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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 21,338,345원 ~ 25,982,528원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 19,448,000원
D 매력지수28 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
19,448,000 1,944만 감정가 81,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
194만원
최저가의 10% · 1,944,800원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 19,448,000원까지 내려왔지만 선순위 전입자 보증금이 미상이고 한국토지주택공사 우선매수권이 있어 가격보다 권리확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)

감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 대항력 가능 임차인과 우선매수권이 핵심 — 안산 도원스위트빌 501호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층501호 (선부동, 도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 19,448,000원 · 4회 유찰 · 매각기일 2026.09.17
28
매력지수 D등급 · 감정가의 24.01%까지 유찰됐지만 선순위 전입자 보증금 미상·한국토지주택공사 우선매수권으로 권리와 입찰구조 확인이 우선
2013.08.22 전입한 이규복이 2013.09.04 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이라 매수인 인수액을 확정할 수 없으며, 4회 유찰에 전세사기피해자 우선매수권까지 한국토지주택공사에 양도되어 외부 낙찰 제약도 존재한다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 가격만 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이규복의 보증금이 미상이라 매수인 인수액을 확정할 수 없고, 이 주택은 전세사기피해자주택으로 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 있습니다. 권리와 입찰구조를 먼저 확인해야 합니다.
💰 19,448,000원 📉 감정가 24.01% ⚠️ 대항력 가능 1명 🏠 우선매수권 양도
감정가 / 최저가
81,000,000원
최저 19,448,000원 · 4회 유찰
현재 가격 수준
24.01%
감정가 대비 현재 회차
매수인 인수
미상
이규복 보증금 미상
핵심지표
우선매수권
한국토지주택공사에 양도

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 5층 501호입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 감정가 81,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 19,448,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 권리분석의 초점은 가격이 아니라 2013.09.04 말소기준권리보다 앞선 전입자전세사기피해자 우선매수권입니다.

말소기준권리는 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원입니다. 이후 경매개시결정, 안산시 압류, 이기쁨의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에 2013.08.22 전입한 이규복이 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 이 임차인의 대항력과 인수금액은 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층501호 (선부동, 도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가81,000,000원 / 19,448,000원 (4회 유찰)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
등기 발급일2026.08.26 · 수원지방법원 안산지원 등기과

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자 1명이 관건

2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.08.28 확정채권양도를 원인으로 2024.10.17 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.

⛔ 선순위 전입자 이규복 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준권리인 2013.09.04보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수액 역시 미상으로 두는 것이 안전합니다.

② 임차·점유 현황 — 중복 승계는 별도 보증금이 아니다

현황조사상 임차·점유 기록은 70건이며, 이 가운데 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 중복신고를 제외한 실제 임차·점유자 기록은 69명입니다. 권리판단에 직접 영향을 주는 핵심 기록은 다음과 같습니다.

성명전입일보증금대항력우선변제승계
이규복 2013.08.22 미상 가능·미상 미상 해당 없음
이기쁨 2021.12.27 59,000,000원 없음 미상 해당 없음
JIN YUZI 2022.09.05 미상 없음 미상 해당 없음
LI HUGUO 2023.02.10 별도 합산 안 함 없음 미상 JIN YUZI 승계

이기쁨은 2021.12.27 전입, 2021.12.09 확정일자, 임차보증금 59,000,000원으로 2024.05.10 주택임차권등기가 되어 있습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 해당 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다른 현황조사상 전입자들도 이규복을 제외하면 말소기준권리 이후 전입으로 조사되어 있습니다.

⚠️ 호수·보증금 확인이 중요한 이유 현황조사 기록 중 임차 부분이 미상인 사례가 다수이고, 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 기재되어 있습니다. 본건 501호와 직접 연결되는 점유관계를 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 대조해야 합니다.

③ 가격 구조 — 4회 유찰로 감정가의 24.01%

현재 회차 최저매각가는 19,448,000원으로 감정가 81,000,000원24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 13,613,600원, 6회 유찰 시 9,529,520원입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가만 낮아졌다는 이유로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 선순위 전입자 이규복의 보증금이 미상이라 실질취득비용을 계산할 수 없기 때문입니다.

회차감정가 대비최저가채권 미배당
현재 회차 · 4회 유찰 24.01% 19,448,000원 1,481,302,064원
5회 유찰 시 16.81% 13,613,600원 1,487,031,445원
6회 유찰 시 11.76% 9,529,520원 1,491,042,011원
⛔ “감정가의 24%니까 싸다”는 결론 금지 이규복의 선순위 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 + 인수금으로 계산해야 할 실질취득비용 자체가 미상입니다. 최저매각가 19,448,000원만 보고 저가매수라고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 19,448,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 - 750,064원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 1,500,000,000원 18,697,936원
잔여 · 소유자 교부 - 0원

현재 회차 배당모형에서는 근저당권 채권 1,500,000,000원 중 18,697,936원이 배당되고 1,481,302,064원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 별도로 확인되는 선순위 전입자 이규복의 보증금이 미상이므로 실제 권리분석에서는 매수인 인수 가능성을 미상으로 유지해야 합니다.

매각대금 배분 (현재 19,448,000원)
회차별 근저당권 미배당
유찰이 거듭될수록 매각대금은 낮아지고 근저당권 미배당액은 증가합니다.

⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 일반 입찰의 결정적 변수

⛔ 한국토지주택공사에 우선매수권 양도 본 건물은 전세사기피해자주택이며, 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 있습니다. 따라서 일반 외부 입찰자는 낙찰가격만 계산할 것이 아니라 우선매수권 행사 가능성을 전제로 접근해야 합니다. 일반적인 완전 개방형 경매보다 외부 낙찰이 제한되는 ‘닫힌 경매’ 성격이 강한 사건입니다.

이 위험은 선순위 임차인 문제와 별개입니다. 우선매수권이 존재한다고 해서 이규복의 보증금 미상 문제가 해소되는 것이 아니며, 반대로 이규복의 인수위험이 정리되더라도 한국토지주택공사의 우선매수권이라는 입찰구조상의 변수가 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 선부중학교 남동측 인근. 공동주택인 도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
  • 토지. 토지면적 526.9㎡, 공시지가 2,634,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
  • 단지. 도원스위트빌1차 63세대, 2012.09.03 준공. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.
  • 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금부터 확인. 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·현재 점유 및 임대차관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 놓지 마세요.
  • 우선매수권 확인. 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도된 사건입니다. 외부 낙찰 가능성을 일반 경매와 동일하게 보면 안 됩니다.
  • 최저가 착시 금지. 현재 최저가가 감정가의 24.01%여도 선순위 임차보증금이 미상이므로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
  • 임차·점유 범위 대조. 현황조사상 임차 부분이 미상인 전입자가 다수입니다. 501호 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조하세요.
  • 보증기관 중복 합산 금지. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 기록이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
  • 이기쁨 임차권등기. 보증금 59,000,000원, 전입 2021.12.27, 확정일자 2021.12.09이며 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고 등기는 매각으로 소멸합니다.
  • 배당표 한계. 집행비용과 근저당권 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “낙폭이 크다 ≠ 안전한 저가매수”

이 사건의 최저매각가는 19,448,000원으로 감정가 81,000,000원의 24.01%까지 내려왔습니다. 하지만 4회 유찰이라는 숫자보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이규복의 보증금이 미상이라 실질취득비용과 인수액을 확정할 수 없고, 동시에 이 건물은 전세사기피해자주택으로서 한국토지주택공사에 우선매수권이 양도되어 있습니다.

즉 이 물건은 단순한 “81,000,000원짜리를 19,448,000원에 사는 경매”가 아닙니다. 선순위 임차보증금 확인과 우선매수권 행사 가능성이라는 두 관문을 통과해야 비로소 실제 입찰가치를 계산할 수 있습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리와 입찰구조는 아직 열려 있지 않습니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가 관련 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 선순위 전입자의 보증금 및 실제 점유관계에 따라 매수인 인수부담이 달라질 수 있으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원문과 우선매수권 관련 내용을 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 어떠한 의사결정·입찰·투자 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층501호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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변경 이력

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