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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 43,150,968원 ~ 52,243,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,060건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 39,690,000원
D 매력지수32 D-5 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
39,690,000 3,969만 감정가 81,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
396만원
최저가의 10% · 3,969,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 81,000,000원의 49%까지 내려왔지만 선순위 가능 임차보증금이 미상이라 최저가를 실질취득액으로 볼 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택 원룸형)

감정가 49%보다 먼저 볼 것 — 선순위 임차 가능성이 남은 안산 도원스위트빌 606호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층606호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 39,690,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 재매각
💸 39,690,000원 📉 감정가 49% ⚠️ 선순위 가능 1명 🔒 매수보증금 20%
32
매력지수 D등급 · 최저가가 감정가 49%까지 내려왔지만 선순위 전입 이규복의 보증금·확정일자가 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없는 고위험형
2회 유찰·최저가 39,690,000원에도 2013.08.22 전입 이규복이 말소기준 2013.09.04보다 앞서 대항력 가능·미상 위험이 남고, 다수 점유기록과 재매각 보증금 20%까지 겹쳐 가격 할인만으로 평가할 수 없어 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 81,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가는 39,690,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이규복의 전입일 2013.08.22가 말소기준 2013.09.04보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 실질취득액은 39,690,000원으로 확정할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
최저 39,690,000원 · 2회 유찰
실질취득
확정 불가
이규복 보증금 미상
배당표상 매수인 인수
0원
선순위 임차 위험은 별도 확인
특별매각조건
20%
재매각 · 매수보증금

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 6층 606호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 소유자는 양지은입니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고 이후 경매개시결정·압류·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.

문제는 등기 순서보다 점유관계입니다. 현황조사 인적 기록 가운데 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 이 사람을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 아무 위험도 없다고 볼 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 놓고 보증금과 실제 점유 여부를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층606호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구금액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유 확인이 핵심

2012.09.21 주식회사신한저축은행 근저당권과 2012.10.02 영풍전자주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권이며, 같은 순번의 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 한국양봉농업협동조합의 근저당권은 2024.10.17 농업협동조합자산관리회사로 이전 기재돼 있습니다.

⛔ 말소기준보다 빠른 전입 1건 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준 2013.09.04보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자가 미상이라 현재 자료만으로는 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 처리해야 하며, 최저가 39,690,000원을 곧바로 실질취득액으로 보면 안 됩니다.

② 임차인·점유 — 기록은 많고, 606호 직접 관련성은 구분해야 한다

현황조사상 인적 기록은 71건입니다. 이 가운데 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있어 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외한 실제 임차·점유자 기록은 70명입니다. 다만 802호·909호처럼 606호가 아닌 호수가 명시된 기록도 포함돼 있으므로 전체 명단을 그대로 606호 점유자 수로 동일시하면 안 됩니다.

성명점유부분전입일보증금확정일자대항력우선변제승계
이규복 미상 2013.08.22 미상 미상 가능·미상 미상 해당 없음
방성지 주택 전부 2021.06.21 45,000,000원 2024.01.23 없음 미상 해당 없음
JIN YUZI 미상 2022.09.05 미상 미상 없음 미상 원 임차 기록
LI HUGUO 미상 2023.02.10 별도 합산 금지 미상 없음 미상 JIN YUZI 승계
정희규 802호 전체 2021.06.28 4,500원 미상 없음 미상 해당 없음
LI YUJIN 909호 전체 2016.11.08 68,250,000원 미상 없음 미상 해당 없음

방성지의 임차권등기는 2025.03.20 접수됐고 보증금은 45,000,000원입니다. 전입일 2021.06.21은 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 반면 이규복은 말소기준 이전 전입이므로 보증금·실제 점유 여부가 확인되기 전까지 별도 위험으로 남겨야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,114,420원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원38,575,580원
미배당-1,461,424,420원
소유자 교부-0원

배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 특히 이규복의 선순위 임차 가능 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 전체 실질취득액을 39,690,000원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.

매각대금 배분 (현재 회차 39,690,000원)
집행비용 1,114,420원과 근저당 배당 38,575,580원으로 매각대금이 전부 소진됩니다.
회차별 근저당 미배당
유찰이 더 진행될수록 근저당 미배당은 1,461,424,420원 → 1,473,117,094원 → 1,481,301,966원으로 증가합니다.
⚠️ 49% 할인율을 가격 메리트로 확정할 수 없는 이유 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 보증금이 실제로 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액은 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 따라서 “감정가 절반 이하라 싸다”는 결론은 임차보증금 확인 뒤에야 가능합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 도원스위트빌1차는 63세대입니다.
  • 입지. 선부중학교 남동측 인근에 위치하고 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 소로각지이며 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 환금성 지표. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회, 낙찰률 지표는 9.77입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐습니다.
⛔ 다회 유찰을 안전 신호로 해석하면 안 된다 이 물건은 현재 2회 유찰됐고 단지 경매 평균도 3.2회 유찰입니다. 가격이 내려온 사실 자체보다 소형 도시형생활주택의 환금성과 임차관계가 먼저 확인돼야 합니다. 특히 선순위 가능 임차 위험이 해소되지 않은 상태에서는 추가 유찰 가격도 곧바로 실질취득가격이 되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 이규복 계약 확인. 2013.08.22 전입의 실제 점유 여부, 보증금, 임대차계약, 확정일자부터 확인해야 합니다.
  • 606호 점유자 특정. 현황조사 기록에 802호·909호 등 다른 호수 기록도 포함돼 있으므로 606호 직접 점유자를 매각물건명세서에서 분리 확인해야 합니다.
  • 방성지 임차권. 보증금 45,000,000원, 전입 2021.06.21, 확정일자 2024.01.23, 임차권등기 2025.03.20을 원문과 대조하세요.
  • 승계 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
  • 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수보증금은 20%입니다.
  • 배당표 한계. 현재 배당계산의 매수인 인수 0원과 별개로 선순위 가능 임차보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득액을 따로 검증해야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 미확정 임차보증금

감정가 81,000,000원이 두 번 유찰돼 39,690,000원까지 내려왔다는 숫자는 분명 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2013.08.22 전입 이규복의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남아 있기 때문입니다. 배당 시뮬레이션의 인수액은 0원이지만 이것만으로 실질취득액까지 39,690,000원이라고 확정해서는 안 됩니다.

또한 현황조사 인적 기록이 많고 606호 외 다른 호수 기록까지 섞여 있어 점유관계를 정리하는 작업이 선행돼야 합니다. 여기에 재매각·매수보증금 20%, 이미 2회 유찰된 소형 도시형생활주택이라는 조건도 겹칩니다. 가격은 낮아졌지만 권리가 아직 닫히지 않았습니다. 이규복의 보증금과 606호 실제 점유관계가 확인되기 전까지는 보수적으로 보는 사건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시뮬레이션 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 임차보증금·점유관계가 확인되지 않은 경우 매수인 부담도 변동될 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 현장 점유관계를 직접 확인하고 전문가 자문을 받으시기 바랍니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층606호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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