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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 31,428,129원 ~ 37,826,554원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 640건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 27,783,000원
D 매력지수34 D-5 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트
27,783,000 2,778만 감정가 81,000,000원
감정가의 35% ▼ 65% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
277만원
최저가의 10% · 2,778,300원
감정가 대비
▼ 65.7% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 매각 임박 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 27,783,000원(감정가 34%)이지만, 말소기준권리 이전 전입자 이규복의 보증금이 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 4차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)

최저가 34%보다 먼저 볼 것 — 말소기준보다 빠른 전입자, 보증금은 미상

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층404호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 27,783,000원 · 3회 유찰 · 매각기일 2026.09.17
⚠️ 선순위 전입 1명 📉 최저가 감정가 34% 💰 매수보증금 20% 👥 신고 70건 · 승계중복 1건
34
매력지수 D등급 · 최저가가 감정가 34%까지 내려왔지만 선순위 전입자 이규복의 보증금·404호 점유 여부가 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없음
2013.08.22 전입이 말소기준 2013.09.04보다 빠르고 보증금·확정일자·점유부분이 미상이며, 3회 유찰·재매각·매수보증금 20% 조건까지 겹쳐 권리 확인 전 가격 가점이 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 81,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 27,783,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이규복의 2013.08.22 전입이 현재 말소기준권리인 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당보다 앞섭니다. 보증금·확정일자와 404호 실제 점유관계가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다. 따라서 최저가가 감정가의 34%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없는 물건입니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
27,783,000원
3회 유찰 · 감정가 34%
실질취득
확정 불가
선순위 전입자 보증금 미상
매수인 인수
미상
배당모형 0원과 별개로 점유 확인 필요
핵심지표
재매각 · 20%
특별매각조건 매수보증금

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 4층 404호로, 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 감정가 81,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 27,783,000원입니다. 표면상 할인 폭은 크지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자 전세권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당입니다.

문제는 그보다 앞선 2013.08.22 전입 신고자 이규복입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유부분도 미상입니다. 특히 현황조사 명단에는 802호·909호처럼 다른 호수가 특정된 신고와 점유부분 미상 신고가 함께 섞여 있으므로 이규복이 실제 404호를 점유하는지 자체도 확인이 필요합니다. 다만 이를 확인하기 전까지는 404호에 선순위 대항력 임차인이 존재할 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층404호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가81,000,000원 / 27,783,000원 (3회 유찰)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%
등기 발급2026.09.05 · 수원지방법원 안산지원 등기과

① 권리 흐름 — 2013.09.04가 기준선

2012.09.21 설정된 신한저축은행 근저당은 2013.09.04 해지로 말소됐고, 2012.10.02 설정된 영풍전자 전세권도 2015.09.16 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당 1,500,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⛔ 이규복 — 가장 중요한 확인 대상 전입일 2013.08.22은 말소기준일 2013.09.04보다 빠릅니다. 그러나 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 고정하지 말고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 보증금이 존재하고 실제 404호 점유가 확인되면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있으므로, 현재 27,783,000원만으로 실질취득액을 계산할 수 없습니다.

② 임차인·점유 — 명단이 많다고 전부 404호 임차인은 아니다

현황조사에는 총 70건의 이름이 기재돼 있습니다. 이 가운데 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금이나 별도 실제 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 이를 제외하면 사람 기준 신고는 69명입니다. 다만 점유부분이 미상인 신고가 많고 802호·909호처럼 다른 호수가 직접 표시된 신고도 있어, 이 69명을 모두 404호 실제 임차인으로 볼 수는 없습니다.

이름점유부분전입일보증금배당요구대항력우선변제승계
이규복미상2013.08.22 미상미상 가능·미상미상해당 없음
JIN YUZI미상2022.09.05 미상미상 없음미상원 신고
LI HUGUO미상2023.02.10 별도 합산 금지미상 없음미상 JIN YUZI 승계
김혜경미상2024.01.19 미상미상 없음미상해당 없음
위재옥미상2019.02.25 미상2024.01.29 없음미상해당 없음
송정배미상2020.07.27 미상2024.02.13 없음미상해당 없음
조영훈미상2022.08.29 미상2024.02.01 없음미상해당 없음
윤태경미상2021.07.02 미상2024.01.23 없음미상해당 없음
강아롬미상2022.04.15 미상2024.01.29 없음미상해당 없음
선주현미상2023.03.30 미상2024.03.06 없음미상해당 없음
우용화미상2018.07.23 미상2024.01.29 없음미상해당 없음
손희대미상2018.04.26 미상2024.02.06 없음미상해당 없음
황용석미상2019.02.28 미상2024.02.02 없음미상해당 없음
고재권미상2023.05.15 미상2024.02.16 없음미상해당 없음
장성욱미상2018.11.12 미상2024.01.19 없음미상해당 없음
정희규802호 전체2021.06.28 4,500원미상 없음미상해당 없음
LI YUJIN909호 전체2016.11.08 68,250,000원미상 없음미상해당 없음

표는 선순위 전입, 보증기관 승계, 배당요구, 매각물건명세서 확인, 호수 특정 등 404호 권리판단에 우선 확인할 필요가 있는 신고를 중심으로 정리했습니다. 말소기준일 이후 전입자는 주어진 전입일 기준 대항력이 없지만, 보증금·확정일자와 실제 404호 점유관계는 별도 원본 확인이 필요합니다.

⚠️ 보증기관 승계는 중복 합산 금지 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 신고입니다. 별개의 보증금이나 별도 임차인으로 더하면 안 됩니다. 명부 70건 가운데 이 승계 중복 1건을 제외하면 사람 기준 신고는 69명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34%여도 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다

현재 최저가는 27,783,000원, 감정가 81,000,000원의 34% 수준입니다. 그러나 가격 메리트 판단에 사용할 수 있는 동일 조건의 실거래 금액이 확인되지 않고, 도원스위트빌1차 단지 정보 역시 대상 면적과의 일치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 표현하는 것은 적절하지 않습니다.

더 중요한 것은 선순위 전입자입니다. 이규복의 보증금이 실제 존재하고 404호에 대항력이 성립한다면, 낙찰가와 별개로 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다. 현재 배당 계산에 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있는 것은 확인되지 않은 선순위 임차보증금을 안전하다고 확정해 주는 근거가 아닙니다.

⚠️ 3회 유찰 자체도 경고 신호 도원스위트빌1차 경매물건의 평균 유찰횟수는 3.2회입니다. 현재 물건 역시 이미 3회 유찰됐습니다. 저가 매수 기회로만 보지 말고 권리관계·점유상태·환금성을 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-900,094원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원26,882,906원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 1,473,117,094원입니다. 이 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 선순위 점유자의 실제 보증금 인수 여부도 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (27,783,000원)
집행비용 900,094원과 근저당권 배당 26,882,906원으로 매각대금이 소진됩니다.
회차별 근저당권 미배당
실거래 금액 비교 대신 현재·4회·5회 유찰 시 근저당권 미배당액을 표시했습니다.

⑤ 유찰 시나리오

회차매각가채권자 배당미배당소유자 잔여
현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% 27,783,000원 26,882,906원 1,473,117,094원 0원
4회 유찰 시 · 감정가 24% 19,448,100원 18,698,034원 1,481,301,966원 0원
5회 유찰 시 · 감정가 17% 13,613,670원 12,968,624원 1,487,031,376원 0원
⛔ 낙찰가가 더 내려가도 권리위험은 자동으로 작아지지 않는다 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 4회·5회 유찰로 최저가가 낮아져도 실질취득액을 낙찰가만으로 볼 수 없습니다. 선순위 임차보증금이 실제 인수되는 구조라면 낙찰가 하락과 별개로 총 부담액이 커질 수 있으므로, 보증금 확인이 가격 계산보다 먼저입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용. 감정평가상 기호 물건들은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
  • 입지. 경기도 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근이며, 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건이며, 외벽은 석재 붙임 등 마감, 창호는 샷시창호입니다.
  • 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
  • 토지. 토지면적 526.9㎡, 공시지가 2,634,000원/㎡, 평지·가로장방·소로각지입니다.
  • 위반건축. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
  • 단지. 도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 준공으로 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 이규복의 404호 실제 점유 여부. 점유부분이 미상이므로 현황조사 원문·전입세대확인·매각물건명세서와 현장점유를 대조해야 합니다.
  • 보증금 확인. 2013.08.22 전입자의 보증금이 미상입니다. 이 금액 없이는 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
  • 확정일자·배당요구 확인. 선순위 전입자의 우선변제 여부와 미배당 보증금 범위를 판단해야 합니다.
  • 다수 점유신고의 호수 대조. 802호·909호 표시가 섞여 있으므로 전체 신고를 404호 임차관계로 일괄 합산해서는 안 됩니다.
  • 보증기관 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계이므로 보증금과 실제 임차인 수를 중복 계산하면 안 됩니다.
  • 재매각 조건. 특별매각조건상 매수보증금은 20%입니다.
  • 3회 유찰 원인 확인. 현재 물건 3회 유찰, 단지 경매 평균 3.2회 유찰인 만큼 가격만이 아니라 권리·점유·환금성을 함께 점검해야 합니다.
  • 세금·최우선변제. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.

맺으며 — “34% 할인”보다 “보증금 미상”이 먼저다

이 물건을 감정가 81,000,000원에서 27,783,000원까지 내려온 저가 물건으로만 보면 안 됩니다. 현재 말소기준권리는 2013.09.04이고, 이규복의 전입일은 그보다 빠른 2013.08.22입니다. 보증금과 확정일자, 404호 실제 점유 여부가 모두 확정되지 않았으므로 대항력 가능·미상, 인수액 미상이 핵심 결론입니다.

여기에 3회 유찰, 재매각, 매수보증금 20% 조건까지 겹칩니다. 실거래 금액을 이용한 시세 비교도 확보되지 않은 만큼 현재 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거도 부족합니다. 가격은 낮아졌지만 권리위험의 숫자는 아직 비어 있는 물건입니다. 이규복의 실제 점유와 보증금이 확인되기 전에는 입찰가보다 권리 확인이 먼저입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·배당 추정 및 감정요항 내용을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 실제 점유호수·보증금·확정일자에 따라 매수인 인수 여부와 실질취득액이 크게 달라질 수 있습니다. 재매각 특별매각조건은 매수보증금 20%입니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사, 전입 및 점유관계 원본을 직접 확인하고 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층404호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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