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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 21,338,345원 ~ 25,982,528원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 19,448,000원
D 매력지수32 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
19,448,000 1,944만 감정가 81,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
194만원
최저가의 10% · 1,944,800원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 81,000,000원에서 19,448,000원까지 내려왔지만, 선순위 전입자 인수액 미상과 한국토지주택공사 우선매수권이 핵심인 고위험 확인형 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택·원룸형)

최저가 19,448,000원보다 중요한 선순위 전입·LH 우선매수권 — 도원스위트빌 602호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층602호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 19,448,000원 · 4회 유찰 · 매각기일 2026.09.17 · 임의경매
🔻 4회 유찰 🏷️ 감정가의 24.01% 👥 실제 임차·점유 신고자 69명 ⚠️ 말소기준 전 전입 1명
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매력지수 D등급 · 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 선순위 전입자 인수액 미상과 한국토지주택공사 우선매수권으로 취득 불확실성이 크다.
2013.08.22 전입 이규복이 2013.09.04 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이며, 4회 유찰 상태에 전세사기피해주택 우선매수권까지 한국토지주택공사에 양도돼 실질취득액과 외부 낙찰 가능성이 모두 불확실하다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 2013.08.22 전입한 이규복이 2013.09.04 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상입니다. 여기에 전세사기피해주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 외부 낙찰자에게는 사실상 ‘닫힌 경매’ 성격까지 겹칩니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
최저가 19,448,000원 · 4회 유찰
실질취득
19,448,000원 + 미상
선순위 전입자 인수 가능성 확인 필요
매수인 인수
미상
이규복 보증금·확정일자 미상
핵심지표
4회 유찰
한국토지주택공사 우선매수권 양도

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 6층 602호입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 감정가 81,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 19,448,000원까지 내려왔습니다. 다만 등기부상 현재 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 1,500,000,000원이고, 현황조사 명단의 이규복은 그보다 앞선 2013.08.22 전입입니다.

문제는 이규복의 보증금과 확정일자, 점유 범위가 명확하지 않다는 점입니다. 따라서 전입일만 보고 “대항력 있음”으로 확정해서도 안 되고, 반대로 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 그대로 믿어서도 안 됩니다. 현재 확인 가능한 결론은 대항력 가능·미상, 매수인 인수액도 미상입니다. 최저가가 낮아져도 이 인수액이 확정되지 않은 이상 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496 (임의경매)
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층602호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가81,000,000원 / 19,448,000원 (4회 유찰)
청구금액2,614,263,078원
말소기준권리2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원
매각기일2026.09.17

① 권리 흐름 — 선순위 전입 1명이 핵심

⛔ 가장 중요한 권리 포인트 이규복은 2013.08.22 전입으로 현재 말소기준인 2013.09.04 근저당보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 대항력은 “가능·미상”으로 봐야 합니다. 인수금액도 확정할 수 없습니다.

등기부에는 더 이른 2012.09.21 주식회사신한저축은행 근저당권 3,250,000,000원과 2012.10.02 영풍전자주식회사 전세권 372,000,000원이 있었지만 각각 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당 이후의 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차·점유 조사 — 실제 신고자 69명, 승계 1건 별도

조사 명단은 70건이지만 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 보증금을 합산하면 안 됩니다. 이를 제외한 실제 임차·점유 신고자는 69명입니다. 또 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 적시되어 있어 602호와 직접 일치하지 않습니다. 다수 명단의 점유부분도 미상인 만큼 602호의 실제 점유자를 특정하는 절차가 중요합니다.

이름점유부분전입일보증금대항력우선변제승계
JIN YUZI미상2022.09.05미상없음미상LI HUGUO가 대위·승계
이혜용미상2020.04.22미상없음미상해당 없음
JIN YONGQI미상2022.09.16미상없음미상해당 없음
김한별미상2022.02.18미상없음미상해당 없음
최춘실미상2022.08.16미상없음미상해당 없음
LI YUHUA미상2016.11.09미상없음미상해당 없음
ZHANG ZHONGYU미상2016.09.20미상없음미상해당 없음
LI HUGUO미상2023.02.10별도 합산 안 함없음미상대위·승계 JIN YUZI
이철민미상2021.02.04미상없음미상해당 없음
심민석미상2019.02.14미상없음미상해당 없음
최규만미상2022.04.25미상없음미상해당 없음
심준호미상2021.10.12미상없음미상해당 없음
김혜경미상2024.01.19미상없음미상해당 없음
ZHENG RANJUN(정연준)미상2016.08.05미상없음미상해당 없음
ZHENG RANZHE미상2020.11.06미상없음미상해당 없음
LI SHUNQIN미상2017.05.12미상없음미상해당 없음
이민지미상2023.02.03미상없음미상해당 없음
김성호미상2018.04.27미상없음미상해당 없음
오영환미상2022.10.12미상없음미상해당 없음
김진우미상2019.07.17미상없음미상해당 없음
이기쁨미상2021.12.27미상없음미상해당 없음
위재옥미상2019.02.25미상없음미상 · 배당요구 2024.01.29해당 없음
김영주미상2024.01.02미상없음미상해당 없음
정융성미상2019.11.18미상없음미상해당 없음
이지민미상2021.12.22미상없음미상해당 없음
JIANG DONGZHEN미상2020.02.07미상없음미상해당 없음
송정배미상2020.07.27미상없음미상 · 배당요구 2024.02.13해당 없음
김동원미상2020.02.03미상없음미상해당 없음
박성진미상2021.10.12미상없음미상해당 없음
조영훈미상2022.08.29미상없음미상 · 배당요구 2024.02.01해당 없음
최호진미상2021.05.03미상없음미상해당 없음
이건동미상2022.07.01미상없음미상해당 없음
김민석미상2022.12.02미상없음미상해당 없음
신춘희미상2018.11.02미상없음미상해당 없음
FANG SHENGZHI미상2021.06.21미상없음미상해당 없음
메디푸 솔로몬게타츄미상2023.03.22미상없음미상해당 없음
김현재미상2020.08.28미상없음미상해당 없음
김승우미상2021.03.26미상없음미상해당 없음
이규복미상2013.08.22미상가능·미상미상해당 없음
신현석미상2019.12.16미상없음미상해당 없음
윤태경미상2021.07.02미상없음미상 · 배당요구 2024.01.23해당 없음
권미경미상2021.04.26미상없음미상해당 없음
박시일미상2021.10.08미상없음미상해당 없음
박승국미상2022.06.07미상없음미상해당 없음
김소휘미상2019.05.17미상없음미상해당 없음
연해용미상2022.04.05미상없음미상해당 없음
김민준미상2018.04.26미상없음미상해당 없음
강아롬미상2022.04.15미상없음미상 · 배당요구 2024.01.29해당 없음
이진아미상2022.04.05미상없음미상해당 없음
이경순미상2022.02.21미상없음미상해당 없음
정희규802호 전체2021.06.284,500원없음미상해당 없음
전여정미상2021.05.18미상없음미상해당 없음
전형수미상2023.10.06미상없음미상해당 없음
선주현미상2023.03.30미상없음미상 · 배당요구 2024.03.06해당 없음
LI JINHUA미상2023.07.20미상없음미상해당 없음
JIN SHENGJUN미상2023.10.27미상없음미상해당 없음
JIN CHENGRI미상2022.10.20미상없음미상해당 없음
최택영미상2022.02.11미상없음미상해당 없음
우용화미상2018.07.23미상없음미상 · 배당요구 2024.01.29해당 없음
손희대미상2018.04.26미상없음미상 · 배당요구 2024.02.06해당 없음
박세훈미상2022.03.25미상없음미상해당 없음
김수연미상2020.09.08미상없음미상해당 없음
황용석미상2019.02.28미상없음미상 · 배당요구 2024.02.02해당 없음
오헌상미상2021.12.01미상없음미상해당 없음
고재권미상2023.05.15미상없음미상 · 배당요구 2024.02.16해당 없음
JIN YINGSHAN미상2021.09.06미상없음미상해당 없음
JIN CHENGSHI미상2021.09.06미상없음미상해당 없음
이룡화미상2022.10.20미상없음미상해당 없음
장성욱미상2018.11.12미상없음미상 · 배당요구 2024.01.19해당 없음
LI YUJIN909호 전체2016.11.0868,250,000원없음미상해당 없음
⚠️ 명단 숫자만으로 인수액을 계산하면 안 되는 이유 대부분의 신고자는 말소기준 이후 전입이라 대항력 없음으로 정리되지만, 점유부분이 미상인 사람이 많고 802호·909호처럼 다른 호수로 명시된 사례도 섞여 있습니다. 따라서 602호의 실제 점유자와 이규복의 실점유·보증금 관계를 먼저 확정해야 합니다.

② 가격 구조 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’로 단정 금지

현재 최저매각가는 19,448,000원으로 감정가 81,000,000원의 24.01% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 13,613,600원, 6회 유찰 시 9,529,520원입니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이규복 관련 인수액이 미상인 상태에서는 실질취득비용 = 낙찰가 + 인수액의 두 번째 항이 확정되지 않기 때문입니다.

⛔ 최저가 할인율은 실질취득 할인율이 아니다 현재 최저가가 19,448,000원까지 낮아졌더라도 선순위 전입자 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 그 금액만큼 실질취득비용이 올라갑니다. 보증금이 확인되기 전에는 “감정가의 24%니까 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 19,448,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-750,064원
2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원18,697,936원
잔여 · 소유자 교부-0원
근저당 미배당-1,481,302,064원

배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 집행비용 750,064원을 제외한 18,697,936원이 한국양봉농업협동조합 근저당에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 계산과 별개로 이규복의 선순위 전입 관련 인수 가능성은 별도 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (현재 19,448,000원)
회차별 근저당 미배당
유찰이 더 진행될수록 배당 가능한 금액은 줄고 근저당 미배당액은 커집니다. 이 차트는 임차인 인수액을 뜻하지 않습니다.

④ 우선매수권 — 외부 입찰자에게는 ‘닫힌 경매’ 변수

⛔ 전세사기피해주택 · 한국토지주택공사 우선매수권 매각물건명세서에는 이 건물이 전세사기피해자주택이며 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사에게 양도되었다고 기재돼 있습니다. 따라서 일반 외부 입찰자는 최고가를 써냈더라도 한국토지주택공사의 우선매수권 행사에 따라 실제 취득이 제한될 수 있습니다. 가격 경쟁만으로 소유권 취득을 확정하기 어려운, 사실상 닫힌 경매 성격을 반드시 반영해야 합니다.

즉 이 물건은 “낮은 최저가에 낙찰받을 수 있느냐”뿐 아니라 낙찰자로서 실제 취득할 수 있느냐가 먼저입니다. 입찰가를 정하기 전에 우선매수권의 행사 절차와 현재 상태를 매각기일 기준으로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 도원스위트빌1차는 63세대, 사용승인일은 2012.09.03입니다.
  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 포함되고 북측 약 10미터, 동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
  • 규제. 개발행위허가제한지역·상대보호구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
  • 경매 이력. 도원스위트빌1차 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회이고, 본건은 현재 4회 유찰 상태입니다.
  • 건축 상태. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 권리 확인. 2013.08.22 전입의 실점유 여부, 602호와의 관계, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다. 확인 전 인수액은 미상입니다.
  • 602호 실제 점유자 특정. 다수 조사 명단의 점유부분이 미상이고 802호·909호로 확인되는 다른 호수 신고도 있으므로, 실제 602호 점유관계를 분리해 확인해야 합니다.
  • 보증기관 승계 중복 제거. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
  • 한국토지주택공사 우선매수권. 전세사기피해주택 우선매수권 양도 사실 때문에 일반 입찰자의 실제 취득 가능성이 제한될 수 있습니다.
  • 최저가 착시 금지. 19,448,000원은 경매 최저가일 뿐, 선순위 임차인 인수액까지 포함한 실질취득비용은 아닙니다.
  • 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 13,613,600원, 6회 유찰 시 9,529,520원이지만 인수위험과 우선매수권은 가격 하락만으로 없어지지 않습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 매각기일 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “24% 최저가보다 권리와 취득 가능성이 먼저”

이 사건을 감정가 81,000,000원 대비 최저가 19,448,000원이라는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석에서는 정반대 순서로 접근해야 합니다. 2013.08.22 전입한 이규복이 현재 말소기준보다 앞서 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상입니다. 게다가 전세사기피해주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 외부 입찰자의 실제 낙찰·취득 가능성도 제한됩니다.

결론은 가격 보류가 아니라 권리확인 우선입니다. 이규복의 보증금과 점유관계를 확인해 실질취득액을 계산하고, 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 가능성을 확인하기 전에는 최저가가 더 내려가더라도 “싸다” 또는 “매력적이다”라고 평가하기 어렵습니다. 현재 단계에서는 고위험 확인형에 가깝습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 시나리오 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 실제 점유관계·보증금·확정일자·배당순위·우선매수권 행사 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층602호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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