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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 32,402,510원 ~ 39,454,752원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 29,532,000원
D 매력지수28 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
29,532,000 2,953만 감정가 123,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
295만원
최저가의 10% · 2,953,200원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 1.23억원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 선순위 전입 보증금 미상과 한국토지주택공사 우선매수권 때문에 단순 저가매수형이 아닙니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택·원룸형)

감정가 24%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 볼 수 없다 — 도원스위트빌 709호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 7층709호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 123,000,000원 · 최저매각가 29,532,000원(4회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 청구 2,614,263,078원
🏷️ 최저가 29,532,000원 · 감정가 24.01% ⚠️ 선순위 전입 1명 · 보증금 미상 🏠 한국토지주택공사 우선매수권 👥 실제 임차인 69명
28
매력지수 D등급 · 감정가 24.01%까지 유찰됐지만 선순위 전입 보증금 미상·LH 우선매수권으로 실질취득과 외부 낙찰 모두 불확실
4회 유찰·최저가 29,532,000원의 저가 외형에도 실거래 금액 근거가 없고, 2013.08.22 선순위 전입 이규복의 보증금이 미상이며 전세사기피해주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있어 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 123,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 29,532,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 저가 매수 기회로 보면 안 됩니다. 말소기준일 2013.09.04보다 앞선 이규복의 2013.08.22 전입이 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있어 외부 낙찰에는 사실상 닫힌 경매 성격의 제약까지 있습니다. 실거래 금액 근거도 없어 현 최저가의 시세 메리트는 판정할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
123,000,000원
최저 29,532,000원 · 4회 유찰
실질취득
29,532,000원 + α
이규복 미배당 보증금 가능액 미확정
매수인 인수
모형상 0원*
선순위 전입 보증금 확인 전 확정 불가
핵심지표
4회 유찰
LH 우선매수권 · 외부 낙찰 제한

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 7층 709호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 다세대 물건입니다. 등기 흐름은 조금 복잡해 보이지만 핵심은 명확합니다. 2012년 신한저축은행 근저당과 2013년 김명현 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 1,500,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정·임차권등기·안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 현황조사 등에 잡힌 명의는 70건이며, 그중 LI HUGUOJIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고로 분류돼 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 69명입니다. 이 가운데 이규복의 전입일 2013.08.22만 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 리스크로 남겨야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 7층709호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 9층 건 내 7층 709호
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가123,000,000원 / 29,532,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%)
말소기준2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
우선매수권전세사기피해자주택 · 피해주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미확정

등기부 기준으로는 매각 후 존속하는 후순위 권리가 핵심 위험은 아닙니다. 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당이 기준이 되고, 2024.01.15 경매개시결정, 2024.08.19 이진아 주택임차권등기, 2025.07.04 안산시 압류는 모두 그 뒤입니다. 한국양봉농업협동조합 근저당은 2024.08.28 확정채권양도를 원인으로 2024.10.17 농업협동조합자산관리회사에 이전된 기록도 있습니다.

⛔ 핵심은 이규복의 선순위 전입 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준일 2013.09.04보다 빠릅니다. 다만 점유부위·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 有로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 실제 임차관계와 보증금이 인정되고 배당으로 회수되지 않는다면 그 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 현재 최저가만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 69명, 선순위 전입 1명

현황조사·임차권등기 등에 등장하는 70건 중 LI HUGUO 1건은 JIN YUZI에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 실제 임차인은 69명입니다. 실제 임차인 69명 중 이규복 1명만 말소기준일보다 앞서 전입했고, 나머지 68명은 말소기준일 이후 전입입니다. 아래는 실질취득비용과 권리분석에 직접 영향을 주는 핵심 신고 내역입니다.

성명점유부분전입일보증금대항력우선변제승계
이규복 미상 2013.08.22 미상 가능·미상 미상 해당 없음
이진아 주택 전부 2022.04.05 90,000,000원 없음 미상
확정일자 2022.03.07 · 배당요구 2024.08.19
해당 없음
JIN YUZI 미상 2022.09.05 미상 없음 미상 승계 대상
LI HUGUO 미상 2023.02.10 별도 합산 안 함 별도 임차인 아님 해당 없음 JIN YUZI 중복
정희규 802호 전체 2021.06.28 4,500원 없음 미상 해당 없음
LI YUJIN 909호 전체 2016.11.08 68,250,000원 없음 미상 해당 없음

이진아의 임차보증금은 90,000,000원으로 현재 최저가 29,532,000원보다 크지만, 전입일과 확정일자가 모두 2013.09.04 말소기준권리보다 뒤이고 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 이 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득비용이 90,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형으로 보아서는 안 됩니다. 이 사건에서 미확정 인수 위험의 핵심은 오히려 보증금이 밝혀지지 않은 선순위 전입자 이규복입니다.

⚠️ 배당요구 신고도 다수 위재옥, 송정배, 조영훈, 윤태경, 강아롬, 선주현, 우용화, 손희대, 황용석, 고재권, 장성욱, 이진아는 배당요구 접수 기록이 있습니다. 다만 이진아 외에는 보증금이 확인되지 않은 신고가 포함돼 있고, 대부분의 전입은 말소기준일 이후입니다.

② 가격 비교 — 24% 할인 외형과 시세 메리트는 별개

현재 최저가는 감정가 123,000,000원의 24.01%인 29,532,000원입니다. 4회 유찰된 결과라 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 동일·유사 물건의 최신 실거래 금액 근거가 없어, 현 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.

구분유찰횟수감정가 대비매각가정액채권 미배당
현재 회차 4회 24.01% 29,532,000원 1,471,399,576원
5회 유찰 시 5회 16.81% 20,672,400원 1,480,099,703원
6회 유찰 시 6회 11.76% 14,470,680원 1,486,189,792원

도원스위트빌1차는 63세대, 준공일은 2012.09.03이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 본건은 이미 4회 유찰되어 그 평균을 넘어섰습니다. 반복 유찰 자체는 최저가를 떨어뜨리지만, 이 사건에서는 선순위 전입 미확정·LH 우선매수권· 도시형생활주택(원룸형)이라는 조건을 함께 봐야 하므로 낮아진 최저가만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

⛔ “감정가의 24%니까 싸다”는 결론 금지 현재 확정할 수 있는 것은 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실뿐입니다. 시세 금액 비교가 없는 상태이고, 이규복의 잠재 인수액이 미확정이므로 실질취득비용은 29,532,000원으로 고정되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 29,532,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-931,576원
2. 을구 4번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원28,600,424원
소유자 교부-0원

현재 회차 배당모형에서는 매각대금 29,532,000원 중 집행비용 931,576원을 제외한 28,600,424원이 한국양봉농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권 미배당액은 1,471,399,576원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 선순위 전입자 이규복의 임대차·보증금이 확인되지 않은 상태이므로 그 0원을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 29,532,000원)
집행비용 931,576원 + 근저당 배당 28,600,424원 = 29,532,000원.
회차별 채권 미배당
유찰이 계속될수록 채권 미배당액은 커집니다. 이 차트에는 이규복의 잠재 인수 보증금이 반영되지 않았습니다.
✅ 등기권리 관점 2013.09.04 말소기준권리 이후의 경매개시결정·임차권등기·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 과거 신한저축은행·김명현 근저당도 이미 말소돼 있습니다. 등기 자체만 보면 후순위 존속권리 구조는 단순한 편입니다.
⛔ 실제 입찰 관점 등기가 소멸형이라는 사실만으로 안전하다고 결론 낼 수 없습니다. 2013.08.22 선순위 전입 이규복의 보증금 미상, 실제 임차인 69명에 이르는 복잡한 점유·전입 자료, 그리고 한국토지주택공사에 양도된 전세사기피해주택 우선매수권이 핵심입니다. 특히 우선매수권 때문에 외부 입찰자는 최고가매수신고를 하더라도 최종 낙찰 기회가 제한되는 닫힌 경매 성격을 반드시 반영해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 용도. 다세대이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 도원스위트빌1차는 63세대, 준공일은 2012.09.03입니다.
  • 입지. 선부중학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
  • 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.2회이고 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 도시형생활주택 원룸형이라는 용도까지 감안하면 단순한 아파트형 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 이규복 임대차 원본 확인. 2013.08.22 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 계약관계를 확인하기 전에는 실질취득비용 상한을 정할 수 없습니다.
  • 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 29,532,000원이 감정가의 24.01%라는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 별개입니다.
  • 이진아 90,000,000원 구분. 이진아는 2022.04.05 전입, 2022.03.07 확정일자, 2024.08.19 임차권등기·배당요구 기록이 있으나 말소기준보다 후순위이며 자료상 대항력은 없습니다.
  • 보증기관 중복 합산 금지. LI HUGUO는 JIN YUZI에 대한 대위·승계 중복 신고이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
  • 호수 구분. 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 기재돼 있어 대상 709호와 점유 호수가 다릅니다. 다수 신고는 점유부분이 미상입니다.
  • LH 우선매수권 행사 여부 확인. 본건은 전세사기피해자주택이고 피해주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도됐습니다. 외부 낙찰 제한을 전제로 입찰 실익을 검토해야 합니다.
  • 배당표의 0원 인수액을 확정값으로 보지 말 것. 현재 배당모형은 이규복의 미상 보증금을 반영하지 못하므로 실제 인수 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료와 우선매수권 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것은 낙찰 가능성과 미상 인수액

이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 123,000,000원이 네 번 유찰돼 29,532,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석 결론은 그 반대 방향으로 신중해야 합니다. 실거래 금액 근거가 없어 현 최저가를 시세보다 싸다고 할 수 없고, 2013.08.22 전입한 이규복은 말소기준보다 선순위이면서 보증금이 밝혀지지 않아 실질취득비용이 미확정입니다.

여기에 더 결정적인 제약이 있습니다. 본 건물은 전세사기피해자주택이고 피해주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있습니다. 따라서 외부 입찰자 입장에서는 단순한 공개 경쟁경매가 아니라 외부 낙찰 제한이 있는 닫힌 경매 성격을 전제로 판단해야 합니다. 4회 유찰이라는 사실은 가격 메리트의 증거가 아니라, 이 사건의 복잡성과 매수 제약을 다시 확인하라는 신호에 가깝습니다. 가격은 판정 보류, 선순위 임차관계는 확인 필수, 외부 낙찰 가능성은 제한적 — 이것이 이 사건의 핵심입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항·현황조사·매각 관련 정보·감정평가·배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 이규복의 임대차계약·보증금·확정일자·실제 점유관계, 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 여부, 당해세·최우선변제·미납 관리비 등은 실제 매각 결과와 매수인 부담에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 원본 서류를 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서 작성자·운영자는 법적 책임을 부담하지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 7층709호 (선부동,도원스위트빌)

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