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특수권리·특수조건 2

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 31,428,129원 ~ 37,826,554원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 640건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 27,783,000원
D 매력지수35 D-5 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트
27,783,000 2,778만 감정가 81,000,000원
감정가의 35% ▼ 65% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
277만원
최저가의 10% · 2,778,300원
감정가 대비
▼ 65.7% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 매각 임박 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 27,783,000원은 감정가의 34.3%지만, 선순위 전입자 이규복의 보증금이 미상이라 실제 취득원가는 확정되지 않았습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 4차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대·도시형생활주택 원룸형)

3회 유찰로 2,778만원까지 내려왔지만, 선순위 점유자 보증금이 미상 — 안산 도원스위트빌 305호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층305호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 27,783,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 재매각 · 특별매각조건 매수보증금 20%
💰 27,783,000원 📉 감정가 34.3% 👥 실제 임차인 69명 ⚠️ 선순위 전입 1명
35
매력지수 D등급 · 3회 유찰로 최저가가 27,783,000원까지 내려왔지만, 말소기준 전 전입한 이규복의 보증금·확정일자가 미상이라 실질취득비용을 확정할 수 없음
말소기준 2013.09.04보다 이규복 전입 2013.08.22가 앞서 대항력 가능·미상이고, 실제 임차인·점유자 69명과 호실 불일치 표기, 재매각·보증금 20% 조건까지 있어 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어려워 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 81,000,000원이 3회 유찰돼 27,783,000원까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당이고, 현황조사상 이규복의 전입일은 그보다 빠른 2013.08.22입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 따라서 배당모형상 인수액 0원만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
27,783,000원
3회 유찰 · 감정가 34.3%
실질취득
확정 불가
선순위 점유자 보증금 미상
매수인 인수
산출 0원
미상 임차보증금 위험 별도
핵심지표
재매각 · 20%
특별매각조건 매수보증금

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 3층 305호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 81,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 27,783,000원입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률보다 점유관계입니다. 등기상 말소기준은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당입니다.

등기상 과거의 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 임차권·압류·경매개시결정도 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에 등장하는 이규복의 전입일 2013.08.22은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층305호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가81,000,000원 / 27,783,000원 (3회 유찰)
청구금액2,614,263,078원
말소기준2013.09.04. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 · 채권최고액 1,500,000,000원
매각기일2026.09.17
매각조건재매각 · 특별매각조건 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 선순위 전입

등기부만 보면 말소기준인 한국양봉농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 2024.09.25 등기된 최춘실의 주택임차권도 임대차계약일 2022.07.30, 주민등록일·확정일 2022.08.16으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 임차보증금은 55,000,000원이지만 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.

⛔ 핵심 변수 — 이규복 2013.08.22 전입 이규복은 말소기준일 2013.09.04보다 앞선 2013.08.22 전입입니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 현재 단계의 적정 표현은 “대항력 가능·미상”이며, 보증금이 존재하고 배당으로 소멸하지 않는 구조라면 매수인의 실질취득비용이 최저가 27,783,000원을 넘어설 수 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 명단은 많고, 305호 대응관계 확인이 핵심

현황조사 등에 등장하는 명단은 70건이며, 이 중 LI HUGUOJIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인·점유자로 집계되는 인원은 69명입니다. 대부분 말소기준 이후 전입이지만, 선순위 전입인 이규복은 별도 확인이 필요합니다. 또한 일부 명단에는 802호 전체, 909호 전체 표기가 있어 본건 305호와의 대응관계를 반드시 대조해야 합니다.

성명점유부분전입일보증금대항력우선변제승계
JIN YUZI미상2022.09.05미상없음미상해당 없음
이혜용미상2020.04.22미상없음미상해당 없음
JIN YONGQI미상2022.09.16미상없음미상해당 없음
김한별미상2022.02.18미상없음미상해당 없음
LI YUHUA미상2016.11.09미상없음미상해당 없음
ZHANG ZHONGYU미상2016.09.20미상없음미상해당 없음
LI HUGUO미상2023.02.10중복 합산 제외없음미상JIN YUZI 승계
이철민미상2021.02.04미상없음미상해당 없음
심민석미상2019.02.14미상없음미상해당 없음
최규만미상2022.04.25미상없음미상해당 없음
심준호미상2021.10.12미상없음미상해당 없음
김혜경미상2024.01.19미상없음미상해당 없음
ZHENG RANJUN(정연준)미상2016.08.05미상없음미상해당 없음
ZHENG RANZHE미상2020.11.06미상없음미상해당 없음
LI SHUNQIN미상2017.05.12미상없음미상해당 없음
이민지미상2023.02.03미상없음미상해당 없음
김성호미상2018.04.27미상없음미상해당 없음
오영환미상2022.10.12미상없음미상해당 없음
김진우미상2019.07.17미상없음미상해당 없음
이기쁨미상2021.12.27미상없음미상해당 없음
위재옥미상2019.02.25미상없음배당요구 · 미상해당 없음
김영주미상2024.01.02미상없음미상해당 없음
정융성미상2019.11.18미상없음미상해당 없음
이지민미상2021.12.22미상없음미상해당 없음
JIANG DONGZHEN미상2020.02.07미상없음미상해당 없음
송정배미상2020.07.27미상없음배당요구 · 미상해당 없음
김동원미상2020.02.03미상없음미상해당 없음
박성진미상2021.10.12미상없음미상해당 없음
조영훈미상2022.08.29미상없음배당요구 · 미상해당 없음
최호진미상2021.05.03미상없음미상해당 없음
이건동미상2022.07.01미상없음미상해당 없음
김민석미상2022.12.02미상없음미상해당 없음
신춘희미상2018.11.02미상없음미상해당 없음
FANG SHENGZHI미상2021.06.21미상없음미상해당 없음
메디푸 솔로몬게타츄미상2023.03.22미상없음미상해당 없음
김현재미상2020.08.28미상없음미상해당 없음
김승우미상2021.03.26미상없음미상해당 없음
이규복미상2013.08.22미상가능·미상미상해당 없음
신현석미상2019.12.16미상없음미상해당 없음
윤태경미상2021.07.02미상없음배당요구 · 미상해당 없음
권미경미상2021.04.26미상없음미상해당 없음
박시일미상2021.10.08미상없음미상해당 없음
박승국미상2022.06.07미상없음미상해당 없음
김소휘미상2019.05.17미상없음미상해당 없음
연해용미상2022.04.05미상없음미상해당 없음
김민준미상2018.04.26미상없음미상해당 없음
강아롬미상2022.04.15미상없음배당요구 · 미상해당 없음
이진아미상2022.04.05미상없음미상해당 없음
이경순미상2022.02.21미상없음미상해당 없음
정희규802호 전체2021.06.284,500원없음미상해당 없음
전여정미상2021.05.18미상없음미상해당 없음
전형수미상2023.10.06미상없음미상해당 없음
선주현미상2023.03.30미상없음배당요구 · 미상해당 없음
LI JINHUA미상2023.07.20미상없음미상해당 없음
JIN SHENGJUN미상2023.10.27미상없음미상해당 없음
JIN CHENGRI미상2022.10.20미상없음미상해당 없음
최택영미상2022.02.11미상없음미상해당 없음
우용화미상2018.07.23미상없음배당요구 · 미상해당 없음
손희대미상2018.04.26미상없음배당요구 · 미상해당 없음
박세훈미상2022.03.25미상없음미상해당 없음
김수연미상2020.09.08미상없음미상해당 없음
황용석미상2019.02.28미상없음배당요구 · 미상해당 없음
오헌상미상2021.12.01미상없음미상해당 없음
고재권미상2023.05.15미상없음배당요구 · 미상해당 없음
JIN YINGSHAN미상2021.09.06미상없음미상해당 없음
JIN CHENGSHI미상2021.09.06미상없음미상해당 없음
이룡화미상2022.10.20미상없음미상해당 없음
장성욱미상2018.11.12미상없음배당요구 · 미상해당 없음
LI YUJIN909호 전체2016.11.0868,250,000원없음미상해당 없음
최춘실주택전부2022.08.1655,000,000원없음배당요구 · 미상해당 없음
⚠️ 점유 명단 자체가 명도 난도를 높인다 대부분 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 특히 본건은 305호인데 일부 항목에 802호·909호가 명시돼 있으므로, 실제 305호 점유자와 다른 호실의 전입자를 구분하지 않은 채 보증금을 단순 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 — 34.3%라고 해서 ‘싸다’고 결론낼 수 없다

현재 최저매각가는 27,783,000원으로 감정가 81,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 자료가 없어, 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 더 중요한 것은 이규복의 미상 보증금입니다. 선순위 임차관계가 확인되고 미배당 보증금 인수가 생긴다면 낙찰가 외의 비용이 추가되므로 실질취득비용 자체가 현재는 확정되지 않습니다.

도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 준공으로 확인되며 감정평가상 본건은 도시형생활주택 원룸형입니다. 비교대상 면적은 본건과 정확히 일치하지 않아 단지 통계는 참고자료로만 보는 편이 안전합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.2회로, 현재 3회 유찰 상태와도 맞닿아 있습니다.

⛔ 최저가 할인율 ≠ 확정 취득가 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 산출되지만, 선순위 전입자 이규복의 보증금이 미상입니다. 따라서 27,783,000원만 지불하면 끝나는 물건으로 해석해서는 안 됩니다. 보증금·점유·대항요건 확인 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-900,094원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원26,882,906원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 근저당권 채권의 미배당액은 1,473,117,094원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (현재 27,783,000원)
회차별 근저당 미배당
유찰이 진행될수록 매각대금이 감소해 근저당권 미배당액은 더 커집니다. 이 차트는 배당 부족을 보여줄 뿐, 선순위 점유자 보증금 인수 여부를 확정하는 자료는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오

회차매각가근저당 배당미배당
현재 회차 · 3회 유찰27,783,000원26,882,906원1,473,117,094원
4회 유찰 시19,448,100원18,698,034원1,481,301,966원
5회 유찰 시13,613,670원12,968,624원1,487,031,376원
⚠️ 재매각 특별조건 이번 매각은 재매각이며 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다. 일반적인 보증금 조건으로 착각하지 않도록 입찰 준비 단계에서 반드시 반영해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용상태. 본건은 다세대 물건이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
  • 입지. 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 선부중학교 남동측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
  • 토지. 토지면적 526.9㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 이규복 임대차 원본 확인. 2013.08.22 전입의 실제 점유 여부, 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
  • 305호 실제 점유자 특정. 현황조사 명단이 매우 많고 일부는 802호·909호로 표시돼 있어 본건 호실의 실점유자를 분리해야 합니다.
  • 보증기관 승계 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 건으로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
  • 최춘실 임차권. 보증금 55,000,000원, 주민등록일·확정일 2022.08.16, 임차권등기 2024.09.25로 말소기준 이후입니다.
  • 재매각 조건. 특별매각조건인 매수보증금 20%를 일반 매각조건과 혼동하지 않아야 합니다.
  • 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 동일 면적 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마십시오.
  • 인수액 0원 단정 금지. 배당 산출표상 인수액 0원과 미상 선순위 임차보증금 위험은 별개의 문제입니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계·배당요구 문건을 서로 대조해 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이지만, 취득원가는 아직 모른다”

감정가 81,000,000원이 27,783,000원까지 내려온 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 먼저 선순위 점유자를 확인해야 하는 물건입니다. 말소기준 2013.09.04보다 앞서 2013.08.22 전입한 이규복의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남습니다. 따라서 배당모형의 인수 0원만 보고 실질취득비용을 27,783,000원으로 고정해서는 안 됩니다.

여기에 실제 임차인·점유자 집계가 69명에 달하고 일부 호실 표기가 본건 305호와 다르며, 이번 기일은 재매각·매수보증금 20% 조건입니다. 낮은 최저가는 확인할 수 있지만 낮은 실질취득가는 아직 확인되지 않았습니다. 이규복의 임대차관계와 305호 실제 점유가 명확해지기 전까지는 가격보다 권리 확인이 우선입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제·미납 관리비·실제 점유관계 등은 최종 매각 단계에서 달라질 수 있습니다. 특히 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 임차인은 원본 서류와 현장조사가 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 법원 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층305호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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