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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 31,428,129원 ~ 37,826,554원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 640건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 27,783,000원
D 매력지수34 D-5 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트
27,783,000 2,778만 감정가 81,000,000원
감정가의 35% ▼ 65% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
277만원
최저가의 10% · 2,778,300원
감정가 대비
▼ 65.7% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 매각 임박 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 34.3%지만, 말소기준 전 전입자 이규복의 보증금·확정일자·점유부분이 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 4차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택·원룸형)

감정가 34.3%보다 중요한 ‘대항력 가능·미상’ 1명 — 안산 도원스위트빌 303호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층303호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 27,783,000원 · 3회 유찰 · 매각기일 2026.09.17 · 재매각
📉 감정가의 34.3% 🔁 3회 유찰·재매각 👥 실제 임차인·점유자 69명 ⚠️ 대항력 가능·미상 1명 💵 매수보증금 20%
34
매력지수 D등급 · 감정가 34.3%까지 유찰됐지만 선순위 전입자 1명의 보증금·확정일자·점유부분이 미상이고 재매각·다수 점유까지 겹쳐 확인 전 입찰위험이 큼
등기부상 말소구조는 단순하지만 이규복의 2013.08.22 전입이 말소기준 2013.09.04보다 앞서며 보증금·확정일자·점유부분이 미상이다. 실제 임차인·점유자 69명, 재매각·매수보증금 20%, 실거래 비교금액 부재까지 겹쳐 최저가 27,783,000원만으로 가격 메리트를 인정하기 어려워 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가 81,000,000원의 34.3%인 27,783,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 가격보다 점유·임차관계 확인이 먼저입니다. 현황조사상 70건 가운데 보증기관 대위·승계 중복신고 1건을 제외한 실제 임차인·점유자는 69명이고, 특히 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준 2013.09.04보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 이 점유관계가 303호에 해당하는지 확인되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
27,783,000원
3회 유찰
실질취득
27,783,000원 + 미상
이규복 보증금·점유부분 확인 필요
배당표상 매수인 인수
0원*
대항력 가능·미상 임차관계는 별도
핵심지표
34.3%
재매각 · 매수보증금 20%

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 3층 303호, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 다세대 물건입니다. 소유자는 양지은이고, 말소기준권리는 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 2012년 신한저축은행 근저당권과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부만 놓고 보면 말소구조는 복잡하지 않습니다. 하지만 현황조사상 점유자 목록이 매우 많고, 상당수의 점유부분이 미상이며, 일부는 802호·909호 전체로 별도 표시되어 있습니다. 따라서 이 목록 전체를 곧바로 303호의 임차인으로 볼 수 없고, 303호와 각 점유자의 실제 귀속관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조하는 절차가 핵심입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층303호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가81,000,000원 / 27,783,000원 (3회 유찰)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%
말소기준2013.09.04 · 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원

① 권리 흐름 — 등기부는 말소구조, 핵심은 점유관계

2012.09.21 신한저축은행의 채권최고액 3,250,000,000원 근저당권은 2013.09.04 해지로 말소됐고, 2012.10.02 영풍전자주식회사의 전세금 372,000,000원 전세권도 2014.11.10 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당권은 2024.10.17 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다.

✅ 등기부 관점 말소기준 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 기존 2012년 근저당권·전세권도 이미 말소돼, 등기부 자체에 남아 있는 선순위 인수권리보다 임차·점유 확인이 더 중요한 사건입니다.
⛔ 임차관계 관점 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준 2013.09.04보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·점유부분이 모두 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 처리해야 합니다. 특히 점유부분이 미상이라 303호와의 관계부터 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 인원 69명, 승계 중복 1건

현황조사상 총 70건이 기재되어 있으나, LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인·점유자는 69명입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 인원이 많아 우선변제 여부는 대부분 미상입니다.

이름점유부분전입일보증금 배당요구대항력우선변제승계
⚠️ 이 표를 읽는 핵심 대부분의 전입일은 말소기준 2013.09.04보다 늦어 대항력이 없지만, 이규복 1명은 선순위 전입입니다. 동시에 다수의 점유부분이 미상이고 802호·909호로 명시된 인원도 있으므로, 이 점유자들이 303호와 어떻게 연결되는지 확인하지 않은 채 “인수 0원”으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 가격·유찰 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

감정가는 81,000,000원, 현재 최저가는 27,783,000원입니다. 3회 유찰 뒤 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 19,448,100원, 5회 유찰 시 13,613,670원입니다.

회차매각가근저당 예상배당미배당
현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34%27,783,000원26,882,906원1,473,117,094원
4회 유찰 시 · 감정가 24%19,448,100원18,698,034원1,481,301,966원
5회 유찰 시 · 감정가 17%13,613,670원12,968,624원1,487,031,376원

다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 대항력 가능·미상 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액도 현재 최저가 27,783,000원으로 고정되지 않습니다.

⛔ 감정가 대비 할인율 ≠ 실질 가격 메리트 27,783,000원은 감정가의 34.3%이지만, 실거래 비교자료가 없고 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 사건에서는 낮은 최저가 자체에 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-900,094원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원26,882,906원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 근저당 미배당액은 1,473,117,094원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이나, 이규복의 대항력 가능·미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 27,783,000원)
회차별 미배당
실거래 자료가 없어 가격 차트 대신 유찰 회차별 근저당 미배당액을 표시했습니다.
⚠️ 재매각 특별조건 이 사건은 재매각이며 매수보증금은 20%입니다. 현재 최저가 27,783,000원 기준 20%는 5,556,600원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 선부중학교 남동측 인근이며, 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 이용상태. 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10m 내외, 동측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 환금성 주의. 현재 물건은 3회 유찰 상태이고, 도원스위트빌1차 관련 경매자료의 평균 유찰 횟수도 3.2회입니다. 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 거래 가능 가격을 별도 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복의 303호 점유 여부. 2013.08.22 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 점유부분이 미상이므로 우선 303호와의 연결 여부부터 확인해야 합니다.
  • 이규복 보증금·확정일자. 현재 모두 미상입니다. 확인 전에는 대항력과 인수금액을 확정하지 마세요.
  • 다수 점유자 호수별 귀속. 실제 임차인·점유자 69명 중 상당수 점유부분이 미상이고, 일부는 802호·909호로 표시돼 있습니다. 명세서와 현황조사 원문을 호수별로 대조해야 합니다.
  • 보증기관 승계 중복. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
  • 재매각 보증금. 특별매각조건상 매수보증금 20%입니다. 현재 최저가 기준 5,556,600원을 기준으로 입찰자금을 준비해야 합니다.
  • 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 27,783,000원이 시장가보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 실질취득액을 확정한 뒤 주변 실거래와 비교해야 합니다.
  • 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 배당표상 인수 0원만으로 최종 인수위험을 확정하지 마세요.

맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자다

감정가 81,000,000원이 3회 유찰돼 27,783,000원까지 내려오면 숫자만으로는 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낮은 최저가가 핵심이 아닙니다. 말소기준 2013.09.04보다 앞선 2013.08.22 전입자 이규복의 보증금·확정일자·점유부분이 모두 미상이고, 현황조사상 점유자도 매우 많습니다. 특히 일부는 다른 호수로 명시돼 있어 303호의 실제 점유관계를 먼저 분리해 내야 합니다.

등기부상 말소구조만 보면 단순하지만, 임차관계가 확정되지 않은 상태에서 실질취득액을 27,783,000원으로 보는 것은 위험합니다. 재매각에 매수보증금 20% 조건까지 붙어 있습니다. 이 물건은 “감정가의 34.3%니까 싸다”가 아니라, “선순위 전입자가 303호와 무관하거나 인수위험이 없다는 사실을 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건”입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·감정평가·배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제·미납 관리비 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 점유부분이 미상인 인원이 다수 포함되어 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 303호의 실제 임차·점유관계를 반드시 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층303호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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변경 이력

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