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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 20,285,033원 ~ 24,699,968원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 18,488,000원
D 매력지수24 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
18,488,000 1,848만 감정가 77,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
184만원
최저가의 10% · 1,848,800원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 7,700만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 24%까지 내려왔지만, 말소기준 이전 전입자 보증금 미상과 한국토지주택공사 우선매수권 때문에 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)

감정가 24%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다 — 도원스위트빌 903호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층903호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 77,000,000원 · 최저매각가 18,488,000원 · 4회 유찰 · 매각기일 2026.09.17
📉 감정가 24% 🔁 4회 유찰 ⚠️ 기준일 이전 전입 1명 🔒 한국토지주택공사 우선매수권
24
매력지수 D등급 · 감정가 24%까지 유찰됐지만 말소기준 이전 전입자의 보증금 미상과 한국토지주택공사 우선매수권 때문에 할인율만으로 접근하기 어려운 사건
4회 유찰·최저가 18,488,000원이지만 이규복의 2013.08.22. 전입이 말소기준 2013.09.04.보다 빠르고 보증금이 미상이며, 전세사기피해자주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 외부 낙찰 제한 가능성까지 있어 권리검증 전 보류가 타당합니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 18,488,000원까지 내려왔지만, 가격 할인보다 먼저 확인할 권리 이슈가 큽니다. 말소기준권리인 2013.09.04. 한국양봉농업협동조합 근저당보다 먼저 2013.08.22. 전입한 이규복의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상이고, 이 주택은 전세사기피해자주택으로 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
77,000,000원
최저 18,488,000원 · 4회 유찰
실질취득
18,488,000원
배당 시뮬레이션상 인수 0원 가정
매수인 인수
0원
단, 이규복 보증금 미상은 별도 확인
핵심지표
감정가 24%
4회 유찰 · 권리확인 우선

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 9층 903호입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이고, 도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03. 준공입니다. 감정가 77,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 18,488,000원까지 내려왔습니다.

표면적인 할인 폭은 매우 큽니다. 하지만 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 말소기준권리보다 빠른 전입자전세사기피해자 우선매수권입니다. 특히 이규복은 2013.08.22. 전입하여 말소기준인 2013.09.04.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보고 실제 인수 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층903호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가77,000,000원 / 18,488,000원 (4회 유찰)
경매 청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
말소기준권리2013.09.04. 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원

① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 전입자가 있다

등기상 2012.09.21. 신한저축은행 근저당권과 2012.10.02. 영풍전자주식회사 전세권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2013.09.04. 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⛔ 가장 먼저 확인할 사람 — 이규복 이규복의 전입일은 2013.08.22.로 말소기준권리 2013.09.04.보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 미배당 보증금이 존재할 경우 매수인의 실질 인수액이 발생할 수 있습니다. 배당 시뮬레이션의 “매수인 인수 0원”만 보고 인수위험이 확정적으로 없다고 보면 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 신고는 많고, 핵심은 기준일 이전 전입자

현황조사 등재는 70건이며, 이 중 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 중복을 제외한 실제 임차인 신고 인원은 69명입니다. 다만 일부 항목에는 802호·909호 등 다른 호수가 명시되어 있어 903호와의 직접 관련성은 개별 확인이 필요합니다.

임차인전입일점유부분보증금배당요구대항력우선변제승계/비고
이규복 2013.08.22 미상 미상 미상 가능·미상 미상 말소기준 이전 전입 · 보증금 확인 필요
JIN YUZI 2022.09.05 미상 미상 미상 없음 미상 말소기준 이후 전입
LI HUGUO 2023.02.10 미상 별도 합산 금지 미상 없음 미상 승계 JIN YUZI 보증금 중복신고
황용석 2019.02.28 미상 · 주거 미상 2024.02.02 없음 미상 확정일자 2019.02.11
정희규 2021.06.28 802호 전체 4,500원 미상 없음 미상 903호와 호수 상이
LI YUJIN 2016.11.08 909호 전체 68,250,000원 미상 없음 미상 903호와 호수 상이
⚠️ 다수 전입 기록의 해석 대부분의 전입일은 말소기준권리 2013.09.04. 이후라 등재 정보상 대항력이 없지만, 점유부분이 미상인 사람이 많습니다. 특히 903호와 다른 호수가 섞여 있으므로 실제 903호 점유자와 임대차 금액을 분리 확인해야 합니다.

③ 가격 — 4회 유찰 24%지만 시세 판단은 별개

현재 최저매각가는 18,488,000원으로 감정가 77,000,000원의 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 12,941,600원, 6회 유찰 시 9,059,120원입니다.

그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 24%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이규복의 보증금이 확인되기 전에는 실제 취득원가 역시 확정할 수 없습니다.

⚠️ 단지 경매 흐름 도원스위트빌1차의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 이 사건은 이미 4회 유찰된 상태입니다. 할인 폭 자체보다 권리관계와 외부 낙찰 제한 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 18,488,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 - 732,784원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 1,500,000,000원 17,755,216원
잔여 · 소유자 교부 - 0원

현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 1,482,244,784원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이나, 이규복의 보증금 미상 위험은 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (현재 18,488,000원)
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 근저당권 미배당액은 1,482,244,784원 → 1,487,691,349원 → 1,491,503,944원으로 증가합니다.
⛔ 전세사기피해자주택 · 외부 낙찰 제한 매각물건명세서상 본 건물은 전세사기피해자주택이며, 피해주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되었습니다. 따라서 일반 외부 입찰자는 우선매수권 행사에 따라 낙찰이 제한될 수 있는 ‘닫힌 경매’ 성격을 입찰 판단에 반영해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근이며, 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 이용. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 승강기·난방·급배수·위생설비가 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역이며 토지면적 526.9㎡, 공시지가 2,634,000원/㎡입니다.
  • 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·개발행위허가제한지역· 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
  • 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·현재 점유 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
  • 903호 점유자 특정. 현황조사에 다수 전입자가 있고 802호·909호 등 다른 호수 정보도 섞여 있습니다. 903호의 실제 점유관계를 별도로 대조해야 합니다.
  • 보증기관 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
  • 한국토지주택공사 우선매수권. 전세사기피해자주택의 우선매수권이 양도된 사건이므로 일반 입찰자의 외부 낙찰 제한 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
  • 가격 판단 보류. 최저가 18,488,000원이 감정가의 24%라도 비교 실거래와 미상 인수액이 확인되지 않은 상태에서 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
  • 배당표 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 권리확인이 먼저다

이 사건은 감정가 77,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 18,488,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 24%라는 숫자만 보고 접근하기에는 확인해야 할 변수가 큽니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이규복의 보증금이 미상이고, 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 있기 때문입니다.

가격은 싸 보이지만 실질취득가는 아직 확정할 수 없습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 이규복의 미배당 보증금 가능성을 확인하기 전에는 이를 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 여기에 우선매수권 행사에 따른 외부 낙찰 제한까지 있으므로, 이 물건의 결론은 “가격 할인은 크지만 권리검증 전 입찰 보류”가 적절합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가 및 배당 시뮬레이션 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으며, 임차인의 실제 보증금·점유관계에 따라 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층903호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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