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특수권리·특수조건 2

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 65,525,544원 ~ 79,333,401원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,060건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 60,270,000원
C 매력지수49 D-5 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
60,270,000 6,027만 감정가 123,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
602만원
최저가의 10% · 6,027,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.23억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 49%지만, 선순위 전입자 이규복의 보증금과 409호 관련성이 확인되지 않아 실질취득액은 아직 미상입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)

감정가 49%까지 내려왔지만, 대항력 가능 점유자의 보증금이 미상이다 — 안산 도원스위트빌 409호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층409호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 123,000,000원 · 최저매각가 60,270,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.17 · 재매각
49
매력지수 C등급 · 감정가 49%까지 내려왔지만 선순위 전입자 보증금 미상·재매각·호실 미상 점유자 다수로 인수액 확정 전 접근 보류
2013-08-22 전입한 이규복이 2013-09-04 말소기준보다 앞서나 보증금·확정일자가 미상이고, 현황조사상 신고 70건 중 승계 중복 1건을 제외한 실제 임차인 신고 69명 대부분의 호실이 미상이며 재매각 매수보증금 20% 조건까지 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
💰 최저가 60,270,000원 📉 감정가 49% ⚠️ 대항력 가능·미상 1명 🔁 재매각 · 매수보증금 20%
한 줄 평 감정가 123,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 60,270,000원까지 내려왔지만, 2013-08-22 전입한 이규복의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 현황조사상 신고는 70건이고, 이 중 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인 신고는 69명입니다. 다수 점유자의 호실이 미상이라 409호와의 직접 관련성 확인이 먼저입니다.
감정가 / 최저가
123,000,000원 / 60,270,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
미상
최저가 + 이규복 미상 보증금 가능성
매수인 인수
미상
배당표상 0원과 별개로 확인 필요
핵심지표
재매각
특별매각조건 매수보증금 20%

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 4층 409호입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이고, 도원스위트빌1차는 63세대, 2012-09-03 준공입니다. 감정가 123,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 60,270,000원입니다.

겉으로 보면 감정가의 절반 이하까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 점유·임차관계를 정리해야 합니다. 말소기준권리는 2013-09-04 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 대부분의 전입신고는 이 날짜 이후라 후순위지만, 이규복은 2013-08-22 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층409호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰, 감정가 49%)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 말소기준은 2013-09-04

등기부상 2012-09-21 주식회사신한저축은행 근저당권과 2012-10-02 영풍전자주식회사 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2013-09-04 한국양봉농업협동조합 근저당권, 채권최고액 1,500,000,000원입니다. 2024-01-15 임의경매개시결정과 2025-07-04 안산시 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

⚠️ 말소기준보다 빠른 전입자 이규복의 전입일은 2013-08-22로 말소기준권리 2013-09-04보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 보증금이 실제 존재하고 409호 점유와 연결된다면 배당 후 미회수액이 매수인 부담으로 이어질 가능성을 배제할 수 없습니다.

② 임차·점유 현황 — 신고 70건, 실제 임차인 69명

현황조사 등에 나타난 신고는 70건입니다. 이 가운데 LI HUGUOJIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금을 합산하면 안 됩니다. 따라서 중복을 제외한 실제 임차인 신고는 69명입니다. 다만 대부분 점유부분이 ‘미상’이고, 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 기재돼 있어 이 목록 전체를 409호 임차인으로 볼 수는 없습니다.

이름점유부분전입일보증금대항력우선변제 / 승계
JIN YUZI미상2022-09-05미상후순위미상
이혜용미상2020-04-22미상후순위미상
JIN YONGQI미상2022-09-16미상후순위미상
김한별미상2022-02-18미상후순위미상
최춘실미상2022-08-16미상후순위미상
LI YUHUA미상2016-11-09미상후순위미상
ZHANG ZHONGYU미상2016-09-20미상후순위미상
LI HUGUO미상2023-02-10별도 합산 금지후순위승계 중복 JIN YUZI
이철민미상2021-02-04미상후순위미상
심민석미상2019-02-14미상후순위미상
최규만미상2022-04-25미상후순위미상
심준호미상2021-10-12미상후순위미상
김혜경미상2024-01-19미상후순위미상
ZHENG RANJUN(정연준)미상2016-08-05미상후순위미상
ZHENG RANZHE미상2020-11-06미상후순위미상
LI SHUNQIN미상2017-05-12미상후순위미상
이민지미상2023-02-03미상후순위미상
김성호미상2018-04-27미상후순위미상
오영환미상2022-10-12미상후순위미상
김진우미상 · 주거2019-07-17미상후순위미상
이기쁨미상2021-12-27미상후순위미상
위재옥미상2019-02-25미상후순위배당요구 2024-01-29 · 우선변제 미상
김영주미상2024-01-02미상후순위미상
정융성미상2019-11-18미상후순위미상
이지민미상2021-12-22미상후순위미상
JIANG DONGZHEN미상2020-02-07미상후순위미상
송정배미상2020-07-27미상후순위배당요구 2024-02-13 · 우선변제 미상
김동원미상2020-02-03미상후순위미상
박성진미상2021-10-12미상후순위미상
조영훈미상2022-08-29미상후순위배당요구 2024-02-01 · 우선변제 미상
최호진미상2021-05-03미상후순위미상
이건동미상2022-07-01미상후순위미상
김민석미상2022-12-02미상후순위미상
신춘희미상2018-11-02미상후순위미상
FANG SHENGZHI미상2021-06-21미상후순위미상
메디푸 솔로몬게타츄미상2023-03-22미상후순위미상
김현재미상2020-08-28미상후순위미상
김승우미상2021-03-26미상후순위미상
이규복미상2013-08-22미상가능·미상확정일자 미상
신현석미상2019-12-16미상후순위미상
윤태경미상2021-07-02미상후순위배당요구 2024-01-23 · 우선변제 미상
권미경미상2021-04-26미상후순위미상
박시일미상2021-10-08미상후순위미상
박승국미상2022-06-07미상후순위미상
김소휘미상2019-05-17미상후순위미상
연해용미상2022-04-05미상후순위미상
김민준미상2018-04-26미상후순위미상
강아롬미상2022-04-15미상후순위배당요구 2024-01-29 · 우선변제 미상
이진아미상2022-04-05미상후순위미상
이경순미상2022-02-21미상후순위미상
정희규802호 전체2021-06-284,500원후순위미상
전여정미상2021-05-18미상후순위미상
전형수미상2023-10-06미상후순위미상
선주현미상2023-03-30미상후순위배당요구 2024-03-06 · 우선변제 미상
LI JINHUA미상2023-07-20미상후순위미상
JIN SHENGJUN미상2023-10-27미상후순위미상
JIN CHENGRI미상2022-10-20미상후순위미상
최택영미상2022-02-11미상후순위미상
우용화미상2018-07-23미상후순위배당요구 2024-01-29 · 우선변제 미상
손희대미상2018-04-26미상후순위배당요구 2024-02-06 · 우선변제 미상
박세훈미상2022-03-25미상후순위미상
김수연미상2020-09-08미상후순위미상
황용석미상2019-02-28미상후순위배당요구 2024-02-02 · 우선변제 미상
오헌상미상2021-12-01미상후순위미상
고재권미상2023-05-15미상후순위배당요구 2024-02-16 · 우선변제 미상
JIN YINGSHAN미상2021-09-06미상후순위미상
JIN CHENGSHI미상2021-09-06미상후순위미상
이룡화미상2022-10-20미상후순위미상
장성욱미상2018-11-12미상후순위배당요구 2024-01-19 · 우선변제 미상
LI YUJIN909호 전체2016-11-0868,250,000원후순위미상
⛔ 409호 특정이 먼저 대부분의 점유부분이 ‘미상’입니다. 현황조사상 다수 전입자가 존재한다는 사실만으로 모두 409호 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 409호와 무관하다고도 단정할 수 없습니다. 특히 이규복의 실제 점유 호실, 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 않는 것이 안전합니다.

③ 가격 — 49% 할인보다 ‘실질취득 미상’이 먼저

현재 최저매각가는 60,270,000원으로 감정가 123,000,000원의 49%입니다. 하지만 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세가 제공되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.

더 중요한 점은 이규복의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 만약 실제 대항력이 인정되는 임차관계가 409호에 존재한다면 낙찰가 외에 미배당 보증금 인수가 생길 수 있습니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 현재 단계에서 60,270,000원으로 고정할 수 없고 미상입니다.

⚠️ 재매각 특별조건 매각물건명세서 비고는 재매각이며, 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다. 일반적인 입찰보증금 조건과 다르므로 자금 준비와 입찰서 작성 단계에서 반드시 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,484,860원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원58,785,140원
소유자 교부-0원

현재 회차 기준 근저당권 미배당은 1,441,214,860원입니다. 이 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 놓았지만, 이규복의 보증금·대항력 및 409호 관련성이 확인되지 않았으므로 실제 권리분석상 인수액은 미상으로 보는 것이 안전합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

매각대금 배분 (현재 60,270,000원)
집행비용 1,484,860원, 근저당 배당 58,785,140원, 소유자 잔여 0원.
회차별 근저당 미배당
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어 근저당 미배당은 커집니다. 시세 비교자료가 없어 가격 메리트 차트로 해석하면 안 됩니다.
✅ 명확한 부분 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 후순위 전입자들도 전입일 기준으로는 말소기준권리 이후입니다.
⛔ 아직 명확하지 않은 부분 이규복은 말소기준권리보다 앞선 2013-08-22 전입자이고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 배당표의 ‘매수인 인수 0원’ 숫자만 보고 권리 안전형으로 결론 내리면 안 됩니다. 409호 실제 점유 여부와 보증금 확인 전에는 실질취득액이 확정되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 선부중학교 남동측 인근이며 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역이며 토지면적 526.9㎡, 공시지가 2,634,000원/㎡입니다.
  • 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역 등이 적용됩니다.
  • 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 확인. 2013-08-22 전입자의 실제 409호 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
  • 호실 대조. 현황조사상 다수 점유부분이 미상이고 802호·909호 기재도 포함돼 있으므로 409호와 직접 연결되는 사람을 분리해야 합니다.
  • 승계 중복 제거. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
  • 재매각 조건. 특별매각조건 매수보증금 20%를 입찰자금 계획에 반영해야 합니다.
  • 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 최근 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
  • 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 409호 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 미상 보증금이 먼저”

이 사건은 최저가만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 123,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 60,270,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 2013-09-04보다 앞선 2013-08-22 전입자 이규복의 임대차 내용이 확인되지 않았습니다. 여기에 현황조사상 다수의 호실 미상 점유자가 있고, 재매각으로 매수보증금 20% 특별조건까지 붙어 있습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “낙찰가 60,270,000원 = 실질취득가”가 아니라 “실질취득액 미상”입니다. 이규복이 409호와 무관하거나 인수할 보증금이 없는 것이 확인되면 권리 위험이 크게 줄지만, 확인 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 추정자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 임차인의 실제 점유 호실·보증금·확정일자, 당해세, 최우선변제 등은 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 현황조사상 다수 점유부분이 미상으로 기재되어 있으므로 409호와의 직접 관련성을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층409호 (선부동,도원스위트빌)

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