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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 64,460,088원 ~ 78,043,427원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,060건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 59,290,000원
D 매력지수36 D-5 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
59,290,000 5,929만 감정가 121,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
592만원
최저가의 10% · 5,929,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.21억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 59,290,000원·2회 유찰이지만, 말소기준보다 빠른 이규복의 전입과 보증금 미상 위험을 먼저 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대·도시형생활주택)

최저가 49%지만, 말소기준 전 전입 점유자가 남는다 — 안산 도원스위트빌 909호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층 909호 (선부동, 도원스위트빌)
🏷️ 59,290,000원 📉 2회 유찰 · 49% 🧾 재매각 · 보증금 20% ⚠️ 대항력 가능·미상 1명
감정가 121,000,000원 · 최저매각가 59,290,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.17 · 재매각
36
매력지수 D등급 · 최저가 49%지만 말소기준 전 전입 점유자의 보증금·점유부분이 미상이고 재매각 20% 조건까지 있어 권리확인 전 저가매수 판단 금지
등기상 후순위 권리는 소멸하나 이규복이 2013.08.22. 전입해 2013.09.04. 말소기준보다 앞서며 보증금·확정일자·점유부분이 미상이다. 909호 LI YUJIN은 후순위 전입으로 대항력이 없지만 선순위 가능 점유 위험이 해소되지 않았고 재매각·매수보증금 20%·2회 유찰·시세 비교 불가까지 겹쳐 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 59,290,000원까지 내려왔지만, 이 물건을 단순한 ‘49% 할인’으로 보면 안 됩니다. 말소기준은 2013.09.04. 한국양봉농업협동조합 근저당권이고, 현황조사 명단 중 이규복은 2013.08.22. 전입해 기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 점유자의 보증금과 909호 귀속 여부가 확인되기 전까지 실제 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
121,000,000원
59,290,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득(배당 가정)
59,290,000원
배당표상 인수 0원 기준
매수인 인수
0원 가정
이규복 보증금·확정일자 미상
핵심지표
재매각 · 20%
특별매각조건 매수보증금 20%

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 9층 909호입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이고, 사건 용도는 다세대입니다. 소유자는 양지은이며 2012.09.06. 소유권보존등기가 되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2013.09.04. 접수된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권도 설정됐고, 두 권리는 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

등기상 후순위 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사 목록에는 다수의 점유자가 기재되어 있고, 대부분 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 특히 말소기준보다 먼저 전입한 이규복의 점유 부분, 보증금, 확정일자가 모두 확인되지 않아, 909호와의 관계를 반드시 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층 909호 (선부동, 도원스위트빌)
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰)
청구금액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인

2012년 신한저축은행 근저당권과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2013.09.04. 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권과 이후의 경매개시결정·안산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 두 2013년 근저당권은 2024년 각각 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따라 이전됐습니다.

⚠️ 말소기준보다 빠른 전입 1건 이규복의 전입일은 2013.08.22.로 말소기준일 2013.09.04.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 미상입니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 이규복이 실제 909호 점유자인지, 보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.

② 임차·점유 현황 — 909호 특정 점유자와 선순위 가능 점유자를 구분

현황조사상 명단은 70건입니다. 이 가운데 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 임차인으로 합산하지 않으므로, 중복을 제외한 실제 임차인은 69명입니다. 다만 대부분 점유 부분이 ‘미상’이고, 본건 909호 전체로 명시된 점유자는 LI YUJIN입니다. 정희규는 802호 전체로 기재되어 있어 909호와 구분됩니다.

✅ 909호로 특정된 LI YUJIN LI YUJIN은 2016.11.08. 전입, 보증금 68,250,000원으로 기재되어 있습니다. 전입일이 2013.09.04. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 59,290,000원보다 크더라도 대항력 임차인의 보증금 인수형으로 계산하지 않습니다.
성명점유부분전입일보증금대항력우선변제승계
JIN YUZI미상2022.09.05미상없음미상JIN YUZI 보증금 승계 신고 존재
이혜용미상2020.04.22미상없음미상해당 없음
JIN YONGQI미상2022.09.16미상없음미상해당 없음
김한별미상2022.02.18미상없음미상해당 없음
최춘실미상2022.08.16미상없음미상해당 없음
LI YUHUA미상2016.11.09미상없음미상해당 없음
ZHANG ZHONGYU미상2016.09.20미상없음미상해당 없음
LI HUGUO미상2023.02.10미상없음미상대위·승계 JIN YUZI
이철민미상2021.02.04미상없음미상해당 없음
심민석미상2019.02.14미상없음미상해당 없음
최규만미상2022.04.25미상없음미상해당 없음
심준호미상2021.10.12미상없음미상해당 없음
김혜경미상2024.01.19미상없음미상해당 없음
ZHENG RANJUN(정연준)미상2016.08.05미상없음미상해당 없음
ZHENG RANZHE미상2020.11.06미상없음미상해당 없음
LI SHUNQIN미상2017.05.12미상없음미상해당 없음
이민지미상2023.02.03미상없음미상해당 없음
김성호미상2018.04.27미상없음미상해당 없음
오영환미상2022.10.12미상없음미상해당 없음
김진우미상2019.07.17미상없음미상해당 없음
이기쁨미상2021.12.27미상없음미상해당 없음
위재옥미상2019.02.25미상없음배당요구 2024.01.29 · 우선변제 미상해당 없음
김영주미상2024.01.02미상없음미상해당 없음
정융성미상2019.11.18미상없음미상해당 없음
이지민미상2021.12.22미상없음미상해당 없음
JIANG DONGZHEN미상2020.02.07미상없음미상해당 없음
송정배미상2020.07.27미상없음배당요구 2024.02.13 · 우선변제 미상해당 없음
김동원미상2020.02.03미상없음미상해당 없음
박성진미상2021.10.12미상없음미상해당 없음
조영훈미상2022.08.29미상없음배당요구 2024.02.01 · 우선변제 미상해당 없음
최호진미상2021.05.03미상없음미상해당 없음
이건동미상2022.07.01미상없음미상해당 없음
김민석미상2022.12.02미상없음미상해당 없음
신춘희미상2018.11.02미상없음미상해당 없음
FANG SHENGZHI미상2021.06.21미상없음미상해당 없음
메디푸 솔로몬게타츄미상2023.03.22미상없음미상해당 없음
김현재미상2020.08.28미상없음미상해당 없음
김승우미상2021.03.26미상없음미상해당 없음
이규복미상2013.08.22미상가능·미상확정일자 미상해당 없음
신현석미상2019.12.16미상없음미상해당 없음
윤태경미상2021.07.02미상없음배당요구 2024.01.23 · 우선변제 미상해당 없음
권미경미상2021.04.26미상없음미상해당 없음
박시일미상2021.10.08미상없음미상해당 없음
박승국미상2022.06.07미상없음미상해당 없음
김소휘미상2019.05.17미상없음미상해당 없음
연해용미상2022.04.05미상없음미상해당 없음
김민준미상2018.04.26미상없음미상해당 없음
강아롬미상2022.04.15미상없음배당요구 2024.01.29 · 우선변제 미상해당 없음
이진아미상2022.04.05미상없음미상해당 없음
이경순미상2022.02.21미상없음미상해당 없음
정희규802호 전체2021.06.284,500원없음미상해당 없음
전여정미상2021.05.18미상없음미상해당 없음
전형수미상2023.10.06미상없음미상해당 없음
선주현미상2023.03.30미상없음배당요구 2024.03.06 · 우선변제 미상해당 없음
LI JINHUA미상2023.07.20미상없음미상해당 없음
JIN SHENGJUN미상2023.10.27미상없음미상해당 없음
JIN CHENGRI미상2022.10.20미상없음미상해당 없음
최택영미상2022.02.11미상없음미상해당 없음
우용화미상2018.07.23미상없음배당요구 2024.01.29 · 우선변제 미상해당 없음
손희대미상2018.04.26미상없음배당요구 2024.02.06 · 우선변제 미상해당 없음
박세훈미상2022.03.25미상없음미상해당 없음
김수연미상2020.09.08미상없음미상해당 없음
황용석미상2019.02.28미상없음배당요구 2024.02.02 · 우선변제 미상해당 없음
오헌상미상2021.12.01미상없음미상해당 없음
고재권미상2023.05.15미상없음배당요구 2024.02.16 · 우선변제 미상해당 없음
JIN YINGSHAN미상2021.09.06미상없음미상해당 없음
JIN CHENGSHI미상2021.09.06미상없음미상해당 없음
이룡화미상2022.10.20미상없음미상해당 없음
장성욱미상2018.11.12미상없음배당요구 2024.01.19 · 우선변제 미상해당 없음
LI YUJIN909호 전체2016.11.0868,250,000원없음미상해당 없음

점유 부분이 미상인 명단은 본건 909호와의 실제 관계를 별도로 확인해야 합니다. 특히 이규복은 말소기준보다 전입이 빠르므로, 909호 점유 여부와 보증금 확인이 핵심입니다.

③ 가격 판단 — 최저가 49%만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다

현재 최저매각가는 59,290,000원으로 감정가 121,000,000원의 49% 회차입니다. 그러나 동일 면적 실거래 금액을 근거로 한 비교가 성립하지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 도원스위트빌1차는 63세대, 사용승인일은 2012.09.03.이며 경매물건 평균 유찰횟수는 3.2회로 기재되어 있습니다.

⛔ 가격 할인보다 먼저 확인할 것 최저가가 크게 내려왔어도 이규복의 선순위 전입 가능성과 보증금이 해소되지 않았습니다. 대항력이 실제 성립하고 보증금이 남는 구조라면 매수인의 실질취득비용은 현재 배당표상 59,290,000원보다 커질 수 있습니다. 따라서 실질 인수액이 확정되기 전에는 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,467,220원
2. 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원57,822,780원
3. 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합1,500,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 가정에서 총 채권액 3,000,000,000원 중 57,822,780원이 배당되고, 미배당액은 2,942,177,220원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 이규복의 보증금도 미상입니다.

매각대금 배분 (59,290,000원)
집행비용 1,467,220원, 한국양봉농업협동조합 57,822,780원으로 매각대금이 소진됩니다.
회차별 미배당
현재 회차부터 4회 유찰 시까지 채권 미배당액은 계속 커집니다. 매수인 인수 여부와는 별개의 배당 부족입니다.
⚠️ 배당 부족 ≠ 매수인 자동 인수 근저당권 채권이 크게 미배당된다고 해서 그 부족액을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 중요한 것은 별도로 존속할 수 있는 선순위 임차·점유권리이며, 이 사건에서는 이규복의 권리관계가 그 확인 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근. 주위는 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 건축물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복의 909호 점유 여부. 2013.08.22. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 점유 부분이 미상이므로 909호와 실제 관련이 있는지 최우선 확인 대상입니다.
  • 보증금·확정일자 확인. 이규복의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
  • LI YUJIN 관계 확인. 909호 전체, 보증금 68,250,000원, 전입 2016.11.08.로 기재되어 있으며 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
  • 승계 중복주의. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
  • 재매각 조건. 재매각 사건이고 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다.
  • 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 909호와 비교 가능한 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
  • 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 점유 확인이 먼저

표면만 보면 감정가 121,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 59,290,000원까지 내려온 저가 회차입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리확인이 먼저입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조이고 909호로 특정된 LI YUJIN도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 반면 이규복은 2013.08.22. 전입으로 말소기준보다 빠르면서 보증금·확정일자·점유부분이 모두 미상입니다.

따라서 배당표에 표시된 매수인 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들이면 안 됩니다. 이규복이 909호와 무관한 점유자로 확인되면 등기상 위험도는 크게 낮아지지만, 관련 점유자라면 대항력 및 미배당 보증금 인수 문제가 새로 생길 수 있습니다. 여기에 재매각·매수보증금 20%, 2회 유찰, 비교 가능한 실거래 가격의 부재까지 겹칩니다. 현재 단계의 결론은 ‘가격은 낮아졌지만, 선순위 점유 확인 전에는 안전한 저가매수로 평가할 수 없다’입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당추정 정보를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 특히 점유 부분과 보증금이 확인되지 않은 임차·점유자는 실제 매수인 인수 여부에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 및 관련 원본 서류를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층909호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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