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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 21,338,345원 ~ 25,982,528원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 19,448,000원
D 매력지수28 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
19,448,000 1,944만 감정가 81,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
194만원
최저가의 10% · 1,944,800원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 19,448,000원은 감정가의 24%지만, 이규복 선순위 전입의 인수액이 미확정이고 한국토지주택공사 우선매수권까지 있어 외부 입찰자는 가격보다 권리·낙찰 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)

감정가 24%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 안산 도원스위트빌 504호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층504호 (선부동, 도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 19,448,000원(4회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 청구액 2,614,263,078원
📉 4회 유찰 · 감정가 24% ⚠️ 대항력 가능·미상 1명 🏛️ LH 우선매수권 👥 실제 임차인 69명
28
매력지수 D등급 · 감정가 24%까지 내려왔지만 선순위 전입자 인수액 미확정·LH 우선매수권·4회 유찰이 겹친 고위험 물건
이규복의 2013.08.22 선순위 전입은 보증금·확정일자가 미상이라 실질 인수액을 확정할 수 없고, 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 외부 낙찰 제한이 있다. 비교 가능한 실거래 금액도 없으며 도시형생활주택 원룸형이 4회 유찰된 상태라 최저가 19,448,000원만으로 가격 가점을 줄 수 없어 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가 81,000,000원에서 19,448,000원까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 2013.08.22 전입자 이규복의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 실질 인수액도 미확정입니다. 여기에 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있어 외부 입찰자에게는 사실상 닫힌 경매 성격까지 겹칩니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
19,448,000원
4회 유찰 · 감정가 24%
실질취득
확정 불가
최저가 + 이규복 관련 미확정 인수위험
매수인 인수
계산상 0원
배당모형 기준 · 선순위 점유위험 별도
핵심지표
LH 우선매수권
전세사기피해자주택 · 외부 낙찰 제한

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 5층 504호입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이고, 전체 63세대 규모입니다. 표면상 숫자는 매우 강합니다. 감정가 81,000,000원이 네 번 유찰돼 현재 최저매각가는 19,448,000원입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 점유관계와 우선매수권입니다.

말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 경매개시결정·안산시 압류·이지민 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이보다 앞선 2013.08.22 전입자 이규복이 존재합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 단정적으로 ‘대항력 있음’이라 볼 수 없고, 정확하게는 대항력 가능·미상입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층504호 (선부동, 도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가81,000,000원 / 19,448,000원 (4회 유찰)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
말소기준2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원
건물 규모철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 · 63세대 · 사용승인 2012.09.03

① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선순위 전입자’가 핵심

⚠️ 이규복 — 대항력 가능·미상 전입일은 2013.08.22로 말소기준 2013.09.04보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 ‘대항력 있음’이나 ‘인수액 얼마’라고 확정할 수 없습니다. 유효한 임대차와 미반환 보증금이 존재하면 매수인의 실질 취득비용은 19,448,000원에서 끝나지 않을 수 있습니다.

등기된 임차권자 이지민은 임대차계약일 2021.12.17, 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2021.12.22이고 보증금은 59,000,000원입니다. 말소기준보다 후순위이므로 자료상 대항력은 없으며, 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 임차인 69명, 승계 중복 1건

조사자료에는 총 70건이 잡히지만, LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금을 중복 합산하면 안 되며, 실제 임차인은 69명으로 봅니다. 다만 대부분 점유부분이 미상이라 504호와의 실제 관계는 개별 확인이 필요합니다.

성명점유부분전입일보증금대항력우선변제배당·승계
이규복미상2013.08.22 미상 가능·미상 미상확인 필요
이지민주택 전부2021.12.22 59,000,000원 없음 미상배당요구
LI YUJIN909호 전체2016.11.08 68,250,000원 없음미상-
정희규802호 전체2021.06.28 4,500원 없음미상-
LI HUGUO미상2023.02.10 중복 합산 금지 없음미상 대위·승계 JIN YUZI
위재옥미상2019.02.25미상없음미상2024.01.29 배당요구
윤태경미상2021.07.02미상없음미상2024.01.23 배당요구
송정배미상2020.07.27미상없음미상2024.02.13 배당요구
조영훈미상2022.08.29미상없음미상2024.02.01 배당요구
강아롬미상2022.04.15미상없음미상2024.01.29 배당요구
선주현미상2023.03.30미상없음미상2024.03.06 배당요구
우용화미상2018.07.23미상없음미상2024.01.29 배당요구
손희대미상2018.04.26미상없음미상2024.02.06 배당요구
황용석미상2019.02.28미상없음미상2024.02.02 배당요구
고재권미상2023.05.15미상없음미상2024.02.16 배당요구
장성욱미상2018.11.12미상없음미상2024.01.19 배당요구

위 표는 선순위 가능성·보증금 확인·배당요구·대위승계가 확인되는 주요 명의를 중심으로 정리했습니다. 나머지 실제 임차 관련 명의 54명은 모두 말소기준 이후 전입으로 자료상 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.

⛔ ‘계산상 인수 0원’과 ‘실질 인수 0원’은 다릅니다 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이규복의 보증금이 미상이고 전입이 말소기준보다 앞서므로, 현 단계에서 실질취득액을 19,448,000원으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 우선매수권 — 외부 입찰자는 ‘닫힌 경매’로 봐야 한다

🏛️ 전세사기피해자주택 · 한국토지주택공사 우선매수권 매각물건명세서에는 본 건물이 전세사기피해자주택이며, 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 일반 입찰자가 최고가를 써내더라도 우선매수권 행사 여부가 낙찰 결과에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 이 물건은 단순한 ‘저가 경쟁입찰’보다 외부 낙찰이 제한되는 닫힌 경매 성격을 먼저 반영해야 합니다.

즉 최저가가 감정가의 24%까지 떨어졌다는 사실 자체는 가격 매력의 근거가 되지 않습니다. 우선매수권과 선순위 가능 임차관계가 동시에 존재하기 때문입니다. 외부 투자자라면 낙찰가 경쟁보다 실제로 낙찰받을 수 있는 구조인지가 선행 판단입니다.

④ 시세 비교 — 실거래 금액 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다

도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 사용승인된 건물입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.2회, 낙찰률은 9.77%로 제시돼 있습니다. 현재 물건은 이미 4회 유찰돼 단지 평균 유찰횟수를 넘어선 상태입니다.

다만 이번 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않고, 비교 면적 역시 일치하지 않습니다. 따라서 81,000,000원 → 19,448,000원이라는 할인폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 실질취득액 자체가 이규복 관련 인수 가능성 때문에 미확정입니다.

⚠️ 4회 유찰은 할인 신호이면서 동시에 환금성 경고 도시형생활주택 원룸형이고, 단지 평균 유찰횟수 3.2회·낙찰률 9.77%라는 수치에 비춰 보면 네 차례 유찰을 단순한 ‘기회’로만 해석하기 어렵습니다. 시세 금액이 확인되지 않는 상태에서는 최저가 비율을 등급 가점으로 쓰지 않는 편이 안전합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 19,448,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-750,064원
2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원18,697,936원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 근저당 채권 1,500,000,000원 중 18,697,936원만 배당돼 1,481,302,064원이 미배당으로 남습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 이 계산에는 이규복의 미상 보증금에 따른 실질 인수 가능성이 확정 반영돼 있지 않습니다.

매각대금 배분 (현재 19,448,000원)
집행비용 750,064원 · 근저당 배당 18,697,936원 · 소유자 잔여 0원
회차별 미배당
최저가가 더 내려갈수록 근저당 미배당액은 1,481,302,064원 → 1,487,031,445원 → 1,491,042,011원으로 증가합니다.
시나리오매각가근저당 배당미배당계산상 인수
현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% 19,448,000원 18,697,936원 1,481,302,064원 0원
5회 유찰 시 · 감정가 17% 13,613,600원 12,968,555원 1,487,031,445원 0원
6회 유찰 시 · 감정가 12% 9,529,520원 8,957,989원 1,491,042,011원 0원

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 선부중학교 남동측 인근으로 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 돼 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
  • 토지. 토지면적 526.9㎡, 공시지가 2,634,000원/㎡, 평지·가로장방·소로각지입니다.
  • 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
  • 환금성. 단지 경매 평균 유찰횟수 3.2회, 낙찰률 9.77%이며 본건은 이미 4회 유찰됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 이규복 임대차 원본 확인. 2013.08.22 전입의 실제 점유·임대차계약·보증금·반환 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
  • 우선매수권 행사 여부 확인. 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있으므로 외부 낙찰 가능성을 우선 확인해야 합니다.
  • 504호 실제 점유자 특정. 조사된 임차 관련 명의가 많고 대부분 점유부분이 미상이므로 본 호수와 실제 관련된 점유자를 구분해야 합니다.
  • 이지민 임차권 확인. 보증금 59,000,000원, 2021.12.22 전입·확정일자·점유개시로 말소기준 후순위이며 배당요구가 확인됩니다.
  • 배당표 과신 금지. 계산상 인수 0원은 선순위 임차관계까지 실질적으로 확정했다는 뜻이 아닙니다.
  • 가격 비교 재확인. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 우선매수권 관련 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 봐야 할 두 가지

이 물건은 감정가 81,000,000원에서 19,448,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 보입니다. 하지만 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준보다 앞선 이규복의 2013.08.22 전입이 있고 보증금이 미상이라 실질 인수액을 확정할 수 없습니다. 둘째, 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 외부 낙찰 자체가 제한될 수 있습니다.

여기에 도시형생활주택 원룸형, 단지 평균 유찰 3.2회·낙찰률 9.77%, 본건 4회 유찰이라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 24%라서 싸다”가 아니라, “우선매수권과 미확정 선순위 임차관계를 먼저 해결해야 가격을 논할 수 있다”가 결론입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 및 감정평가 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있으며, 점유관계·임대차계약·보증금 반환 여부에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류와 우선매수권 행사 여부를 직접 확인하고 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층504호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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