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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 43,150,968원 ~ 52,243,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,060건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 39,690,000원
D 매력지수34 D-5 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
39,690,000 3,969만 감정가 81,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
396만원
최저가의 10% · 3,969,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 49%까지 내려왔지만 선순위 전입 1건의 보증금이 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없고, 재매각·매수보증금 20%까지 겹친 확인 난도 높은 사건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택·원룸형)

감정가 49%까지 내려왔지만, 선순위 전입 보증금이 미상 — 도원스위트빌 703호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 7층703호 (선부동, 도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 39,690,000원(2회 유찰·49%) · 매각기일 2026.09.17 · 재매각·특별매각조건 매수보증금 20%
🏷️ 최저가 39,690,000원 ⚠️ 선순위 전입 1명 👥 실제 임차인·점유자 69명 + 승계 1건 🔁 2회 유찰 · 감정가 49%
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매력지수 D등급 · 감정가 49%까지 유찰됐지만 선순위 전입 보증금 미상·재매각 20%·다수 점유자 확인 부담으로 실질취득액을 확정하기 어려운 사건
2013.08.22 전입 이규복이 2013.09.04 말소기준보다 앞서나 보증금·확정일자가 미상이고, 실제 임차인·점유자 69명과 승계 1건, 재매각·매수보증금 20%, 단지 평균 유찰 3.2회가 겹쳐 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없어 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 가격만 보고 들어갈 사건은 아닙니다. 이규복의 전입일 2013.08.22가 말소기준 2013.09.04보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 이 임차인의 대항력과 매수인 인수액은 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당 시뮬레이션상 인수 0원으로 계산돼 있어도, 이 선순위 전입 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 39,690,000원으로 확정할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
81,000,000 / 39,690,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
39,690,000원 + 미상
선순위 전입 보증금 확인 필요
매수인 인수
미상
이규복 보증금·확정일자 미상
핵심지표
재매각 · 20%
특별매각조건 매수보증금

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 7층 703호로, 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 말소기준권리는 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 1,500,000,000원입니다. 그보다 앞서 등기됐던 신한저축은행 근저당, 김명현 근저당, 이금순 전세권은 이미 등기부상 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준으로 잡히지 않습니다.

문제는 임차인입니다. 전입 조사자 가운데 이규복2013.08.22 전입으로 말소기준보다 먼저 들어와 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도 기준상 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상이며, 실제 임대차관계와 대항요건이 유지되고 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 매수인에게 승계될 가능성을 열어둬야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 7층703호 (선부동, 도원스위트빌)
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 2012.09.06 소유권보존
감정가 / 최저가81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰·감정가 49%)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소됐지만 선순위 전입이 남는다

말소기준은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 서울경기양돈축산업협동조합 근저당도 1,500,000,000원으로 설정됐고, 두 근저당은 경매로 소멸하는 구조입니다. 이후 두 근저당은 2024.08.28 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 각각 이전됐습니다. 2025.07.04 안산시 압류 역시 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.

⛔ 가장 중요한 선순위 전입 이규복은 2013.08.22 전입, 말소기준은 2013.09.04입니다. 시간 순서만 보면 선순위이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 리포트는 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 판단합니다. 최저가 39,690,000원만을 실질취득가로 보고 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.

② 임차인·전입 조사 — 실제 69명, 보증기관 승계 1건

기록상 실제 임차인·점유자는 69명이고, 별도로 LI HUGUO 1건은 JIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계로 분류됩니다. 이 승계 건은 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 전입자 대부분은 점유 부분이 미상이며, 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 기재되어 본건 703호와 직접 일치하지 않습니다.

이름점유부분전입일보증금대항력우선변제승계
⚠️ 임차인 표를 읽는 법 말소기준 이후 전입자는 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 점유 부분이 대부분 미상이라 실제 703호 점유자 특정과 명도 범위는 별도 확인이 필요합니다. 특히 선순위 이규복만큼은 보증금 확인 전 인수 0원으로 처리하면 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다

현재 최저매각가는 39,690,000원으로 감정가 81,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 이 숫자는 경매 절차상 유찰에 따른 할인율일 뿐, 시장 실거래 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 이 사건을 “감정가의 절반이니 싸다”고 판단할 근거로 사용할 수 없습니다.

도원스위트빌1차는 63세대, 사용승인일은 2012.09.03이고, 단지 경매 이력의 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 현재 이 물건은 2회 유찰 상태라 단지 경매 이력상 반복 유찰이 드문 구조라고 보기도 어렵습니다. 여기에 이번 매각은 재매각이고 매수보증금이 20%로 적용됩니다.

⚠️ 실질취득액은 아직 한 숫자로 못 박을 수 없다 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 선순위 전입 이규복의 보증금이 확인되지 않았습니다. 권리분석 결론에서는 최저가 39,690,000원 + 선순위 임차보증금 미상액을 실질취득 구조로 봐야 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,114,420원
1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원38,575,580원
2. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합1,500,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 두 근저당 채권최고액 합계 3,000,000,000원 중 38,575,580원만 배당되고 미배당액은 2,961,424,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 이규복의 선순위 임차보증금은 미상이라 권리분석상 인수 위험을 별도로 남겨둡니다.

회차매각가채권자 배당미배당
현재 회차 · 2회 유찰 · 49%39,690,000원38,575,580원2,961,424,420원
3회 유찰 · 34%27,783,000원26,882,906원2,973,117,094원
4회 유찰 · 24%19,448,100원18,698,034원2,981,301,966원
매각대금 배분 (현재 39,690,000원)
집행비용 1,114,420원 후 한국양봉농업협동조합에 38,575,580원이 배당되고 다른 배당은 0원입니다.
회차별 미배당
유찰이 이어질수록 매각대금이 줄어 채권 미배당액은 더 커집니다. 이 차트는 시세 비교가 아니라 배당구조 비교입니다.
✅ 등기 권리 관점 현재 말소기준 이후의 근저당·경매개시결정·안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2012~2013년에 먼저 설정됐던 신한저축은행 근저당, 김명현 근저당, 이금순 전세권도 이미 말소됐습니다.
⛔ 그러나 임차인 관점은 별개 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 임차인 위험까지 자동으로 0이 되는 것은 아닙니다. 이규복의 2013.08.22 전입이 말소기준보다 빠르므로, 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액·인수액을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건입니다.
  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근으로, 주위에 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등이며, 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
  • 환금성. 도원스위트빌1차는 63세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 임대차부터 확인. 2013.08.22 전입의 실제 점유·임대차관계·보증금·확정일자를 확인하기 전에는 인수액 0원으로 보지 마세요.
  • 최저가와 실질취득액을 분리. 최저가 39,690,000원은 입찰 출발가격일 뿐입니다. 선순위 임차보증금이 남는다면 그 미배당액까지 실질취득에 더해질 수 있습니다.
  • 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 특별매각조건상 매수보증금 20%가 적용됩니다.
  • 703호 실제 점유자 특정. 조사자 대부분의 점유 부분이 미상이고, 일부는 802호·909호로 명시돼 있습니다. 명도 대상과 실제 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
  • 보증기관 승계 중복 금지. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 건이므로 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
  • 배당표의 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
  • 가격 착시 경계. 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 다른 숫자입니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입

표면적으로는 감정가 81,000,000원이 두 차례 유찰돼 39,690,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2013.08.22 전입 이규복입니다. 말소기준 2013.09.04보다 빠른 선순위 전입인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 권리분석 단계에서는 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 두는 것이 맞습니다.

여기에 실제 임차인·점유자 69명, 보증기관 승계 1건, 대부분의 점유 부분 미상, 재매각·매수보증금 20%, 단지 경매 평균 유찰 3.2회가 겹칩니다. 등기상 말소 구조 자체는 정리돼 있지만 점유와 선순위 임차보증금 확인 난도가 높은 사건입니다. 이규복의 보증금이 확인되기 전까지는 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 핵심입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 및 경매 이력 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 예상배당에 반영되지 않았으며, 특히 선순위 전입자의 실제 임대차관계·보증금·점유 상태에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유 상태를 직접 확인하고 필요한 경우 전문가 자문을 받으시기 바랍니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 7층703호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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변경 이력

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