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특수권리·특수조건 2

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 29,876,123원 ~ 35,958,576원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 640건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 26,411,000원
D 매력지수38 D-5 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트
26,411,000 2,641만 감정가 77,000,000원
감정가의 35% ▼ 65% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
264만원
최저가의 10% · 2,641,100원
감정가 대비
▼ 65.7% 싸게 매수
감정가 7,700만원
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 매각 임박 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 26,411,000원보다 선순위 전입자 이규복의 미상 보증금 확인이 우선입니다. 재매각이며 매수보증금 20%가 적용됩니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 4차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택·원룸형)

3회 유찰보다 중요한 건 ‘선순위 점유자 보증금 미상’ — 안산 도원스위트빌 904호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층904호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 77,000,000원 · 최저매각가 26,411,000원 · 3회 유찰 · 매각기일 2026.09.17 · 재매각
🔁 3회 유찰 📉 감정가 34.3% 💰 매수보증금 20% ⚠️ 대항력 가능·미상 1명
38
매력지수 D등급 · 3회 유찰로 최저가는 26,411,000원까지 내려왔지만 선순위 전입자 이규복의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 인수위험을 확정할 수 없는 재매각 물건
말소기준 이후 등기권리는 소멸하나 2013.08.22 전입한 이규복의 보증금·확정일자가 미상이고 다수 점유관계까지 복잡하며 비교 실거래 금액도 없어 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵다. 재매각 특별매각조건 매수보증금 20%까지 적용돼 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가 77,000,000원에서 26,411,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 가격보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 2013.09.04 말소기준권리보다 앞선 2013.08.22 전입의 이규복은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 이 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 실제 매수인 인수 가능액은 확정할 수 없습니다. 재매각이고 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다.
감정가 / 최저가
77,000,000원
최저 26,411,000원 · 3회 유찰
현재 회차
34.3%
감정가 대비
매수인 인수
미확정
이규복 보증금 미상
핵심지표
재매각
특별매각조건 보증금 20%

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 9층 904호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 양지은이며 2012.09.06 소유권보존이 이뤄졌습니다. 현재 경매의 말소기준은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 1,500,000,000원입니다. 이후 2024.01.15 임의경매개시결정, 2024.01.26 오헌상 주택임차권등기, 2025.07.04 안산시 압류가 이어집니다.

등기만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 현황조사상 점유·임차 관련 신고가 매우 많고, 그중 이규복의 전입일 2013.08.22은 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 사람을 단순히 “대항력 있음”으로 확정하는 것도, 반대로 “인수 없음”으로 결론 내리는 것도 모두 위험합니다. 이 물건의 핵심은 선순위 점유자의 실제 임대차관계를 원본 명세서에서 확정하는 것입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층904호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가77,000,000원 / 26,411,000원 (3회 유찰)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차관계는 별도 확인

2012.09.21 신한저축은행 근저당과 2012.10.02 영풍전자주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2024.10.17 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따라 이전됐고, 경매개시결정과 안산시 압류, 말소기준 이후의 오헌상 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⚠️ 등기상 인수 0원과 실제 점유 리스크를 구분 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준일인 2013.09.04보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 신고 인원 69명, 대위·승계 1건 별도

현황조사와 등기부·문건접수에 나타난 점유·임차 관련 신고 중 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외한 실제 신고 인원은 69명입니다. 대부분은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없다고 정리되어 있지만, 이규복 1명은 전입일이 말소기준보다 빠르며 보증금·확정일자가 미상입니다.

성명점유부분전입일보증금대항력우선변제승계
이규복미상2013.08.22미상가능·미상미상해당 없음
오헌상주택전부2021.12.0159,000,000원없음2021.12.01 확정일자 · 2024.01.26 배당요구해당 없음
JIN YUZI미상2022.09.05미상없음미상LI HUGUO 대위·승계 신고
LI HUGUO미상2023.02.10별도 합산 없음없음미상JIN YUZI 대위·승계
이혜용미상2020.04.22미상없음미상해당 없음
JIN YONGQI미상2022.09.16미상없음미상해당 없음
김한별미상2022.02.18미상없음미상해당 없음
최춘실미상2022.08.16미상없음미상해당 없음
LI YUHUA미상2016.11.09미상없음미상해당 없음
ZHANG ZHONGYU미상2016.09.20미상없음미상해당 없음
이철민미상2021.02.04미상없음미상해당 없음
심민석미상2019.02.14미상없음미상해당 없음
최규만미상2022.04.25미상없음미상해당 없음
심준호미상2021.10.12미상없음미상해당 없음
김혜경미상2024.01.19미상없음미상해당 없음
ZHENG RANJUN(정연준)미상2016.08.05미상없음미상해당 없음
ZHENG RANZHE미상2020.11.06미상없음미상해당 없음
LI SHUNQIN미상2017.05.12미상없음미상해당 없음
이민지미상2023.02.03미상없음미상해당 없음
김성호미상2018.04.27미상없음미상해당 없음
오영환미상2022.10.12미상없음미상해당 없음
김진우미상2019.07.17미상없음미상해당 없음
이기쁨미상2021.12.27미상없음미상해당 없음
위재옥미상2019.02.25미상없음2024.01.29 배당요구 · 그 외 미상해당 없음
김영주미상2024.01.02미상없음미상해당 없음
정융성미상2019.11.18미상없음미상해당 없음
이지민미상2021.12.22미상없음미상해당 없음
JIANG DONGZHEN미상2020.02.07미상없음미상해당 없음
송정배미상2020.07.27미상없음2024.02.13 배당요구 · 그 외 미상해당 없음
김동원미상2020.02.03미상없음미상해당 없음
박성진미상2021.10.12미상없음미상해당 없음
조영훈미상2022.08.29미상없음2024.02.01 배당요구 · 그 외 미상해당 없음
최호진미상2021.05.03미상없음미상해당 없음
이건동미상2022.07.01미상없음미상해당 없음
김민석미상2022.12.02미상없음미상해당 없음
신춘희미상2018.11.02미상없음미상해당 없음
FANG SHENGZHI미상2021.06.21미상없음미상해당 없음
메디푸 솔로몬게타츄미상2023.03.22미상없음미상해당 없음
김현재미상2020.08.28미상없음미상해당 없음
김승우미상2021.03.26미상없음미상해당 없음
신현석미상2019.12.16미상없음미상해당 없음
윤태경미상2021.07.02미상없음2024.01.23 배당요구 · 그 외 미상해당 없음
권미경미상2021.04.26미상없음미상해당 없음
박시일미상2021.10.08미상없음미상해당 없음
박승국미상2022.06.07미상없음미상해당 없음
김소휘미상2019.05.17미상없음미상해당 없음
연해용미상2022.04.05미상없음미상해당 없음
김민준미상2018.04.26미상없음미상해당 없음
강아롬미상2022.04.15미상없음2024.01.29 배당요구 · 그 외 미상해당 없음
이진아미상2022.04.05미상없음미상해당 없음
이경순미상2022.02.21미상없음미상해당 없음
정희규802호 전체2021.06.284,500원없음미상해당 없음
전여정미상2021.05.18미상없음미상해당 없음
전형수미상2023.10.06미상없음미상해당 없음
선주현미상2023.03.30미상없음2024.03.06 배당요구 · 그 외 미상해당 없음
LI JINHUA미상2023.07.20미상없음미상해당 없음
JIN SHENGJUN미상2023.10.27미상없음미상해당 없음
JIN CHENGRI미상2022.10.20미상없음미상해당 없음
최택영미상2022.02.11미상없음미상해당 없음
우용화미상2018.07.23미상없음2024.01.29 배당요구 · 그 외 미상해당 없음
손희대미상2018.04.26미상없음2024.02.06 배당요구 · 그 외 미상해당 없음
박세훈미상2022.03.25미상없음미상해당 없음
김수연미상2020.09.08미상없음미상해당 없음
황용석미상2019.02.28미상없음2024.02.02 배당요구 · 그 외 미상해당 없음
고재권미상2023.05.15미상없음2024.02.16 배당요구 · 그 외 미상해당 없음
JIN YINGSHAN미상2021.09.06미상없음미상해당 없음
JIN CHENGSHI미상2021.09.06미상없음미상해당 없음
이룡화미상2022.10.20미상없음미상해당 없음
장성욱미상2018.11.12미상없음2024.01.19 배당요구 · 그 외 미상해당 없음
LI YUJIN909호 전체2016.11.0868,250,000원없음미상해당 없음

정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 표시되어 있어 본건 904호와의 실제 관련 범위를 원본 현황조사·매각물건명세서에서 반드시 대조할 필요가 있습니다. 나머지 다수 신고도 점유부분이 미상입니다.

③ 가격 — 싸다고 결론 낼 수 없는 이유

감정가는 77,000,000원이고 현재 최저매각가는 26,411,000원으로, 현재 회차 조건은 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 18,487,700원, 5회 유찰 시 12,941,390원으로 내려갑니다.

그러나 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않고, 도원스위트빌1차의 비교 대상 면적도 본건 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 전입자인 이규복의 보증금이 미상이라, 향후 인수금이 확인되면 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없게 됩니다.

⛔ “감정가 34.3%니까 싸다”는 결론 금지 이 물건은 비교 실거래 금액이 없고, 선순위 전입자 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가 26,411,000원만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 가격 판단보다 먼저 이규복의 임대차계약·보증금·확정일자와 904호 실제 점유관계를 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-875,398원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원25,535,602원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 근저당 미배당액은 1,474,464,398원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 선순위 점유자 이규복의 보증금도 미상입니다.

매각대금 배분 (26,411,000원)
집행비용 875,398원 이후 근저당에 25,535,602원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다.
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 근저당권자 미배당액은 1,474,464,398원 → 1,482,245,079원 → 1,487,691,555원으로 증가합니다.
✅ 등기 관점 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당이며, 경매개시결정·안산시 압류·오헌상 임차권등기 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자 전세권도 등기부상 이미 말소됐습니다.
⛔ 임차관계 관점 등기 권리가 정리된다는 사실과 선순위 임차보증금 인수 가능성은 별개의 문제입니다. 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 부분이 해결되지 않는 한 ‘인수 0원 안전물건’으로 분류하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 다세대이며 감정상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역, 장방형 평지, 토지면적 526.9㎡, 공시지가 2,634,000원/㎡입니다.
  • 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
  • 경매 이력. 도원스위트빌1차 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 확인. 2013.08.22 전입의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 904호 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확정해야 합니다.
  • 다수 점유자 범위 확인. 점유부분 미상 신고가 많고 802호·909호로 특정된 인원도 있어, 실제 904호 관련자만 분리해 확인해야 합니다.
  • 오헌상 임차권. 보증금 59,000,000원, 전입·확정일자 2021.12.01, 배당요구 2024.01.26이며 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다.
  • 대위·승계 중복 금지. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
  • 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수보증금 20%가 적용됩니다.
  • 가격 상한. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
  • 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 선순위 점유자의 미상 보증금도 포함하지 않습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”

감정가 77,000,000원이 3회 유찰돼 26,411,000원까지 내려온 모습만 보면 눈길이 갑니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 할인율이 아닙니다. 확인되지 않은 선순위 임차보증금입니다. 이규복은 말소기준권리보다 앞선 2013.08.22 전입이지만 보증금·확정일자가 미상이고, 현황조사에는 매우 많은 점유·임차 신고가 함께 잡혀 있습니다.

등기상 후순위 권리는 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원이지만, 그 사실만으로 실제 인수 위험이 없다고 단정하면 안 됩니다. 여기에 재매각 특별매각조건으로 매수보증금 20%까지 요구됩니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이규복의 임대차관계와 본건 904호의 실제 점유 범위를 확정한 뒤에야 26,411,000원이 싼 가격인지 비싼 가격인지 판단할 수 있습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 시뮬레이션·감정자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 특히 본건은 선순위 전입자로 보이는 점유자의 보증금·확정일자와 다수 점유자의 실제 호수 관련성을 추가 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층904호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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