 900,094원을 제외한 26,882,906원이 근저당 배당으로 투입돼도 근저당 미배당액이 1,473,117,094원 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당 시뮬레이션에서 계산된 매수인 인수 0원은 선순위 전입자의 보증금 미상 문제까지 확정한 값으로 볼 수 없으므로, 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 27,783,000원)
현재 매각대금은 집행비용과 근저당 배당으로 전액 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다.
회차별 근저당 미배당
유찰이 진행될수록 매각대금이 낮아져 근저당 미배당은 1,473,117,094원에서 1,487,031,376원까지 확대됩니다.
✅ 소멸 권리 관점 2013.09.04 말소기준 이후의 경매개시결정·압류·정천의 주택임차권등기는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 정천의 임차보증금은 45,000,000원이지만 전입일 2015.10.29로 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⛔ 최종 판단을 막는 한 가지 이규복의 보증금이 얼마인지 알 수 없다는 점입니다. 이 선순위 전입의 실제 점유·임대차 여부와 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 “매수인 인수 0원”, “실질취득 27,783,000원”이라고 단정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건입니다.
  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근이며, 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 규모·환금성. 도원스위트빌1차는 63세대, 사용승인일은 2012.09.03입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회로, 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
  • 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 이규복 임대차 확인. 2013.08.22 전입의 실제 405호 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 최우선으로 확인하세요.
  • 실질취득 재계산. 선순위 인수 보증금이 확인되면 낙찰가와 합산해 실질취득 총액을 다시 계산해야 합니다. 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
  • 405호 점유자 특정. 다수 전입자 중 대부분 점유 부분이 미상입니다. 802호·909호처럼 다른 호수가 특정된 명의와 본건 점유자를 구분해 확인해야 합니다.
  • 승계 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금 대위·승계 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
  • 정천 임차권. 보증금 45,000,000원, 전입 2015.10.29, 확정일자 2015.11.04, 임차권등기 2024.02.21로 말소기준 후순위입니다.
  • 유찰 숫자 과신 금지. 현재 3회 유찰·감정가 34.3%지만 비교 가능한 실거래 금액이 없고 실질취득도 확정되지 않아 “싸다”는 판단을 유보해야 합니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “34.3% 할인”보다 선순위 보증금이 먼저다

감정가 81,000,000원이 3회 유찰돼 27,783,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하게 되느냐입니다. 이규복의 2013.08.22 전입은 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력을 확정할 수도, 인수액을 0원으로 확정할 수도, 실질취득을 27,783,000원으로 고정할 수도 없습니다.

후순위 정천 임차권등기와 압류 등은 소멸 구조지만, 이 한 명의 선순위 전입 문제가 남아 있는 이상 권리분석 난도는 높습니다. 여기에 현황조사상 다수 점유자 명의, 3회 유찰, 도시형생활주택 원룸형이라는 특성까지 겹칩니다. 가격보다 먼저 선순위 임차관계를 확인해야 하는 물건이며, 보증금 확인 전 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항·경매 관련 수치를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제·미납 관리비·실제 점유 및 임대차계약 내용 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금·점유관계가 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층405호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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