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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 20,285,033원 ~ 24,699,968원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 18,488,000원
D 매력지수34 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
18,488,000 1,848만 감정가 77,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
184만원
최저가의 10% · 1,848,800원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 7,700만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 4회 유찰로 최저가가 18,488,000원까지 내려왔지만, 선순위 전입자의 보증금 미상과 한국토지주택공사 우선매수권 때문에 가격보다 권리확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택·원룸형)

4회 유찰보다 중요한 ‘대항력 미상’과 LH 우선매수권 — 안산 도원스위트빌 902호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층902호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 77,000,000원 · 최저매각가 18,488,000원(4회 유찰) · 매각기일 2026.09.17
💰 18,488,000원 📉 4회 유찰 · 24.01% ⚠️ 대항력 가능·미상 1건 👥 실제 임차·점유 기재 69명
34
매력지수 D등급 · 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 선순위 전입자의 보증금이 미상이고 LH 우선매수권까지 있어 할인율만으로 접근하기 어려운 D급
2013.08.22 전입한 이규복은 말소기준 2013.09.04보다 빠르나 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 인수액을 확정할 수 없고, 4회 유찰된 도시형생활주택에 한국토지주택공사 우선매수권까지 있어 외부 낙찰 제한과 권리불확실성이 큼.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 77,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 18,488,000원까지 내려왔지만, 할인율만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 말소기준 2013.09.04보다 앞선 2013.08.22 전입자 이규복의 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 이 주택은 전세사기피해자주택으로 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있습니다. 배당 계산상 인수액은 0원이지만 실제 실질취득액은 18,488,000원 + 미확정 인수액으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
77,000,000원
18,488,000원
4회 유찰 · 감정가 24.01%
실질취득
18,488,000원 + 미상
이규복 보증금 미상으로 확정 불가
매수인 인수
0원*
배당 산정값 · 실제 승계 위험 별도
핵심지표
4회 유찰 · 24%
LH 우선매수권 양도 주택

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 9층 902호입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 소유자는 양지은이고, 현재 경매의 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 등기상 말소됐습니다.

현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 “싸게 보이는 가격”보다 “얼마를 추가로 떠안을 수 있는지”를 먼저 확인해야 하는 유형입니다. 현황조사상 2013.08.22 전입한 이규복은 말소기준보다 먼저 들어왔지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 대항력 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층902호 (선부동,도원스위트빌)
용도다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가77,000,000원 / 18,488,000원 (4회 유찰)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
등기 발급일2026.08.26

① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.09.04

현재 기준이 되는 권리는 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당 1,500,000,000원입니다. 이 권리는 2024.10.17 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 말소기준 시점 자체는 바뀌지 않습니다. 2024.10.25 등기된 김수연의 주택임차권과 2025.07.04 안산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다.

✅ 이미 정리된 선순위 등기 2012.09.21 주식회사신한저축은행 근저당 3,250,000,000원은 2013.09.04 말소됐고, 2012.10.02 영풍전자주식회사 전세권 372,000,000원도 2014.11.10 말소됐습니다. 현재 인수 여부 판단에서 이 두 권리를 다시 더하면 안 됩니다.
⛔ 핵심 예외 — 이규복 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준 2013.09.04보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 이 건은 대항력 가능·미상이며, 실제 보증금이 존재하고 대항요건이 유지됐다면 매수인 승계액이 생길 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 18,488,000원만으로 실질취득액을 확정하면 안 됩니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 기재 69명, 핵심은 선순위 1건

현황조사에는 70건의 임차·점유 관련 기재가 있으나, LI HUGUO 1건은 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 이를 제외한 실제 임차·점유 기재는 69명입니다. 다만 점유 부분이 미상인 기재가 다수이고, 일부에는 802호·909호 등 다른 호수가 명시돼 있어 902호에 실제 귀속되는 점유관계는 원본 확인이 필요합니다.

성명점유 부분전입일보증금대항력우선변제승계
이규복 미상 2013.08.22 미상 가능·미상 미상 해당 없음
김수연 주택전부 2020.09.08 42,000,000원 없음 후순위 해당 없음
JIN YUZI 미상 2022.09.05 미상 없음 미상 대위·승계 존재
LI HUGUO JIN YUZI 보증금 승계 2023.02.10 별도 합산 안 함 해당 없음 해당 없음 대위·승계 중복

김수연은 2020.08.15 1차 임대차계약, 2022.08.18 2차 계약을 체결했고 임차보증금은 총 42,000,000원입니다. 확정일자는 2020.08.18과 2022.08.22, 임차권등기는 2024.10.25입니다. 전입 자체가 말소기준보다 늦으므로 대항력 없는 후순위 임차권이고 매각으로 소멸합니다. 보증금 42,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 이 임차인에게 ‘낙찰가 하락 → 인수액 증가 → 실질취득≈보증금’ 규칙을 적용하면 안 됩니다.

⚠️ 임차인 숫자보다 중요한 것 대부분의 전입은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 선순위 전입자인 이규복 1건만으로도 인수액이 미확정됩니다. 실제 보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 “매수인 인수 0원”을 확정 결론으로 사용하지 않는 것이 안전합니다.

③ 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 77,000,000원, 현재 최저가는 18,488,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 12,941,600원, 6회 유찰 시 9,059,120원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.

회차매각가담보채권 배당미배당산정상 인수
현재 4회 유찰 18,488,000원 17,755,216원 1,482,244,784원 0원
5회 유찰 시 12,941,600원 12,308,651원 1,487,691,349원 0원
6회 유찰 시 9,059,120원 8,496,056원 1,491,503,944원 0원

하지만 동일 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 게다가 이규복의 승계 가능 보증금도 미상입니다. 따라서 실질취득액은 현재 낙찰가 + 확인되지 않은 인수 가능액으로 관리해야 합니다.

⛔ 최저가를 실질취득액으로 착각하지 말 것 배당 계산에는 매수인 인수 0원이 잡혀 있지만, 선순위 전입자인 이규복의 보증금이 미상입니다. 그 보증금과 실제 대항요건이 확인되기 전까지는 18,488,000원이 총 취득원가라고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 18,488,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 - 732,784원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 1,500,000,000원 17,755,216원
잔여 · 소유자 교부 - 0원

담보채권 1,500,000,000원 중 17,755,216원만 배당되고 1,482,244,784원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 표의 매수인 인수 0원은 계산상 수치이며, 이규복의 보증금 미상에 따른 실제 승계 가능성은 별도 확인 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 18,488,000원)
회차별 담보채권 미배당
유찰이 이어질수록 담보채권 미배당은 1,482,244,784원 → 1,487,691,349원 → 1,491,503,944원으로 증가합니다.

⑤ 전세사기피해자주택 — LH 우선매수권

⛔ 외부 낙찰 제한 — ‘닫힌 경매’ 성격 매각물건명세서에는 본 건물이 전세사기피해자주택이고, 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 한국토지주택공사가 우선매수권을 행사하면 외부 최고가매수신고인이 최종 낙찰을 확보하지 못할 수 있습니다. 가격만 분석해 입찰 여부를 결정할 수 없는 이유입니다.

이 사건은 현재 가격이 감정가의 24.01%라는 사실보다 우선매수권 행사 가능성이 입찰 결과를 좌우할 수 있다는 점이 더 중요합니다. 실제 입찰 전 매각기일의 우선매수권 행사 방식과 최신 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
  • 입지. 안산시 단원구 선부동 소재 선부중학교 남동측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역 · 시가지경관지구(중심) · 지구단위계획구역 등에 속하고 토지면적은 526.9㎡, 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 단지 규모. 도원스위트빌1차는 63세대, 사용승인일은 2012.09.03이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.
  • 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22 선순위 전입자의 임대차계약·보증금·점유 유지 여부가 이 사건의 최우선 확인사항입니다.
  • 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합쳐 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
  • LH 우선매수권. 전세사기피해자주택이며 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있으므로 행사 여부와 절차를 매각기일 직전 재확인해야 합니다.
  • 902호 점유자 특정. 현황조사 기재 중 점유 부분 미상인 인원이 다수이고 802호·909호로 명시된 사례도 있으므로, 902호의 실제 점유자를 별도로 특정해야 합니다.
  • 김수연 임차권. 보증금 42,000,000원이지만 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없으며 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
  • 대위·승계 중복 합산 금지. LI HUGUO 기재는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 중복으로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
  • 가격 판단 유보. 동일면적 실거래 금액 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 평가하지 마세요.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 볼 것은 인수와 우선매수권

표면적으로는 감정가 77,000,000원에서 4회 유찰돼 18,488,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 그 할인율을 먼저 점수로 주기 어렵습니다. 말소기준보다 빠른 이규복의 전입이 존재하고 보증금이 미상이어서 실질취득액을 확정할 수 없기 때문입니다.

여기에 본 건은 전세사기피해자주택이며 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있습니다. 즉 외부 입찰자는 권리와 가격을 모두 맞춰도 우선매수권 행사라는 별도의 낙찰 제한을 통과해야 합니다. 김수연의 42,000,000원 임차권은 후순위·대항력 없음이라 인수형이 아니고, LI HUGUO의 기재도 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 중복이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

결론은 “낮은 최저가만으로 매력 판단 금지”입니다. 이규복의 실제 임대차와 보증금이 확인돼 인수액을 확정하고, 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 가능성을 확인한 뒤에야 입찰가 산정이 가능합니다. 현재 단계에서는 권리확정 전 보수적으로 접근할 D급 물건으로 보는 것이 맞습니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가 관련 내용을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표의 매수인 인수 0원은 계산상 수치이며, 선순위 전입자의 실제 임대차·보증금·점유요건이 확인될 경우 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 우선매수권 행사 관련 사항을 직접 확인하고 필요시 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층902호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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