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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 43,150,968원 ~ 52,243,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,060건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 39,690,000원
C 매력지수43 D-5 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
39,690,000 3,969만 감정가 81,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
396만원
최저가의 10% · 3,969,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가 39,690,000원이지만, 선순위 가능 임차인 이규복의 보증금이 미상이라 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)

감정가 49%까지 내려왔지만, 선순위 가능 임차인 보증금이 미상 — 안산 도원스위트빌 804호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층804호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 39,690,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.17 · 재매각
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매력지수 C등급 · 감정가 49%까지 유찰됐지만 선순위 가능 임차인 보증금 미상으로 실질취득가 확정 불가
말소기준은 2013.09.04 근저당이라 후순위 권리는 소멸하지만, 2013.08.22 전입 이규복의 보증금·확정일자·804호 점유 여부가 미상이고 실거래 비교금액도 없어 최저가 49%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없음.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.

💰 39,690,000원 📉 감정가 49% 🔁 2회 유찰 ⚠️ 선순위 가능 1명 🧾 매수보증금 20%

한 줄 평 최저가는 감정가 81,000,000원의 49%39,690,000원까지 내려왔습니다. 하지만 2013.08.22 전입한 이규복이 말소기준권리인 2013.09.04 근저당보다 앞서고, 보증금·확정일자·점유부분이 모두 미상이라 실제 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 실거래 금액 비교자료도 확인되지 않으므로, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
39,690,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
산정 보류
선순위 가능 임차인 보증금 미상
매수인 인수
0원*
배당 시뮬레이션상 · 실제 인수 가능성 미상
핵심지표
선순위 가능 1명
2013.08.22 전입 · 말소기준보다 선행

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 8층 804호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 81,000,000원, 현재 최저매각가는 39,690,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이번 회차는 재매각이며 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다.

등기상 핵심은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 임의경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2012년의 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 문제는 등기보다 점유·임차관계입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층804호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
건물철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 · 8층 804호
소유자양지은 · 2012.09.06 소유권보존
감정가 / 최저가81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
경매 청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차관계가 변수

2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.01.15 임의경매개시결정과 2025.07.04 안산시 압류는 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당은 2024.08.28 확정채권양도를 원인으로 2024.10.17 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기가 있습니다.

✅ 등기부만 보면 2012.09.21 신한저축은행 근저당과 2012.10.02 영풍전자주식회사 전세권은 이미 등기부상 말소돼 있고, 현재 말소기준 이후의 경매개시결정·압류도 매각으로 정리됩니다.
⛔ 하지만 임차인 이규복은 별도 확인 필수 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준일 2013.09.04보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유부분이 미상이므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 인수할 금액 역시 확정할 수 없습니다.

② 임차·전입관계 — 실제 신고 69명, 핵심은 선순위 가능 1명

현황조사에 잡힌 신고는 70건입니다. 이 가운데 LI HUGUOJIN YUZI 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건 신고 기준 실제 임차인·전입자는 69명으로 계산합니다.

다만 신고 중에는 점유부분이 미상인 사람이 많고, 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 별도 호수가 특정돼 있습니다. 따라서 804호와 직접 연결되는 점유자를 이름만으로 확정할 수 없으며, 특히 선순위 전입자인 이규복이 804호 점유자인지 확인하는 절차가 핵심입니다.

이름점유부분전입일보증금대항력우선변제승계
이규복 미상 2013.08.22 미상 가능·미상 미상 없음
JIN YUZI 미상 2022.09.05 미상 없음 미상 없음
LI HUGUO 미상 2023.02.10 별도 합산 안 함 없음 미상 JIN YUZI 승계
정희규 802호 전체 2021.06.28 4,500원 없음 미상 없음
LI YUJIN 909호 전체 2016.11.08 68,250,000원 없음 미상 없음

이규복을 제외한 나머지 신고는 말소기준일 2013.09.04 이후 전입으로 기록돼 있습니다. 보증금·확정일자 또는 점유부분이 확인되지 않은 신고는 실제 배당·명도 판단 전 원본 대조가 필요합니다.

③ 가격·시장 — 49% 할인처럼 보여도 시세 판단은 보류

현재 최저가는 39,690,000원으로 감정가 81,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 단지 통계에 제시된 대상면적 21.45㎡ 역시 본건과 직접 일치하는 비교표본으로 확인되지 않으므로 이를 시세 근거로 사용하면 안 됩니다.

도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 준공으로 나타나며 경매 통계상 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 9.77%, 최근 낙찰일은 2026.06.25입니다. 현재 물건 역시 이미 2회 유찰됐지만, 시세 금액이 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

⚠️ ‘감정가의 49%’와 ‘실질취득가 49%’는 같은 말이 아닙니다 이규복이 804호의 선순위 대항력 임차인에 해당하고 인수할 보증금이 존재한다면, 실제 취득비용은 낙찰가 39,690,000원에 그 인수액이 더해집니다. 보증금이 미상인 현재는 실질취득가 자체를 산정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 - 1,114,420원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 1,500,000,000원 38,575,580원
미배당 - 1,461,424,420원
소유자 교부 - 0원

배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았고 선순위 가능 임차인 이규복의 보증금도 미상입니다. 따라서 실제 인수액 0원을 확정값으로 보아서는 안 됩니다.

매각대금 배분 (현재 39,690,000원)
현재 시뮬레이션은 집행비용과 근저당 배당만 반영한 값입니다.
회차별 미배당
실거래 금액이 없어 시세 막대 대신 각 유찰 시나리오의 근저당 미배당액을 표시합니다.
⛔ 3회·4회 유찰로 내려가도 선순위 임차인 문제는 사라지지 않습니다 3회 유찰 시 매각가 27,783,000원, 미배당 1,473,117,094원, 4회 유찰 시 매각가 19,448,100원, 미배당 1,481,301,966원으로 시뮬레이션됩니다. 하지만 이규복의 인수 가능 보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아질수록 그만큼 실질취득비용 판단에서 인수액의 비중이 커질 수 있으므로, 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 안산시 단원구 선부동 소재 선부중학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역· 개발행위허가제한지역 등에 해당하며 선부중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
  • 토지. 지목은 대, 토지면적 526.9㎡, 공시지가 2,634,000원/㎡이며 평지의 가로장방형·소로각지입니다.
  • 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
  • 환금성. 도원스위트빌1차는 63세대이며 경매 통계상 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 9.77%로 나타납니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복과 804호의 연결 확인. 2013.08.22 전입자가 실제 804호 점유자인지 매각물건명세서·현황조사·전입세대 열람 자료에서 반드시 대조해야 합니다.
  • 보증금 확인. 이규복의 보증금이 미상입니다. 선순위 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 있다면 매수인 인수로 이어질 수 있으므로 금액 확인 전에는 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
  • 대위·승계 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI의 보증금 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
  • 다수 신고의 호수 대응. 점유부분 미상 신고가 많고 802호·909호 등 다른 호수로 특정된 신고도 혼재하므로 804호 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
  • 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 특별매각조건 매수보증금 20%가 적용됩니다.
  • 가격 검증. 실거래 금액 비교자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 저가매수라고 판단하지 마십시오.
  • 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계 원본을 매각기일 2026.09.17 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가보다 선순위 임차인 확인이 먼저”

이 물건의 등기구조 자체는 비교적 명확합니다. 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2013.08.22 전입한 이규복이 말소기준보다 앞서며 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았다는 점이 결정적입니다.

현재 최저가는 39,690,000원으로 감정가의 49%이지만, 실거래 비교 금액이 없고 선순위 가능 임차인의 인수액도 미상입니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이번 회차는 재매각으로 매수보증금도 20%입니다. 결론은 단순합니다. 가격보다 먼저 이규복의 804호 점유 여부와 보증금을 확정해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 2026.09.05 등기사항전부증명서와 제공된 매각·현황조사·감정·배당 시뮬레이션 정보를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 선순위 가능 임차인의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않아 실제 인수액은 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층804호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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