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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 22,392,754원 ~ 27,266,424원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 20,409,000원
D 매력지수34 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
20,409,000 2,040만 감정가 85,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
204만원
최저가의 10% · 2,040,900원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 8,500만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이고 LH 우선매수권까지 있어 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택·원룸형)

감정가 24%까지 내려왔지만, ‘선순위 점유 가능성’과 LH 우선매수권부터 봐야 한다 — 도원스위트빌 808호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층 808호 (선부동, 도원스위트빌)
감정가 85,000,000원 · 최저매각가 20,409,000원(4회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 청구액 2,614,263,078원
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매력지수 D등급 · 감정가 24%까지 유찰됐지만 선순위 가능 점유자 보증금 미상·LH 우선매수권으로 권리와 낙찰 가능성 모두 불확실
이규복의 2013.08.22 전입이 2013.09.04 말소기준보다 빠르나 보증금·확정일자가 미상이라 실질 인수액을 확정할 수 없고, 전세사기피해자 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 외부 낙찰 제한까지 겹친 4회 유찰 도시형생활주택입니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
💰 20,409,000원 📉 감정가 24.01% 👥 실제 신고 69명 ⚠️ 선순위 가능 1명 🏠 LH 우선매수권
한 줄 평 감정가 85,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가는 20,409,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “감정가의 24%니까 싸다”로 접근하면 안 됩니다. 2013.09.04 말소기준보다 앞선 2013.08.22 전입자 이규복의 보증금이 미상이라 대항력 가능·인수액을 확정할 수 없고, 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있어 일반 응찰자의 외부 낙찰이 제한될 수 있는 구조입니다.
감정가 / 최저가
85,000,000원 / 20,409,000원
4회 유찰 · 감정가 24.01%
실질취득
산정 불가
선순위 가능 점유자 보증금 미상
매수인 인수
미상
이규복 보증금 확인 필요
핵심지표
LH 우선매수권
전세사기피해자주택 · 외부 낙찰 제한

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 8층 808호입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 9층 철근콘크리트구조 건물입니다. 등기상 소유자는 양지은입니다. 현재의 말소기준권리는 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 1,500,000,000원입니다.

등기만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 확인되고, 그중 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·인수 위험 미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층 808호 (선부동, 도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
건물철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 · 8층 808호
소유자양지은
감정가 / 최저가85,000,000원 / 20,409,000원 (4회 유찰)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17

① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.09.04

2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 이후 2024.01.15 임의경매개시결정과 2025.07.04 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 기재돼 있습니다.

⛔ 권리 핵심 — 이규복 전입일 2013.08.22 말소기준일 2013.09.04보다 앞선 전입입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 따라서 최저가 20,409,000원만으로 실질취득액을 계산할 수 없고, 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 신고 69명, 승계 중복 1건

현황조사상 신고·점유 내역은 70건입니다. 이 중 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인·점유 신고는 69명으로 봅니다. 대부분의 전입일은 말소기준일 이후지만, 이규복 1명은 말소기준 이전 전입입니다.

성명점유부분전입일보증금대항력우선변제승계
JIN YUZI미상2022.09.05미상없음미상-
이혜용미상2020.04.22미상없음미상-
JIN YONGQI미상2022.09.16미상없음미상-
김한별미상2022.02.18미상없음미상-
최춘실미상2022.08.16미상없음미상-
LI YUHUA미상2016.11.09미상없음미상-
ZHANG ZHONGYU미상2016.09.20미상없음미상-
LI HUGUO미상2023.02.10중복없음미상JIN YUZI 승계
이철민미상2021.02.04미상없음미상-
심민석미상2019.02.14미상없음미상-
최규만미상2022.04.25미상없음미상-
심준호미상2021.10.12미상없음미상-
김혜경미상2024.01.19미상없음미상-
ZHENG RANJUN(정연준)미상2016.08.05미상없음미상-
ZHENG RANZHE미상2020.11.06미상없음미상-
LI SHUNQIN미상2017.05.12미상없음미상-
이민지미상2023.02.03미상없음미상-
김성호미상2018.04.27미상없음미상-
오영환미상2022.10.12미상없음미상-
김진우미상2019.07.17미상없음미상-
이기쁨미상2021.12.27미상없음미상-
위재옥미상2019.02.25미상없음미상-
김영주미상2024.01.02미상없음미상-
정융성미상2019.11.18미상없음미상-
이지민미상2021.12.22미상없음미상-
JIANG DONGZHEN미상2020.02.07미상없음미상-
송정배미상2020.07.27미상없음미상-
김동원미상2020.02.03미상없음미상-
박성진미상2021.10.12미상없음미상-
조영훈미상2022.08.29미상없음미상-
최호진미상2021.05.03미상없음미상-
이건동미상2022.07.01미상없음미상-
김민석미상2022.12.02미상없음미상-
신춘희미상2018.11.02미상없음미상-
FANG SHENGZHI미상2021.06.21미상없음미상-
메디푸 솔로몬게타츄미상2023.03.22미상없음미상-
김현재미상2020.08.28미상없음미상-
김승우미상2021.03.26미상없음미상-
이규복미상2013.08.22미상가능·미상미상-
신현석미상2019.12.16미상없음미상-
윤태경미상2021.07.02미상없음미상-
권미경미상2021.04.26미상없음미상-
박시일미상2021.10.08미상없음미상-
박승국미상2022.06.07미상없음미상-
김소휘미상2019.05.17미상없음미상-
연해용미상2022.04.05미상없음미상-
김민준미상2018.04.26미상없음미상-
강아롬미상2022.04.15미상없음미상-
이진아미상2022.04.05미상없음미상-
이경순미상2022.02.21미상없음미상-
정희규802호 전체2021.06.284,500원없음미상-
전여정미상2021.05.18미상없음미상-
전형수미상2023.10.06미상없음미상-
선주현미상2023.03.30미상없음미상-
LI JINHUA미상2023.07.20미상없음미상-
JIN SHENGJUN미상2023.10.27미상없음미상-
JIN CHENGRI미상2022.10.20미상없음미상-
최택영미상2022.02.11미상없음미상-
우용화미상2018.07.23미상없음미상-
손희대미상2018.04.26미상없음미상-
박세훈미상2022.03.25미상없음미상-
김수연미상2020.09.08미상없음미상-
황용석미상2019.02.28미상없음미상-
오헌상미상2021.12.01미상없음미상-
고재권미상2023.05.15미상없음미상-
JIN YINGSHAN미상2021.09.06미상없음미상-
JIN CHENGSHI미상2021.09.06미상없음미상-
이룡화미상2022.10.20미상없음미상-
장성욱미상2018.11.12미상없음미상-
LI YUJIN909호 전체2016.11.0868,250,000원없음미상-
⚠️ 호수 특정이 필요한 이유 다수 점유자의 점유부분이 미상이고, 일부에는 802호 전체·909호 전체처럼 808호와 다른 호수 표시도 포함돼 있습니다. 따라서 실제 808호 점유자와 보증금 관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원문으로 특정하는 과정이 필수입니다.

③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘실질취득가’는 아직 모른다

감정가는 85,000,000원, 현재 최저매각가는 20,409,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 14,286,300원, 6회 유찰 시에는 10,000,410원입니다.

그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 더 중요한 것은 선순위 가능 점유자 이규복의 보증금이 미상이라는 점입니다. 만약 실제로 대항력 있는 임차인이고 미배당 보증금을 매수인이 승계한다면, 낙찰가가 낮아지는 것만으로 실질취득비용이 낮아진다고 볼 수 없습니다. 따라서 현재 20,409,000원을 단독으로 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 근거가 없습니다.

⛔ 전세사기피해자 우선매수권 이 건물은 전세사기피해자주택이며 피해주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도됐습니다. 일반 응찰자는 가격만 맞춘다고 낙찰이 확정되는 구조가 아니라, 우선매수권 행사에 따라 외부 낙찰이 제한될 수 있는 ‘닫힌 경매’ 성격을 반드시 감안해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 20,409,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-767,362원
2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원19,641,638원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 근저당 채권의 미배당액은 1,480,358,362원입니다. 5회 유찰 시 1,486,370,853원, 6회 유찰 시 1,490,579,597원으로 커집니다. 위 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 별도로 확인되는 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

매각대금 배분 (현재 회차 20,409,000원)
회차별 미배당액
실거래 금액이 확인되지 않아 가격 비교 대신 현재·5회·6회 유찰 시 근저당 미배당액을 표시했습니다.
⚠️ 감정가 할인율만으로 판단 금지 현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 낮아졌지만, 선순위 가능 점유자 보증금과 우선매수권이라는 두 변수가 해결되지 않았습니다. 낮은 최저가 자체는 안전마진이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 준공입니다.
  • 입지. 선부중학교 남동측 인근으로 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 도로. 북측 약 10미터, 동측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등으로 지정돼 있습니다.
  • 공시지가. 2,634,000원/㎡, 토지면적 526.9㎡입니다.
  • 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
  • 경매 이력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회이며, 본건은 현재 4회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
  • 808호 점유자 특정. 다수 점유부분이 미상이고 다른 호수 표기도 혼재합니다. 808호 실제 점유자를 원문 서류로 특정해야 합니다.
  • 승계 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 대위·승계 중복으로 별도 보증금 합산 금지입니다.
  • LH 우선매수권 확인. 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있으므로 일반 응찰자의 낙찰 가능성 자체를 확인해야 합니다.
  • 감정가 24% 착시 경계. 실거래 비교자료와 실질 인수액이 확정되지 않아 단순 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
  • 배당 부족. 현재 회차에서도 근저당 기준 미배당액 1,480,358,362원이 발생합니다.
  • 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서에서 점유자·보증금·우선매수권 행사 조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 확인할 것이 두 가지다

이 물건은 감정가 85,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 20,409,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 첫째, 2013.08.22 전입한 이규복의 보증금이 미상이라 실질 인수액을 알 수 없습니다. 둘째, 전세사기피해자 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다.

따라서 이 건은 “싸게 나온 원룸”이 아니라, 선순위 가능 점유관계와 닫힌 경매 여부를 먼저 해소해야 하는 고난도 물건입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 더 내려가도 실질취득비용을 확정할 수 없고, 실거래 금액도 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 사건입니다.

본 리포트는 등기사항, 현황조사, 매각물건명세서 관련 내용, 감정평가 및 제공된 배당·경매 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 점유자의 보증금·확정일자·실제 점유범위, 우선매수권 행사 여부, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 및 인수관계에 영향을 줄 수 있습니다. 투자 권유가 아니며, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서 등 원본 서류를 직접 확인하고 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층808호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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변경 이력

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