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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 32,930,263원 ~ 40,097,368원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 30,013,000원
D 매력지수28 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
30,013,000 3,001만 감정가 125,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
300만원
최저가의 10% · 3,001,300원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 1.25억원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 125,000,000원에서 30,013,000원까지 4회 유찰됐지만, 선순위 전입자 보증금 미상과 한국토지주택공사 우선매수권 때문에 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)

감정가의 24%까지 내려왔지만, ‘3천만원짜리’로 보면 안 된다 — 안산 도원스위트빌 507호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층507호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 125,000,000원 · 최저매각가 30,013,000원 · 4회 유찰 · 매각기일 2026.09.17
28
매력지수 D등급 · 4회 유찰로 최저가는 30,013,000원까지 내려왔지만 선순위 전입자의 보증금이 미상이고 LH 우선매수권까지 있어 실질취득가와 최종 취득 가능성을 먼저 확인해야 하는 고위험 사건
2013.08.22. 전입한 이규복이 2013.09.04. 말소기준보다 앞서 대항력 가능·인수액 미상이고, 다수 전입기록의 507호 해당 여부도 불명확하며 전세사기피해자주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있어 4회 유찰·감정가 24.01%만으로 가격 메리트를 부여할 수 없음.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 30,013,000원 📉 감정가 24.01% 👥 실제 임차인 기록 69명 ⚠️ 선순위 전입 2013.08.22 🔒 LH 우선매수권
한 줄 평 최저가는 감정가 125,000,000원에서 30,013,000원까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 말소기준은 2013.09.04. 한국양봉농업협동조합 근저당이고 대부분의 전입자는 그보다 늦지만, 이규복의 전입일은 2013.08.22.로 더 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다. 여기에 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 있어 외부 응찰자의 낙찰 기회도 제한될 수 있습니다.
감정가 / 최저가
125,000,000원
30,013,000원
4회 유찰 · 감정가 24.01%
실질취득
미상
최저가 + 이규복 인수 가능액
매수인 인수
확정 불가
배당표 산정 0원 · 선순위 보증금 미상
핵심지표
4회 유찰
LH 우선매수권 · 단지 평균 3.2회

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 5층 507호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정가 125,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 30,013,000원입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 전입자의 보증금 확인과 우선매수권입니다.

등기상 기준권리는 2013.09.04. 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계는 별개입니다. 현황조사상 전입 기록 중 이규복의 2013.08.22. 전입이 말소기준보다 앞서므로, 그 보증금이 확인되지 않는 이상 배당표의 ‘인수 0원’을 실질적인 안전판으로 볼 수 없습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층507호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가125,000,000원 / 30,013,000원 (4회 유찰)
청구액2,614,263,078원
말소기준권리2013.09.04. 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원
매각기일2026.09.17
건물철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 · 도시형생활주택(원룸형)
단지도원스위트빌1차 · 63세대 · 2012.09.03. 준공

① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차관계가 더 중요하다

등기부만 놓고 보면 경매 후 남는 후순위 압류·경매개시결정은 없습니다. 2012.09.21. 신한저축은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2013.09.04. 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2024.08.28. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 내역이 있습니다.

⛔ 등기부가 깨끗해져도 임차인 위험은 별개 현황조사상 이규복의 전입일은 2013.08.22.로 말소기준권리 2013.09.04.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수도, 반대로 “인수 없음”으로 확정할 수도 없습니다. 이 건은 대항력 가능·미상으로 놓고 보증금 확인 전까지 실질취득비용을 확정하지 않는 것이 맞습니다.

② 임차인·전입 현황 — 실제 임차인 기록 69명, 승계 중복 1건

현황조사에는 총 70건의 명의가 나타나지만, 그중 LI HUGUOJIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있어 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 승계 건을 제외한 실제 임차인 기록은 69명입니다. 다수의 점유 부분이 ‘미상’이고, 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 표시되어 있으므로 507호에 실제로 대응하는 임차관계를 원문에서 다시 특정하는 절차가 필수입니다.

이름전입일점유부분보증금대항력우선변제승계
JIN YUZI2022.09.05미상미상없음미상LI HUGUO 승계표시
이혜용2020.04.22미상미상없음미상해당 없음
JIN YONGQI2022.09.16미상미상없음미상해당 없음
김한별2022.02.18미상미상없음미상해당 없음
최춘실2022.08.16미상미상없음미상해당 없음
LI YUHUA2016.11.09미상미상없음미상해당 없음
ZHANG ZHONGYU2016.09.20미상미상없음미상해당 없음
LI HUGUO2023.02.10미상JIN YUZI와 중복없음미상보증기관 승계
이철민2021.02.04미상미상없음미상해당 없음
심민석2019.02.14미상미상없음미상해당 없음
최규만2022.04.25미상미상없음미상해당 없음
심준호2021.10.12미상미상없음미상해당 없음
김혜경2024.01.19미상미상없음미상해당 없음
ZHENG RANJUN(정연준)2016.08.05미상미상없음미상해당 없음
ZHENG RANZHE2020.11.06미상미상없음미상해당 없음
LI SHUNQIN2017.05.12미상미상없음미상해당 없음
이민지2023.02.03미상미상없음미상해당 없음
김성호2018.04.27미상미상없음미상해당 없음
오영환2022.10.12미상미상없음미상해당 없음
김진우2019.07.17미상미상없음미상해당 없음
이기쁨2021.12.27미상미상없음미상해당 없음
위재옥2019.02.25미상미상없음미상해당 없음
김영주2024.01.02미상미상없음미상해당 없음
정융성2019.11.18미상미상없음미상해당 없음
이지민2021.12.22미상미상없음미상해당 없음
JIANG DONGZHEN2020.02.07미상미상없음미상해당 없음
송정배2020.07.27미상미상없음미상해당 없음
김동원2020.02.03미상미상없음미상해당 없음
박성진2021.10.12미상미상없음미상해당 없음
조영훈2022.08.29미상미상없음미상해당 없음
최호진2021.05.03미상미상없음미상해당 없음
이건동2022.07.01미상미상없음미상해당 없음
김민석2022.12.02미상미상없음미상해당 없음
신춘희2018.11.02미상미상없음미상해당 없음
FANG SHENGZHI2021.06.21미상미상없음미상해당 없음
메디푸 솔로몬게타츄2023.03.22미상미상없음미상해당 없음
김현재2020.08.28미상미상없음미상해당 없음
김승우2021.03.26미상미상없음미상해당 없음
이규복2013.08.22미상미상가능·미상미상해당 없음
신현석2019.12.16미상미상없음미상해당 없음
윤태경2021.07.02미상미상없음미상해당 없음
권미경2021.04.26미상미상없음미상해당 없음
박시일2021.10.08미상미상없음미상해당 없음
박승국2022.06.07미상미상없음미상해당 없음
김소휘2019.05.17미상미상없음미상해당 없음
연해용2022.04.05미상미상없음미상해당 없음
김민준2018.04.26미상미상없음미상해당 없음
강아롬2022.04.15미상미상없음미상해당 없음
이진아2022.04.05미상미상없음미상해당 없음
이경순2022.02.21미상미상없음미상해당 없음
정희규2021.06.28802호 전체4,500원없음미상해당 없음
전여정2021.05.18미상미상없음미상해당 없음
전형수2023.10.06미상미상없음미상해당 없음
선주현2023.03.30미상미상없음미상해당 없음
LI JINHUA2023.07.20미상미상없음미상해당 없음
JIN SHENGJUN2023.10.27미상미상없음미상해당 없음
JIN CHENGRI2022.10.20미상미상없음미상해당 없음
최택영2022.02.11미상미상없음미상해당 없음
우용화2018.07.23미상미상없음미상해당 없음
손희대2018.04.26미상미상없음미상해당 없음
박세훈2022.03.25미상미상없음미상해당 없음
김수연2020.09.08미상미상없음미상해당 없음
황용석2019.02.28미상미상없음미상해당 없음
오헌상2021.12.01미상미상없음미상해당 없음
고재권2023.05.15미상미상없음미상해당 없음
JIN YINGSHAN2021.09.06미상미상없음미상해당 없음
JIN CHENGSHI2021.09.06미상미상없음미상해당 없음
이룡화2022.10.20미상미상없음미상해당 없음
장성욱2018.11.12미상미상없음미상해당 없음
LI YUJIN2016.11.08909호 전체68,250,000원없음미상해당 없음
⚠️ 핵심은 ‘69명’ 자체보다 507호와의 연결 대부분의 점유 부분이 미상이고 802호·909호로 명시된 사람도 함께 나타납니다. 따라서 현황조사 명단을 그대로 507호의 임차인 전부라고 단정하면 안 됩니다. 반대로 이규복의 2013.08.22. 전입처럼 말소기준보다 빠른 기록을 무시해서도 안 됩니다. 507호의 실제 점유자·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원문으로 특정해야 합니다.

③ 가격 — 4회 유찰됐지만 실질취득가는 아직 모른다

현재 최저매각가는 30,013,000원, 감정가 125,000,000원의 24.01%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 21,009,100원, 그 다음은 14,706,369원입니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가가 내려간 사실만으로 “싸다”고 판단할 수 없습니다.

선순위 전입자 이규복의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 대항력과 미배당 보증금이 인정되면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 인수액이 됩니다. 특히 인수 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득가는 미상이며, 30,013,000원만을 기준으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

🔒 전세사기피해자주택 · 한국토지주택공사 우선매수권 매각물건명세서 비고에는 본 건물이 전세사기피해자주택이고, 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 일반 외부 응찰자에게는 사실상 외부 낙찰이 제한되는 ‘닫힌 경매’ 요소가 있습니다. 가격이 충분히 낮아 보여도 최고가매수신고만으로 최종 취득 가능성이 확정되는 사건으로 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 30,013,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-940,234원
2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원29,072,766원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 시뮬레이션상 근저당권 미배당은 1,470,927,234원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 이규복의 보증금이 미상인 만큼 이 0원을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.

회차매각가근저당 배당미배당
현재 회차 · 4회 유찰30,013,000원29,072,766원1,470,927,234원
5회 유찰 시21,009,100원20,230,936원1,479,769,064원
6회 유찰 시14,706,369원14,041,654원1,485,958,346원
매각대금 배분 (현재 30,013,000원)
집행비용 940,234원 후 한국양봉농업협동조합 근저당에 29,072,766원이 배당되는 시뮬레이션입니다.
회차별 미배당
실거래 가격 비교보다 선순위 임차 가능액 확인이 먼저입니다. 유찰이 진행될수록 근저당 미배당은 증가합니다.
⚠️ 현재 최저가를 ‘실질취득가’로 보면 안 되는 이유 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 이규복의 보증금은 미상입니다. 대항력이 인정되고 배당되지 않는 보증금이 있다면 그 금액이 매수인의 추가 부담이 될 수 있으므로, 현재 30,013,000원을 실질취득가로 확정하거나 이를 근거로 “감정가 대비 매우 싸다”고 평가할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 선부중학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
  • 토지. 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
  • 경매 환금성. 도원스위트빌1차 경매 통계의 평균 유찰횟수는 3.2회, 매각률은 9.77%입니다. 본건은 이미 4회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22. 전입은 말소기준 2013.09.04.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 부분을 특정하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
  • 507호 점유자 특정. 현황조사 명단에는 점유 부분 미상이 다수이고 802호·909호로 특정된 사람도 있으므로 대상 호실의 실제 임차관계를 분리 확인해야 합니다.
  • 보증기관 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 건이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
  • LH 우선매수권. 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있으므로 일반 응찰자의 최종 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
  • 유찰가 착시 금지. 현재 최저가는 30,013,000원이지만 실질취득가는 선순위 임차인 인수액이 확정된 뒤 계산해야 합니다.
  • 배당표 한계. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
  • 다회유찰 확인. 본건 4회 유찰, 단지 평균 3.2회 유찰이라는 경매 이력이므로 가격 하락 자체를 권리 안전성의 근거로 해석하면 안 됩니다.

맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안을지 모른다”가 먼저다

이 사건은 감정가 125,000,000원에서 최저가 30,013,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 말소기준보다 앞선 이규복의 2013.08.22. 전입이 존재하고 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상이 남습니다.

더구나 본 건물은 전세사기피해자주택이고 피해주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있습니다. 외부 응찰자의 매수 기회가 제한될 수 있는 구조까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 24%니까 싸다”가 아니라 “선순위 임차금액과 LH 우선매수권을 먼저 해결해야 가격을 계산할 수 있다”가 정확한 결론입니다. 권리 확인 전에는 현재 최저가를 실질취득가로 보지 않는 것이 맞습니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가 관련 자료와 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차관계는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 2013.08.22. 전입자의 보증금 및 507호 실제 점유관계, 전세사기피해자주택 우선매수권 행사 여부를 입찰 전 원문에서 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층507호 (선부동,도원스위트빌)

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