목록
특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 21,338,345원 ~ 25,982,528원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 19,448,000원
D 매력지수35 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
19,448,000 1,944만 감정가 81,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
194만원
최저가의 10% · 1,944,800원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 81,000,000원에서 4회 유찰돼 19,448,000원까지 내려왔지만, 선순위 전입자 이규복의 보증금이 미상이라 실질취득가와 인수액은 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)

4회 유찰로 1,944만원까지 내려왔지만, 선순위 점유자 확인이 먼저 — 안산 도원스위트빌 402호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층402호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 19,448,000원(4회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 청구액 2,614,263,078원
🔥 4회 유찰 💸 감정가의 24.01% ⚠️ 대항력 가능·미상 1명 👥 실제 임차인·점유 신고 69명
35
매력지수 D등급 · 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 말소기준보다 빠른 전입자 1명의 보증금·점유관계가 미상이라 실질취득가를 확정할 수 없음
2013.08.22 전입 이규복은 2013.09.04 말소기준보다 앞서 대항력 가능성이 있으나 보증금·확정일자·점유부분이 미상이고, 실제 임차인·점유 신고 69명에 호실 미상 신고가 다수이며 이미 4회 유찰돼 가격 할인만으로 위험을 상쇄하기 어려워 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 81,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가는 19,448,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격만 보고 접근하기엔 위험합니다. 현황조사상 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준권리인 2013.09.04 근저당보다 앞서며, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 배당모형상 인수액 0원과 별개로, 실제 매수인 인수액과 실질취득가는 현재 확정할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
19,448,000원
4회 유찰
실질취득
산정 불가
선순위 점유자 보증금 미상
매수인 인수
미상
배당모형 0원 · 임차관계 별도 확인
핵심지표
24.01%
현재 최저가 ÷ 감정가

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 4층 402호입니다. 감정평가상 이 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있으며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물입니다. 소유자는 양지은이고, 등기상 말소기준권리는 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 1,500,000,000원입니다.

등기만 보면 기준권리 뒤의 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사 등에 등재된 명단은 70건이지만, LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외한 실제 임차인·점유 신고는 69명입니다. 특히 이규복의 전입일이 말소기준보다 앞서므로, 보증금과 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 최저가 19,448,000원을 실질취득가로 볼 수 없습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층402호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
건물철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 4층 402호
소유자양지은
감정가 / 최저가81,000,000원 / 19,448,000원 (4회 유찰)
경매 청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
등기 발급2026.08.26 · 수원지방법원 안산지원 등기과

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

2012.09.21 설정된 주식회사신한저축은행 근저당권 3,250,000,000원은 2013.09.04 해지로 이미 말소됐고, 2012.10.02 영풍전자주식회사 전세권도 2015.09.16 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.01.15 경매개시결정과 2025.07.04 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⚠️ 등기 소멸과 임차인 인수는 다른 문제 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 처리해야 하며, 실제 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액만큼 매수인의 실질취득가가 올라갈 수 있습니다.

임차인·점유자 분석

현황조사 등에 등재된 신고는 70건입니다. 이 가운데 LI HUGUOJIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금이나 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인·점유 신고는 69명입니다. 다수의 점유부분이 미상이고, 802호·909호로 명시된 신고도 포함돼 있으므로 본건 402호와의 직접 관련성은 원본 명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.

성명점유부분전입일보증금 대항력우선변제배당요구승계
JIN YUZI미상2022.09.05미상없음미상미상LI HUGUO 대위·승계
이혜용미상2020.04.22미상없음미상미상없음
JIN YONGQI미상2022.09.16미상없음미상미상없음
김한별미상2022.02.18미상없음미상미상없음
최춘실미상2022.08.16미상없음미상미상없음
LI YUHUA미상2016.11.09미상없음미상미상없음
ZHANG ZHONGYU미상2016.09.20미상없음미상미상없음
LI HUGUO미상2023.02.10중복신고없음미상미상JIN YUZI 승계
이철민미상2021.02.04미상없음미상미상없음
심민석미상2019.02.14미상없음미상미상없음
최규만미상2022.04.25미상없음미상미상없음
심준호미상2021.10.12미상없음미상미상없음
김혜경미상2024.01.19미상없음미상미상없음
ZHENG RANJUN(정연준)미상2016.08.05미상없음미상미상없음
ZHENG RANZHE미상2020.11.06미상없음미상미상없음
LI SHUNQIN미상2017.05.12미상없음미상미상없음
이민지미상2023.02.03미상없음미상미상없음
김성호미상2018.04.27미상없음미상미상없음
오영환미상2022.10.12미상없음미상미상없음
김진우미상2019.07.17미상없음미상미상없음
이기쁨미상2021.12.27미상없음미상미상없음
위재옥미상2019.02.25미상없음미상2024.01.29없음
김영주미상2024.01.02미상없음미상미상없음
정융성미상2019.11.18미상없음미상미상없음
이지민미상2021.12.22미상없음미상미상없음
JIANG DONGZHEN미상2020.02.07미상없음미상미상없음
송정배미상2020.07.27미상없음미상2024.02.13없음
김동원미상2020.02.03미상없음미상미상없음
박성진미상2021.10.12미상없음미상미상없음
조영훈미상2022.08.29미상없음미상2024.02.01없음
최호진미상2021.05.03미상없음미상미상없음
이건동미상2022.07.01미상없음미상미상없음
김민석미상2022.12.02미상없음미상미상없음
신춘희미상2018.11.02미상없음미상미상없음
FANG SHENGZHI미상2021.06.21미상없음미상미상없음
메디푸 솔로몬게타츄미상2023.03.22미상없음미상미상없음
김현재미상2020.08.28미상없음미상미상없음
김승우미상2021.03.26미상없음미상미상없음
이규복미상2013.08.22미상가능·미상미상미상없음
신현석미상2019.12.16미상없음미상미상없음
윤태경미상2021.07.02미상없음미상2024.01.23없음
권미경미상2021.04.26미상없음미상미상없음
박시일미상2021.10.08미상없음미상미상없음
박승국미상2022.06.07미상없음미상미상없음
김소휘미상2019.05.17미상없음미상미상없음
연해용미상2022.04.05미상없음미상미상없음
김민준미상2018.04.26미상없음미상미상없음
강아롬미상2022.04.15미상없음미상2024.01.29없음
이진아미상2022.04.05미상없음미상미상없음
이경순미상2022.02.21미상없음미상미상없음
정희규802호 전체2021.06.284,500원없음미상미상없음
전여정미상2021.05.18미상없음미상미상없음
전형수미상2023.10.06미상없음미상미상없음
선주현미상2023.03.30미상없음미상2024.03.06없음
LI JINHUA미상2023.07.20미상없음미상미상없음
JIN SHENGJUN미상2023.10.27미상없음미상미상없음
JIN CHENGRI미상2022.10.20미상없음미상미상없음
최택영미상2022.02.11미상없음미상미상없음
우용화미상2018.07.23미상없음미상2024.01.29없음
손희대미상2018.04.26미상없음미상2024.02.06없음
박세훈미상2022.03.25미상없음미상미상없음
김수연미상2020.09.08미상없음미상미상없음
황용석미상2019.02.28미상없음미상2024.02.02없음
오헌상미상2021.12.01미상없음미상미상없음
고재권미상2023.05.15미상없음미상2024.02.16없음
JIN YINGSHAN미상2021.09.06미상없음미상미상없음
JIN CHENGSHI미상2021.09.06미상없음미상미상없음
이룡화미상2022.10.20미상없음미상미상없음
장성욱미상2018.11.12미상없음미상2024.01.19없음
LI YUJIN909호 전체2016.11.0868,250,000원없음미상미상없음

말소기준권리 이후 전입자는 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 다만 이규복은 기준권리보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 정희규의 802호, LI YUJIN의 909호 표기는 본건 402호와 구분해 원본에서 확인할 필요가 있습니다.

② 가격·유찰 — 24%라고 바로 싸다고 볼 수 없다

감정가 81,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 19,448,000원, 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 13,613,600원, 6회 유찰 시 9,529,520원입니다.

회차매각가근저당 배당미배당
현재 회차 · 4회 유찰19,448,000원18,697,936원1,481,302,064원
5회 유찰 시13,613,600원12,968,555원1,487,031,445원
6회 유찰 시9,529,520원8,957,989원1,491,042,011원

도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 사용승인 단지이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 이 물건은 이미 평균을 넘어 4회 유찰된 상태입니다. 반면 본건과 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래 금액은 확인되지 않아, 최저가가 시세 대비 실제로 싼지 여부는 현재 숫자만으로 판정할 수 없습니다.

⛔ “감정가의 24%”만 보고 가격 가점 금지 현재 가격은 크게 낮아졌지만, 시세 검증이 되지 않았고 선순위 전입자 이규복의 보증금이 미상입니다. 인수할 보증금이 존재하면 낙찰가가 낮아져도 실질취득가는 그만큼 올라갑니다. 따라서 본건의 가격 메리트 판단 기준은 19,448,000원 단독이 아니라 낙찰가 + 실제 인수금이어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 19,448,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-750,064원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원18,697,936원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원 중 18,697,936원만 배당되고 1,481,302,064원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당 근저당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이규복의 선순위 임차관계 역시 보증금이 확인되지 않아 별도 검증이 필요합니다.

매각대금 배분 (현재 19,448,000원)
회차별 근저당 미배당액
유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 이는 매수인 인수액과는 구별해야 합니다.
✅ 등기 권리 관점 말소기준권리는 2013.09.04 근저당이며, 그 뒤 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 기존 신한저축은행 근저당과 영풍전자 전세권도 이미 말소된 상태라 등기상 후순위 권리 구조 자체는 비교적 분명합니다.
⛔ 임차·명도 관점 핵심은 2013.08.22 전입 이규복입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만 보증금, 확정일자, 점유부분이 미상입니다. 따라서 대항력과 인수액을 확정할 수 없으며, 이 부분이 해소되기 전에는 “인수 0원” 또는 “1,944만원에 취득”으로 단정하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근으로, 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등이며, 토지 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
  • 환금성. 도원스위트빌1차는 63세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.2회입니다. 본건은 이미 4회 유찰돼 가격뿐 아니라 점유·수요 측면을 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 이규복 임차관계 최우선 확인. 2013.08.22 전입, 말소기준 2013.09.04보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유·402호 관련성을 반드시 확인해야 합니다.
  • 69명 점유관계 분리. LI HUGUO 승계 중복을 제외한 실제 신고가 69명이고 점유부분 미상이 다수입니다. 402호 관련자를 정확히 특정해야 합니다.
  • 802호·909호 혼재 확인. 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 표시돼 있습니다. 본건 402호와 혼동하지 말고 원본 명세서에서 호실별 신고를 재확인해야 합니다.
  • 실질취득가 재계산. 이규복에게 인수될 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 총취득 부담을 다시 계산해야 합니다.
  • 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 동일면적 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단하지 마십시오.
  • 4회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 3.2회보다 더 진행된 상태입니다. 현장 상태·점유·명도·수요를 직접 점검할 필요가 있습니다.
  • 배당표와 인수 구별. 근저당 미배당액 1,481,302,064원은 그대로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 임차인 인수 여부는 별도 권리관계로 판단해야 합니다.

맺으며 — “24% 할인”보다 선순위 점유자가 먼저다

표면적인 숫자만 보면 강합니다. 감정가 81,000,000원짜리가 4회 유찰돼 19,448,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 이규복의 2013.08.22 전입이 2013.09.04 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·점유부분이 미상이라는 점입니다.

따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 확정하거나 실질취득가를 19,448,000원으로 단정할 수 없습니다. 또한 실제 임차인·점유 신고가 69명에 이르고 본건과 다른 호실 표기도 섞여 있어, 호실별 점유관계 정리가 선행돼야 합니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차관계는 미확정. 4회 유찰이라는 가격보다 선순위 점유자의 보증금과 402호 관련성을 확정하는 것이 이 사건의 첫 번째 입찰 조건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 시나리오·감정 관련 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 예상배당에 반영되지 않았으며, 점유부분·보증금·확정일자가 확인되지 않은 신고가 있으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대 및 관련 원본을 직접 대조해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰·명도·인수 여부는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층402호 (선부동,도원스위트빌)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고