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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 43,150,968원 ~ 52,243,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,060건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 39,690,000원
D 매력지수34 D-5 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
39,690,000 3,969만 감정가 81,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
396만원
최저가의 10% · 3,969,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가의 49%까지 유찰됐지만 이규복의 기준일 전 전입·보증금 미상으로 인수액과 실질취득가가 확정되지 않습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택 원룸형)

49%까지 내려왔지만, 실질취득가는 아직 ‘미상’ — 안산 도원스위트빌 806호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층 806호 (선부동, 도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 39,690,000원(2회 유찰·49%) · 매각기일 2026.09.17 · 재매각 · 특별매각조건 매수보증금 20%
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매력지수 D등급 · 최저가 39,690,000원(감정가 49%)이나 기준일 전 전입자 보증금이 미상이라 실질취득가를 확정할 수 없는 고위험 사건
이규복의 2013.08.22 전입이 말소기준 2013.09.04보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상이고, 재매각·매수보증금 20%·평균 유찰 3.2회·매각률 9.77%가 겹쳐 최저가 할인만으로 가격 가점을 줄 수 없음
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🔻 최저가 49% 👥 실제 임차·점유신고 69명 ⚠️ 기준 전 전입 1명 🔁 평균 유찰 3.2회
한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 “싸다”고 볼 수 없습니다. 말소기준일 2013.09.04보다 먼저 전입한 이규복의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고 실질 인수액도 확정할 수 없습니다. 게다가 재매각·매수보증금 20%, 단지 경매 평균 유찰 3.2회·매각률 9.77%가 겹칩니다. 현재 가격만 보고 접근하기보다 806호에 실제 귀속되는 점유관계와 보증금부터 확정해야 하는 사건입니다.
감정가
81,000,000원
도시형생활주택(원룸형)
최저가 / 실질취득
39,690,000원 / 미상
2회 유찰 · 감정가 49%
매수인 인수
미상
기준 전 전입자 보증금 미상
핵심지표
3.2회 · 9.77%
평균 유찰 · 매각률

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 8층 806호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 이용 상태입니다. 현재 최저매각가는 감정가 81,000,000원에서 두 차례 유찰된 39,690,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다.

등기만 보면 말소기준 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사 신고 가운데 이규복은 2013.08.22 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 점유부분이 모두 확인되지 않으므로 대항력 있다고 확정해서도, 인수액을 0원이라고 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층 806호 (선부동, 도원스위트빌)
물건종류 / 면적다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 대상면적 21.45㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 8층
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
사건 청구액2,614,263,078원
말소기준권리2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원
매각기일2026.09.17 · 재매각 · 특별매각조건 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심

2012.09.21 신한저축은행 근저당권과 2012.10.02 영풍전자주식회사 전세권은 각각 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 기준이 되는 권리는 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.01.15 임의경매개시결정, 2025.07.04 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⛔ 가장 중요한 예외 — 이규복 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았으므로 판정은 “대항력 가능·미상”입니다. 특히 점유부분이 미상이어서 이 신고가 806호에 직접 귀속되는지도 최종 확인이 필요합니다. 이 문제가 정리되기 전에는 매수인의 실질 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.

② 임차·점유 신고 — 69명, 그러나 806호 귀속 확인이 먼저

현황조사 신고는 모두 70건이며, 이 가운데 LI HUGUOJIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되어 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차·점유신고자는 69명입니다. 다만 대부분 점유부분이 미상이고, 정희규는 802호·LI YUJIN은 909호로 명시돼 있으므로 이 숫자 전체를 곧바로 806호 임차인 수로 해석해서는 안 됩니다.

임차·점유자점유부분전입일보증금대항력우선변제승계
이규복 미상 2013.08.22 미상 가능·미상 미상 없음
JIN YUZI 미상 2022.09.05 미상 없음 미상 대위신고 있음
LI HUGUO 미상 2023.02.10 별도 합산 안 함 없음 미상 JIN YUZI 대위·승계
정희규 802호 전체 2021.06.28 4,500원 없음 미상 없음
LI YUJIN 909호 전체 2016.11.08 68,250,000원 없음 미상 없음
그 밖의 실제 임차·점유신고자 65명 대부분 미상 말소기준 이후 대부분 미상 없음 미상 없음

배당요구 접수가 확인되는 신고자는 위재옥·송정배·조영훈·윤태경·강아롬·선주현·우용화·손희대·황용석·고재권·장성욱입니다. 배당요구 자체만으로 보증금 또는 우선변제권의 범위를 확정할 수는 없습니다.

⚠️ 승계 중복신고 처리 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 다만 이 승계 처리는 JIN YUZI 관계에 한정되며, 이규복 등 다른 점유자의 미확인 보증금 위험까지 해소하는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 39,690,000원으로 감정가 81,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균가격이나 최신 실거래 금액처럼 직접 비교할 수 있는 거래금액 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 하지 않습니다. 특히 이규복의 인수 가능 보증금이 미상인 상태라 실제 부담액은 최저가만으로 계산할 수 없습니다.

⚠️ 환금성 지표도 약하다 도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 사용승인 단지로 제시됐고, 경매 지표상 평균 유찰횟수는 3.2회, 매각률은 9.77%입니다. 대상면적은 21.45㎡이며 비교 면적도 정확히 일치하지 않습니다. 현재 2회 유찰 자체를 가격 매력으로 가점하기보다 유찰이 반복되는 물건의 환금성 위험을 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,114,420원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원38,575,580원
잔여 · 소유자 교부-0원

배당표 계산상 근저당권 미배당액은 1,461,424,420원, 소유자 잔여는 0원이며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산에는 이규복의 미확인 보증금이 반영되어 있지 않으므로, 권리분석상 실제 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용하면 안 됩니다.

매각대금 배분 (현재 39,690,000원)
집행비용 1,114,420원 후 근저당권에 38,575,580원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다.
회차별 근저당권 미배당
실거래 금액이 없어 시세 막대 대신 회차별 미배당액을 표시합니다. 최저가가 낮아져도 이규복의 미확인 인수 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
✅ 등기 권리 관점 과거 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부 자체의 선순위 잔존권리보다 점유자 확인이 핵심인 구조입니다.
⛔ 실질취득 관점 이규복은 기준일 전 전입이지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 따라서 실질취득가 = 39,690,000원으로 놓고 투자성을 계산해서는 안 됩니다. 재매각이고 매수보증금도 20%인 만큼, 806호 귀속 여부와 보증금이 확인되지 않으면 가격 할인보다 권리 불확실성이 우선합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역, 평지·가로장방형·소로각지이며 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
  • 환금성. 단지 경매 평균 유찰 3.2회, 매각률 9.77%로 제시돼 있어 유찰 횟수만으로 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 806호 점유자 특정. 현황조사 신고 대부분의 점유부분이 미상입니다. 이규복을 포함해 실제 806호와 연결되는 신고자를 먼저 특정해야 합니다.
  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인하기 전까지 대항력 및 인수액은 미확정입니다.
  • 보증기관 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 건이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
  • 다른 호실 분리. 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 적시돼 있습니다. 해당 보증금을 806호 인수액에 합산하면 안 됩니다.
  • 가격 판단 보류. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실거래 금액 비교자료가 없고 실질 인수액도 미상입니다.
  • 재매각 조건. 재매각이며 특별매각조건상 매수보증금은 20%입니다.
  • 배당표 한계. 현재 배당모형의 매수인 인수 0원은 이규복의 미확인 보증금을 반영하지 않은 계산값이므로 실질 인수판정과 분리해서 봐야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다

이 물건은 감정가 81,000,000원에서 39,690,000원까지 내려와 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 최저가와 실질취득가는 같은 개념이 아닙니다. 말소기준 2013.09.04보다 먼저 전입한 이규복의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않은 이상, 실제 매수인이 부담할 총액은 미정입니다.

여기에 재매각·매수보증금 20%, 단지 평균 유찰 3.2회와 매각률 9.77%가 겹칩니다. 시세 금액도 직접 확인되지 않으므로 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 806호 점유관계 특정 → 이규복의 보증금·권리 확인 → 실질 인수액 산정 → 그 다음 가격 판단. 현재 단계의 결론은 가격 매력보다 권리 불확실성이 큰 D등급 사건입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·현황조사·배당추정·감정평가 및 경매 지표를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 점유부분·보증금·확정일자 등 미확인 사항에 따라 인수액과 권리판정이 달라질 수 있으며, 배당표의 계산상 인수액과 실제 법률상 인수액은 일치하지 않을 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 관련 원본 서류를 직접 확인하고 필요한 경우 전문가 자문을 받으시기 바랍니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층806호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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