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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 21,338,345원 ~ 25,982,528원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 19,448,000원
D 매력지수28 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
19,448,000 1,944만 감정가 81,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
194만원
최저가의 10% · 1,944,800원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 19,448,000원보다 이규복의 미상 보증금과 전세사기피해자 우선매수권 확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대·도시형생활주택 원룸형)

최저가 24%보다 ‘미상 인수·우선매수권’이 먼저다 — 안산 도원스위트빌 406호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층406호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 19,448,000원(4회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 청구 2,614,263,078원
🏷️ 최저 19,448,000원 🔻 4회 유찰 ⚠️ 대항력 가능·미상 1명 🔒 우선매수권
28
매력지수 D등급 · 감정가 24%까지 유찰됐지만 말소기준 전 전입자의 보증금 미상·전세사기피해자 우선매수권으로 실질취득과 외부 낙찰 가능성을 확정하기 어려운 고위험 물건
4회 유찰·최저가 19,448,000원에도 이규복의 2013.08.22 선순위 전입과 보증금·확정일자 미상으로 인수액이 확정되지 않고, 한국토지주택공사 및 피해자의 우선매수권까지 있어 가격 할인만으로 메리트를 평가할 수 없어 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 81,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 19,448,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 최저가만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 말소기준 2013.09.04보다 먼저 전입한 이규복의 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 실제 인수액을 확정할 수 없고, 피해주택 우선매수권도 한국토지주택공사에 양도되어 피해자와 한국토지주택공사가 행사할 수 있습니다. 따라서 핵심은 할인율이 아니라 미상 인수액과 외부 낙찰 제한입니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
19,448,000원
4회 유찰 · 감정가 24%
실질취득
확정 불가
19,448,000원 + 미상 인수 가능액
매수인 인수
미상
이규복 보증금·확정일자 미상
핵심지표
우선매수권
전세사기피해자주택 · 4회 유찰

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 4층 406호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 81,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 19,448,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 권리구조에는 반드시 선확인이 필요한 변수가 남아 있습니다.

말소기준은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권입니다. 2012년의 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 등기부상 말소됐고, 말소기준 이후의 경매개시결정·안산시 압류·이민지 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 13일 먼저 전입한 이규복입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층406호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가81,000,000원 / 19,448,000원 (4회 유찰)
청구금액2,614,263,078원
말소기준2013.09.04 · 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 · 채권최고액 1,500,000,000원
매각기일2026.09.17

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정·압류·주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

⛔ 말소기준 이전 전입자 — 이규복 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준일 2013.09.04보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 얼마인지 알 수 없어 매수인이 실제로 떠안을 금액도 현재 확정할 수 없습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 69명, 승계 중복 1건

현황조사상 70개 신고 항목 가운데 LI HUGUO 1건은 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시되어 별도 보증금으로 합산할 수 없습니다. 이를 제외한 실제 임차인·점유자 신고는 69명입니다. 다수는 점유부분·보증금·확정일자가 미상이며, 406호와 직접 연결되는 임차권등기는 이민지 명의입니다.

성명전입일보증금대항력우선변제승계
이규복 2013.08.22 미상 가능·미상 미상 해당 없음
이민지
주택전부 · 임차권등기
2023.02.03
확정 2022.12.27
55,000,000원 없음 미상 해당 없음
JIN YUZI 2022.09.05 미상 없음 미상 LI HUGUO 승계
LI HUGUO
JIN YUZI 보증금 중복 신고
2023.02.10 별도 합산 안 함 없음 미상 대위·승계
정희규 2021.06.28 4,500원 없음 미상 해당 없음
802호 전체 기재
LI YUJIN 2016.11.08 68,250,000원 없음 미상 해당 없음
909호 전체 기재
⚠️ 406호 실제 점유관계 확인이 필수 다수 신고자의 점유부분이 미상이고, 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 기재되어 있습니다. 따라서 전체 신고 명단을 그대로 406호의 실제 임차인으로 간주해서도 안 되고, 반대로 이규복을 무시해서도 안 됩니다. 특히 이규복의 임대차계약·보증금·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.

③ 최저가 24% — 싸다고 결론 내리면 안 되는 이유

현재 최저가는 19,448,000원으로 감정가 81,000,000원의 24% 수준입니다. 그러나 동일 면적 실거래 금액을 이용한 직접 시세 비교값은 제시되지 않았고, 무엇보다 말소기준 전 전입자인 이규복의 보증금이 미상입니다.

따라서 이 물건의 실질취득은 단순히 19,448,000원으로 볼 수 없습니다. 이규복이 실제 대항력을 갖고 있고 배당받지 못하는 보증금이 존재한다면 그 미배당액이 매수인에게 추가될 수 있습니다. 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 현재는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

⛔ 4회 유찰은 가격 가점이 아니다 4회 유찰이라는 사실과 19,448,000원의 최저가만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 이규복의 미상 보증금과 우선매수권이 동시에 존재하므로, 권리 확인 전 할인율은 의미가 제한적입니다.

④ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한

🔒 전세사기피해자주택 · 우선매수권 양도 본 건물은 전세사기피해자주택이며, 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 있습니다. 전세사기 피해자도 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 따라서 일반 외부 입찰자에게는 최고가를 써도 최종 취득이 제한될 수 있는 ‘닫힌 경매’ 성격이 있습니다.

이 요소는 단순한 권리상 소멸 여부와 별개의 경쟁 제한입니다. 즉 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 일반 입찰자가 자유롭게 취득할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 입찰가격을 정하기 전에 우선매수권 행사 가능성을 반드시 전제로 두어야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 19,448,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 - 750,064원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 1,500,000,000원 18,697,936원
잔여 · 소유자 교부 - 0원

현재 회차 산식상 근저당권 미배당액은 1,481,302,064원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 제공된 배당산식에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있으나, 이규복의 보증금·확정일자가 미상인 점 때문에 실제 인수 여부는 별도로 확정해야 합니다.

매각대금 배분 (현재 회차 19,448,000원)
집행비용 750,064원과 한국양봉농업협동조합 18,697,936원으로 매각대금이 소진됩니다.
회차별 근저당 미배당액
유찰이 진행될수록 미배당액은 증가합니다. 이 그래프는 이규복의 미상 인수 가능액을 포함하지 않습니다.
⚠️ 5·6회 유찰 시에도 같은 문제 5회 유찰 시 매각가는 13,613,600원, 근저당 미배당은 1,487,031,445원이고, 6회 유찰 시 매각가는 9,529,520원, 미배당은 1,491,042,011원입니다. 하지만 최저가가 더 내려간다고 해서 실질취득액도 그만큼 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 이규복의 미상 보증금 위험이 그대로 남기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 선부중학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 외벽은 석재 붙임 등, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
  • 단지. 도원스위트빌1차 63세대, 사용승인일은 2012.09.03이며, 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 이규복 계약관계 확인. 2013.08.22 전입의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 현재 점유 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 전제하지 마세요.
  • 실질취득액 재계산. 이규복에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰대금 외에 그 금액이 추가될 수 있습니다.
  • 우선매수권 확인. 한국토지주택공사와 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성이 있어 일반 외부 입찰자의 최종 취득이 제한될 수 있습니다.
  • 406호 점유 특정. 현황조사 신고 중 점유부분 미상자가 많고 802호·909호로 명시된 사람도 있으므로 406호 실제 점유자를 별도로 특정해야 합니다.
  • 이민지 임차권. 보증금 55,000,000원, 전입 2023.02.03, 확정일자 2022.12.27, 임차권등기 2025.02.11이며 말소기준보다 후순위입니다.
  • 배당표 한계. 현재 산식의 매수인 인수 0원만을 근거로 권리안전형으로 판단하지 마세요. 당해세·최우선변제 및 이규복의 미상 임대차 위험을 함께 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “81,000,000원이 19,448,000원이 됐다는 것만 보지 말 것”

이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 81,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 19,448,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격만으로 등급을 올리기 어려운 사건입니다.

말소기준보다 앞선 2013.08.22 전입자 이규복의 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 및 인수액 미상 상태이고, 본 건물은 전세사기피해자주택으로 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 피해자도 행사할 수 있습니다. 여기에 4회 유찰과 도시형생활주택 원룸형이라는 환금성 특성까지 겹칩니다.

최저가는 낮지만 권리와 경쟁구조는 닫혀 있습니다. 이규복의 임대차가 정리되지 않는 한 실질취득액을 19,448,000원으로 볼 수 없고, 우선매수권 행사 여부까지 확인돼야 일반 입찰자의 취득 가능성을 판단할 수 있습니다. 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저인 D등급 고위험 사건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 제공된 배당자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 임차인의 실제 점유·보증금·대항력 여부는 원본 서류와 현장조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층406호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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