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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 29,944,791원 ~ 35,958,576원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 655건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,564건 · 2026.04.15~2026.09.11 매각 실적 기준 (산출 2026.09.13)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 26,411,000원
D 매력지수36 D-4 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트
26,411,000 2,641만 감정가 77,000,000원
감정가의 35% ▼ 65% 할인
다음 매각기일
09-17 D-4
안산지원 10:30
입찰 보증금
264만원
최저가의 10% · 2,641,100원
감정가 대비
▼ 65.7% 싸게 매수
감정가 7,700만원
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 매각 임박 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 26,411,000원은 감정가의 34.3%지만, 선순위 가능 점유자 이규복의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 4차 매각기일 대기 중 (D-4). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택·원룸형)

감정가 34.3%까지 내려왔지만, ‘선순위 가능 점유자’를 먼저 풀어야 한다 — 도원스위트빌 906호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층906호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 77,000,000원 · 최저매각가 26,411,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 재매각 · 특별매각조건 매수보증금 20%
💰 26,411,000원 📉 감정가 34.3% 👥 실제 점유자·임차인 69명 ⚠️ 보증금 20%
36
매력지수 D등급 · 감정가 34.3%까지 유찰됐지만 선순위 가능 점유자 보증금이 미상이고 재매각 보증금 20%라 권리·점유 검증이 우선
2013.08.22 전입한 이규복이 2013.09.04 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이고, 실제 점유자·임차인 명단 69명과 보증기관 승계 1건이 확인되며 3회 유찰·재매각 보증금 20%까지 겹쳐 최저가만으로 가격 가점을 줄 수 없음.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권이고 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하지만, 2013.08.22 전입한 이규복은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으므로 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 따라서 배당표상 인수액 0원만으로 실질취득액을 26,411,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
감정가 / 최저가
77,000,000원
최저가 26,411,000원 · 감정가 34.3%
실질취득
확정 불가
이규복 보증금·확정일자 확인 필요
배당표상 매수인 인수
0원
선순위 가능 점유자 위험은 별도 검증
핵심지표
보증금 20%
재매각 특별매각조건 · 5,282,200원

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 9층 906호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 26,411,000원으로 감정가 77,000,000원의 34.3%이며 이미 3회 유찰됐습니다. 다만 이 사건의 핵심은 큰 할인율이 아니라 점유관계와 선순위 가능성입니다.

등기상 과거 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권입니다. 경매개시결정과 안산시 압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준일보다 빠릅니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층906호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가77,000,000원 / 26,411,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%)
말소기준2013.09.04 · 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 · 채권최고액 1,500,000,000원
경매 청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 더 중요하다

등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 2013.09.04 근저당권이 기준이고, 2024.01.15 경매개시결정과 2025.07.04 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2012년 신한저축은행 근저당은 2013.09.04 말소됐고, 2012년 설정된 영풍전자주식회사 전세권도 2014.10.15 말소됐습니다.

⛔ 핵심 예외 — 이규복 2013.08.22 전입 이규복의 전입일은 말소기준 2013.09.04보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서도 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”이며, 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 실질 인수액과 실질취득액도 확정할 수 없습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 명단 69명, 승계 신고 1건

현황조사 명단은 총 70건이지만, 그중 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있어 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 명단 기준 실제 임차인·점유자는 69명입니다. 이규복을 제외한 실제 명의자는 모두 2013.09.04 이후 전입으로 기록돼 말소기준 근저당에 대항하지 못합니다.

이름점유부분전입일보증금대항력우선변제승계
이규복미상2013.08.22 미상 가능·미상 미상 해당 없음
JIN YUZI미상2022.09.05 미상 없음 미상 원 임차인
LI HUGUO미상2023.02.10 별도 합산 없음 없음 미상 JIN YUZI 승계
위재옥미상2019.02.25 미상 없음 미상 해당 없음
송정배미상2020.07.27 미상 없음 미상 해당 없음
조영훈미상2022.08.29 미상 없음 미상 해당 없음
윤태경미상2021.07.02 미상 없음 미상 해당 없음
강아롬미상2022.04.15 미상 없음 미상 해당 없음
선주현미상2023.03.30 미상 없음 미상 해당 없음
우용화미상2018.07.23 미상 없음 미상 해당 없음
손희대미상2018.04.26 미상 없음 미상 해당 없음
황용석미상2019.02.28 미상 없음 미상 해당 없음
고재권미상2023.05.15 미상 없음 미상 해당 없음
장성욱미상2018.11.12 미상 없음 미상 해당 없음
정희규802호 전체2021.06.28 4,500원 없음 미상 해당 없음
LI YUJIN909호 전체2016.11.08 68,250,000원 없음 미상 해당 없음

위 표는 권리 판단에 직접 영향을 주거나 배당요구·보증금·승계 정보가 확인되는 명의를 중심으로 정리한 것입니다. 현황조사에는 802호·909호처럼 다른 호실이 명시된 내역도 포함돼 있으므로, 906호 실제 점유자를 호수별로 다시 대조해야 합니다. 배당요구가 확인되는 명의는 위재옥·송정배·조영훈·윤태경·강아롬·선주현·우용화·손희대·황용석·고재권·장성욱입니다.

⚠️ “배당표상 인수 0원”과 “실질 인수 0원”은 다릅니다 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이규복은 말소기준보다 앞선 전입자로, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 금액이 확인되기 전에는 최저가 26,411,000원만을 실질취득액으로 볼 수 없습니다.

③ 가격·회차 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 회차는 3회 유찰 뒤 최저가 26,411,000원입니다. 4회 유찰 시 18,487,700원, 5회 유찰 시 12,941,390원 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실질취득액에 영향을 줄 수 있는 선순위 가능 점유자가 남은 상황에서는 최저가가 낮아질수록 무조건 유리하다고 판단할 수 없습니다.

회차매각가근저당 예상배당미배당배당표상 인수
현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% 26,411,000원 25,535,602원 1,474,464,398원 0원
4회 유찰 시 · 감정가 24.01% 18,487,700원 17,754,921원 1,482,245,079원 0원
5회 유찰 시 · 감정가 16.81% 12,941,390원 12,308,445원 1,487,691,555원 0원

도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 사용승인 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회, 낙찰률은 9.77%입니다. 최근 낙찰일은 2026.06.25입니다. 이 통계 역시 개별 호실의 실제 매매시세를 대신하지는 않습니다. 따라서 이번 26,411,000원을 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(약 매각가의 3.3% 추정) - 875,398원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 1,500,000,000원 25,535,602원
근저당권 미배당 - 1,474,464,398원
잔여 · 소유자 교부 - 0원

현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권자의 미배당 1,474,464,398원은 그 자체로 매수인이 승계하는 금액을 뜻하지 않습니다. 다만 이규복의 선순위 가능 임차보증금 문제는 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (현재 26,411,000원)
집행비용 875,398원 후 근저당권에 25,535,602원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다.
회차별 근저당 미배당
유찰이 이어질수록 매각대금이 낮아져 근저당 미배당은 커집니다. 미배당 자체는 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
✅ 등기 권리 관점 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 말소됐고, 경매의 말소기준인 2013.09.04 근저당 이후 경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 등기부 후순위 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다.
⛔ 실제 난도는 점유·명도에서 올라간다 현황조사 명단 기준 실제 임차인·점유자가 69명이고 점유부분이 미상인 명의가 다수입니다. 이규복은 말소기준보다 앞선 전입자이며 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 게다가 이번 회차는 재매각으로 매수보증금이 20%입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 위험을 상쇄했다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 다세대이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 사용승인입니다.
  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근으로, 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
  • 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역이며 대지 526.9㎡, 공시지가 2,634,000원/㎡입니다. 시가지경관지구(중심)·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
  • 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
  • 환금성. 단지 경매 통계상 평균 3.2회 유찰, 낙찰률 9.77%로 나타나므로 감정가 대비 큰 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능성과 인수액부터 확인해야 합니다.
  • 906호 점유자 특정. 현황조사 명단에는 점유부분 미상 명의가 다수이고 802호·909호로 특정된 다른 호실 내역도 포함돼 있습니다. 906호 실제 점유자를 별도로 대조해야 합니다.
  • 보증기관 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
  • 배당요구 여부 확인. 위재옥·송정배·조영훈·윤태경·강아롬·선주현·우용화·손희대·황용석·고재권·장성욱의 배당요구 기록이 있습니다.
  • 재매각 보증금. 특별매각조건은 매수보증금 20%입니다. 현재 최저가 26,411,000원 기준 5,282,200원입니다.
  • 가격 판단 보류. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 선순위 가능 보증금까지 반영한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
  • 배당표 해석. 근저당 미배당액은 매수인의 자동 인수금이 아니지만, 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당표에 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 선순위 보증금이다

이 물건은 감정가 77,000,000원에서 3회 유찰돼 26,411,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 권리분석에서는 그 할인율을 그대로 투자 메리트로 바꿔 읽을 수 없습니다. 2013.08.22 전입한 이규복이 말소기준 2013.09.04보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다.

등기부의 후순위 근저당·압류 구조는 매각으로 정리되지만, 점유관계는 별도의 문제입니다. 배당표상 인수액 0원은 현재 배당 가정의 결과일 뿐, 이규복의 보증금까지 0원이라는 의미가 아닙니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 906호 실제 점유자와 이규복의 보증금을 확인하고, 그다음 최저가에 인수 가능 금액을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.

여기에 재매각 특별조건으로 매수보증금이 20%이고, 단지 경매 통계도 평균 3.2회 유찰·낙찰률 9.77%입니다. 결론은 “가격은 낮아졌지만 권리·점유 검증이 끝나기 전에는 저가 매수로 평가할 수 없는 물건”입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·배당 시뮬레이션·감정요항 및 제공된 경매 통계를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 특히 말소기준보다 앞선 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사, 점유관계 및 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 부담하지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층906호 (선부동,도원스위트빌)

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