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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 43,150,968원 ~ 52,243,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,060건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 39,690,000원
D 매력지수33 D-5 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
39,690,000 3,969만 감정가 81,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
396만원
최저가의 10% · 3,969,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 39,690,000원(감정가 49%)이지만 선순위 전입 이규복의 보증금·점유관계가 미상이라 가격보다 인수 위험 확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택·원룸형)

최저가 49%보다 먼저 볼 것 — 선순위 전입 1명의 인수 가능성이 남아 있다

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층506호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 39,690,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.17 · 재매각
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매력지수 D등급 · 최저가 49%지만 선순위 전입자의 보증금·점유관계가 미상이라 인수액을 확정할 수 없는 고확인 사건
2013.08.22 전입 이규복이 2013.09.04 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이며, 2회 유찰·재매각·매수보증금 20%·원룸형 도시형생활주택·실거래 비교 부재가 겹쳐 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 최저가 49% 🔁 2회 유찰 👥 실제 임차인 69명 ⚠️ 선순위 전입 1명
한 줄 평 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 가격보다 선순위 전입자 확인이 먼저입니다. 이규복의 전입일은 말소기준권리보다 빠른 2013.08.22이고 보증금·확정일자·점유 부분은 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다. 재매각이며 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
최저 39,690,000원 · 감정가 49%
실질취득
39,690,000원 + 미상
선순위 전입자의 미확정 인수 가능성
매수인 인수
미상
이규복 보증금·점유관계 확인 필요
핵심지표
49% · 2회
재매각 · 보증금 20%

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 5층 506호로, 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 소유자는 양지은이며, 현재 최저매각가는 감정가 81,000,000원에서 2회 유찰된 39,690,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에서는 최저가 할인율을 곧바로 가격 메리트로 읽으면 안 됩니다.

말소기준권리는 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 2012년 신한저축은행 근저당권과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 등기부상 말소됐고, 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 현황조사 명단 가운데 이규복의 전입일이 2013.08.22로 말소기준보다 빠릅니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층506호 (선부동,도원스위트빌)
용도 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매개시 채권자한국양봉농업협동조합 · 서울경기양돈축산업협동조합
청구금액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심

등기상 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권입니다. 이후 2024.01.15 경매개시결정, 2025.07.04 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2024.08.28 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 말소기준 시점 자체는 2013.09.04입니다.

⛔ 선순위 전입자 이규복 전입일은 2013.08.22로 말소기준권리 2013.09.04보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 분류하며, 보증금이 확인되지 않는 한 매수인 인수액과 실질취득원가도 확정할 수 없습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 69명, 선순위 전입 1명

현황조사에는 70개 명의가 확인되지만, 그중 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고로 분류되어 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 69명입니다. 다만 대부분의 점유 부분이 미상이고, 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 기재되어 있어 506호와 직접 대응하는 점유자를 별도로 특정할 필요가 있습니다.

이름점유전입일보증금배당요구대항력우선변제승계
JIN YUZI미상2022.09.05미상미상없음미상해당 없음
이혜용미상2020.04.22미상미상없음미상해당 없음
JIN YONGQI미상2022.09.16미상미상없음미상해당 없음
김한별미상2022.02.18미상미상없음미상해당 없음
최춘실미상2022.08.16미상미상없음미상해당 없음
LI YUHUA미상2016.11.09미상미상없음미상해당 없음
ZHANG ZHONGYU미상2016.09.20미상미상없음미상해당 없음
LI HUGUO미상2023.02.10별도 합산 안 함미상없음미상JIN YUZI 승계 중복
이철민미상2021.02.04미상미상없음미상해당 없음
심민석미상2019.02.14미상미상없음미상해당 없음
최규만미상2022.04.25미상미상없음미상해당 없음
심준호미상2021.10.12미상미상없음미상해당 없음
김혜경미상2024.01.19미상미상없음미상해당 없음
ZHENG RANJUN(정연준)미상2016.08.05미상미상없음미상해당 없음
ZHENG RANZHE미상2020.11.06미상미상없음미상해당 없음
LI SHUNQIN미상2017.05.12미상미상없음미상해당 없음
이민지미상2023.02.03미상미상없음미상해당 없음
김성호미상2018.04.27미상미상없음미상해당 없음
오영환미상2022.10.12미상미상없음미상해당 없음
김진우미상2019.07.17미상미상없음미상해당 없음
이기쁨미상2021.12.27미상미상없음미상해당 없음
위재옥미상2019.02.25미상2024.01.29없음미상해당 없음
김영주미상2024.01.02미상미상없음미상해당 없음
정융성미상2019.11.18미상미상없음미상해당 없음
이지민미상2021.12.22미상미상없음미상해당 없음
JIANG DONGZHEN미상2020.02.07미상미상없음미상해당 없음
송정배미상2020.07.27미상2024.02.13없음미상해당 없음
김동원미상2020.02.03미상미상없음미상해당 없음
박성진미상2021.10.12미상미상없음미상해당 없음
조영훈미상2022.08.29미상2024.02.01없음미상해당 없음
최호진미상2021.05.03미상미상없음미상해당 없음
이건동미상2022.07.01미상미상없음미상해당 없음
김민석미상2022.12.02미상미상없음미상해당 없음
신춘희미상2018.11.02미상미상없음미상해당 없음
FANG SHENGZHI미상2021.06.21미상미상없음미상해당 없음
메디푸 솔로몬게타츄미상2023.03.22미상미상없음미상해당 없음
김현재미상2020.08.28미상미상없음미상해당 없음
김승우미상2021.03.26미상미상없음미상해당 없음
이규복미상2013.08.22미상미상가능·미상미상해당 없음
신현석미상2019.12.16미상미상없음미상해당 없음
윤태경미상2021.07.02미상2024.01.23없음미상해당 없음
권미경미상2021.04.26미상미상없음미상해당 없음
박시일미상2021.10.08미상미상없음미상해당 없음
박승국미상2022.06.07미상미상없음미상해당 없음
김소휘미상2019.05.17미상미상없음미상해당 없음
연해용미상2022.04.05미상미상없음미상해당 없음
김민준미상2018.04.26미상미상없음미상해당 없음
강아롬미상2022.04.15미상2024.01.29없음미상해당 없음
이진아미상2022.04.05미상미상없음미상해당 없음
이경순미상2022.02.21미상미상없음미상해당 없음
정희규802호 전체2021.06.284,500원미상없음미상해당 없음
전여정미상2021.05.18미상미상없음미상해당 없음
전형수미상2023.10.06미상미상없음미상해당 없음
선주현미상2023.03.30미상2024.03.06없음미상해당 없음
LI JINHUA미상2023.07.20미상미상없음미상해당 없음
JIN SHENGJUN미상2023.10.27미상미상없음미상해당 없음
JIN CHENGRI미상2022.10.20미상미상없음미상해당 없음
최택영미상2022.02.11미상미상없음미상해당 없음
우용화미상2018.07.23미상2024.01.29없음미상해당 없음
손희대미상2018.04.26미상2024.02.06없음미상해당 없음
박세훈미상2022.03.25미상미상없음미상해당 없음
김수연미상2020.09.08미상미상없음미상해당 없음
황용석미상2019.02.28미상2024.02.02없음미상해당 없음
오헌상미상2021.12.01미상미상없음미상해당 없음
고재권미상2023.05.15미상2024.02.16없음미상해당 없음
JIN YINGSHAN미상2021.09.06미상미상없음미상해당 없음
JIN CHENGSHI미상2021.09.06미상미상없음미상해당 없음
이룡화미상2022.10.20미상미상없음미상해당 없음
장성욱미상2018.11.12미상2024.01.19없음미상해당 없음
LI YUJIN909호 전체2016.11.0868,250,000원미상없음미상해당 없음

LI HUGUO는 JIN YUZI에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고로 실제 임차인 수와 보증금에 별도 합산하지 않았습니다. 이규복 외 전입일은 모두 말소기준권리 이후로 분류되어 있습니다. 우선변제 여부는 확정일자가 확인되지 않아 확정하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 39,690,000원으로 감정가 81,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않고, 중개 통계의 대상면적 21.45㎡도 본건과 면적 매칭이 되지 않은 상태입니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

더 중요한 것은 실질취득원가입니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 선순위 전입자인 이규복의 보증금과 점유관계가 확정되지 않았습니다. 따라서 권리분석상 실질취득은 39,690,000원 + 확인되지 않은 인수 가능액으로 보는 것이 보수적입니다.

⚠️ 다회 유찰·재매각 신호 현재 2회 유찰됐고, 도원스위트빌1차의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 이번 매각은 재매각이며 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다. 원룸형 도시형생활주택이라는 이용상태와 함께 보면, 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 점유 확인과 환금성을 먼저 검토해야 하는 유형입니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,114,420원
2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원38,575,580원
잔여 · 소유자 교부-0원
미배당-1,461,424,420원

배당모형은 채권최고액 1,500,000,000원을 기준으로 하며 현재 회차에서 근저당권자 예상배당은 38,575,580원, 미배당은 1,461,424,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 선순위 전입자 이규복의 실제 보증금·점유관계가 확인되면 매수인 부담 판단은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 39,690,000원)
회차별 근저당 미배당
유찰이 계속될수록 매각대금은 낮아지고 근저당 미배당은 더 커집니다. 이는 가격 메리트가 아니라 채권 회수 부족을 보여주는 지표입니다.
⛔ 권리 관점 말소기준 이후 등기권리는 정리되는 구조지만, 2013.08.22 전입 이규복이 남습니다. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 만큼 인수액 0원으로 단정할 수 없습니다. 본건의 1순위 확인사항은 506호 실제 점유자와 이규복의 점유·보증금 관계 특정입니다.
⚠️ 가격 관점 감정가 81,000,000원 대비 최저가 39,690,000원은 49%지만, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않고 선순위 전입자의 인수 가능액도 미상입니다. 따라서 현 단계에서는 “시세보다 싸다”거나 “49%라 메리트가 크다”는 결론을 낼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 선부중학교 남동측 인근. 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
  • 이용상태. 건물 내 대상 호들은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물입니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
  • 환금성. 도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 준공으로 확인되며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 점유관계. 2013.08.22 전입이 2013.09.04 말소기준보다 빠릅니다. 506호 실제 점유 여부와 보증금 관계를 최우선 확인해야 합니다.
  • 인수액 확정 전 가격판단 금지. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 39,690,000원만으로 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.
  • 506호와 명단 대응. 현황조사 명단 대부분은 점유 부분이 미상이고 802호·909호로 명시된 사람도 있어 대상 호와 직접 대응하는 점유자를 구분해야 합니다.
  • 보증기관 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 별도의 실제 임차인이나 독립 보증금으로 합산하지 않습니다.
  • 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 특별매각조건의 매수보증금은 20%입니다.
  • 실거래 검증. 면적이 맞는 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단해서는 안 됩니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 전입의 금액이 먼저다

이 사건의 표면은 강합니다. 감정가 81,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 39,690,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 2013.08.22 전입 이규복이 먼저입니다. 말소기준 2013.09.04보다 빠르고, 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않으므로 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

더구나 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않아 39,690,000원이 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 2회 유찰, 단지 평균 3.2회 유찰, 원룸형 도시형생활주택, 재매각·매수보증금 20%까지 함께 놓고 보면 가격부터 보는 사건이 아니라 점유를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 결론은 “최저가 매력 판단 보류, 선순위 전입·인수액 확인 우선”입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 시뮬레이션·감정 관련 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 특히 이 사건은 선순위 전입자의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 실제 인수 여부와 금액이 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 점유관계를 직접 확인하고 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 5층506호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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