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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 65,525,544원 ~ 79,333,401원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,060건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 60,270,000원
D 매력지수38 D-5 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
60,270,000 6,027만 감정가 123,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
602만원
최저가의 10% · 6,027,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.23억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 49%지만 선순위 전입자 보증금이 미상이라 실질취득가는 60,270,000원으로 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택 원룸형)

감정가 49%까지 내려왔지만, 말소기준 전 전입자의 보증금이 미상 — 안산 도원스위트빌 809호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층809호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 123,000,000원 · 최저매각가 60,270,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.17
💰 60,270,000원 📉 감정가 49% ⚠️ 선순위 전입 1명 🔒 재매각 보증금 20%
38
매력지수 D등급 · 감정가 49%까지 유찰됐지만 말소기준 전 전입자 보증금이 미상이고 재매각 보증금 20% 조건까지 있어 권리 확인 전 입찰 위험이 큼
2013.08.22. 전입한 이규복이 2013.09.04. 말소기준보다 빠르나 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없고, 신고자 귀속도 불명확하며 재매각 특별조건까지 겹쳐 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없습니다. 말소기준권리인 2013.09.04. 근저당보다 먼저 2013.08.22. 전입한 이규복의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상입니다. 게다가 재매각으로 매수보증금 20%의 특별조건이 붙어 있습니다.
감정가 / 최저가
123,000,000원
최저 60,270,000원 · 2회 유찰
실질취득
60,270,000원 + 미상
선순위 전입자 보증금 확인 필요
매수인 인수
미상
이규복 보증금·배당 미확인
핵심지표
49%
감정가 대비 현재 최저가

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 8층 809호로, 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 양지은입니다. 현재 최저매각가는 60,270,000원으로 감정가 123,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율보다 말소기준권리보다 빠른 전입자입니다.

말소기준은 2013.09.04. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 현황조사 기록 가운데 이규복의 전입일은 2013.08.22.로 그보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유부분도 미상이므로, 이를 확정적인 인수액으로 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도 입찰 관점에서는 실질 인수위험을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층809호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
건물철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 · 8층 809호
소유자양지은
감정가 / 최저가123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

⛔ 선순위 전입자 이규복 전입일 2013.08.22.은 말소기준권리 2013.09.04.보다 빠릅니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 남는 구조라면 매수인 인수액이 발생할 수 있으므로 최저가 60,270,000원만을 실질취득가로 보면 안 됩니다.

2012.09.21. 신한저축은행 근저당권과 2012.10.02. 영풍전자주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2013.09.04. 한국양봉농업협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권에는 이후 농업협동조합자산관리회사로의 확정채권양도에 따른 이전등기가 존재합니다.

② 임차·점유 현황 — 신고기록이 많고 809호 귀속이 불명확

현황조사에는 총 70건의 신고기록이 있습니다. 이 가운데 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 사람 기준 실제 임차인 기록은 69명이지만, 대부분 점유부분이 ‘미상’이고 일부는 802호·909호로 명시돼 있어 69명 전부가 809호 임차인이라고 볼 수는 없습니다.

⚠️ 809호 점유관계 확정이 우선 기록 대부분의 점유부분이 미상입니다. 특히 말소기준 전 전입자인 이규복도 점유부분이 미상이므로, 실제 809호 점유 여부와 보증금·확정일자·배당 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
성명전입일점유부분보증금대항력우선변제승계 / 인수

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 확정할 수 없다

현재 최저매각가 60,270,000원은 감정가 123,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이규복의 보증금이 인수되는 구조라면 실질취득가는 최저가보다 높아지므로, 가격 검토도 반드시 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 해야 합니다.

⚠️ 단지 경매 통계 도원스위트빌1차는 63세대이며 2012.09.03. 사용승인됐습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 이 사건은 현재 2회 유찰 상태지만, 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,484,860원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원58,785,140원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 가정에서는 근저당권에 58,785,140원이 배당되고 1,441,214,860원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 선순위 전입자의 실제 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (60,270,000원)
회차별 근저당 미배당액
실거래 금액이 확인되지 않아 시세 비교 대신 각 회차의 미배당액을 표시합니다.
✅ 후순위 등기권리 관점 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 이미 말소된 신한저축은행 근저당권과 영풍전자주식회사 전세권 역시 현재 인수권리로 보지 않습니다.
⛔ 최저가만 보고 입찰하면 안 되는 이유 말소기준보다 빠른 이규복의 전입이 존재하고 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 배당계산의 ‘매수인 인수 0원’을 최종 권리결론으로 받아들이면 안 됩니다. 실제 인수액이 확인되기 전까지 실질취득가는 60,270,000원 + 미상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 선부중학교 남동측 인근이며 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 이용. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 526.9㎡, 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
  • 건축. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 선순위 전입자 확인. 이규복의 실제 809호 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
  • 신고자 귀속 확인. 현황조사 신고기록 대부분이 점유부분 미상이며 802호·909호 등 다른 호수가 명시된 기록도 있습니다.
  • 보증기관 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 기록이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
  • 재매각 특별조건. 매수보증금 20%가 적용됩니다.
  • 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 동일 면적 거래가를 별도 대조해야 합니다.
  • 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 임차인의 실제 인수 여부도 확정되지 않았습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입이다

이 사건은 감정가 123,000,000원에서 2회 유찰돼 60,270,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석의 결론은 가격보다 먼저 이규복의 선순위 전입을 향합니다. 2013.08.22. 전입은 2013.09.04. 말소기준보다 빠르고 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력과 인수액을 확정할 수 없으며, 최저가를 곧 실질취득가로 보는 것도 위험합니다. 여기에 재매각·매수보증금 20% 조건까지 붙어 있습니다. 가격은 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 809호 점유관계와 선순위 전입자의 보증금이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각조건·감정평가·배당추정 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 점유부분 및 보증금이 확인되지 않은 신고자의 권리는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 직접 대조해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층809호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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