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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 20,285,033원 ~ 24,699,968원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 18,488,000원
D 매력지수34 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
18,488,000 1,848만 감정가 77,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
184만원
최저가의 10% · 1,848,800원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 7,700만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 18,488,000원은 감정가의 24.01%지만 선순위 전입 보증금 미상과 한국토지주택공사 우선매수권 때문에 가격 할인만으로 판단할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택·원룸형)

감정가의 24%까지 내려왔지만, ‘선순위 전입 + 우선매수권’이 가격보다 먼저다 — 도원스위트빌 905호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층905호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 77,000,000원 · 최저매각가 18,488,000원(4회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 청구 2,614,263,078원
34
매력지수 D등급 · 감정가 24.01%까지 내려왔지만 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이고 한국토지주택공사 우선매수권까지 있어 외부 응찰자는 보수적 접근이 필요
이규복의 2013.08.22 전입이 2013.09.04 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상해 실질취득·인수액을 확정할 수 없고, 4회 유찰과 전세사기피해자주택 우선매수권 양도가 겹쳐 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
💰 18,488,000원 📉 4회 유찰 👥 실제 임차인 69명 ⚠️ 선순위 전입 1명 🏠 우선매수권 1건
한 줄 평 최저가는 18,488,000원으로 감정가 77,000,000원의 24.01%까지 내려왔지만, 가격만 보고 들어가면 안 되는 사건입니다. 이규복의 전입일 2013.08.22이 말소기준 2013.09.04보다 빠른데 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능 여부와 매수인 실질 인수액을 확정할 수 없습니다. 여기에 전세사기피해자주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 있어, 우선매수권 행사 시 외부 일반응찰자의 최종 취득이 제한되는 ‘닫힌 경매’ 성격까지 있습니다.
감정가 / 최저가
77,000,000원
18,488,000원
4회 유찰 · 감정가 24.01%
실질취득
미상
선순위 전입 이규복 보증금 미상
매수인 인수
미상
배당 시뮬레이션 0원과 별도 검증 필요
핵심지표
4회 · 24.01%
단지 경매 평균 유찰 3.2회

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 9층 905호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기상 현재 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권 1,500,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 주식회사신한저축은행 근저당권 3,250,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 영풍전자주식회사 전세권 372,000,000원도 2014.11.10 말소됐습니다. 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라 점유·임차관계입니다. 조사 목록에서 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 먼저 들어와 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유부분도 미상이므로, 정확도 원칙상 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 확인되기 전까지 실질취득액과 인수액도 미상으로 두는 것이 맞습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496 (임의경매)
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층905호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 9층 905호
소유자양지은 · 2012.09.06 소유권보존
감정가 / 최저가77,000,000원 / 18,488,000원 (4회 유찰)
말소기준2013.09.04 · 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도

등기 권리만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계는 등기 순위와 별도로 봐야 합니다. 이규복의 2013.08.22 전입은 말소기준보다 앞서며, 보증금·확정일자가 미상이므로 매수인이 부담할 금액이 0원이라고 확정할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 이 미확정 임차보증금 위험까지 해소했다는 뜻으로 받아들이면 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 69명, 대위·승계 중복 1건

조사 목록은 대위·승계 중복신고를 포함하고 있습니다. LI HUGUOJIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외한 실제 임차인은 69명입니다. 다만 다수의 점유부분이 미상이고, 802호·909호처럼 다른 호수로 특정된 기록도 포함되어 있어 905호의 직접 점유관계는 별도 대조가 필요합니다.

이름점유부분전입일보증금대항력우선변제승계
이규복 미상 2013.08.22 미상 가능·미상 미상 없음
JIN YUZI 미상 2022.09.05 미상 없음 미상 없음
LI HUGUO 미상 2023.02.10 미상 없음 미상 JIN YUZI 대위·승계
정희규 802호 전체 2021.06.28 4,500원 없음 미상 없음
LI YUJIN 909호 전체 2016.11.08 68,250,000원 없음 미상 없음
위재옥 미상 2019.02.25 미상 없음 미상 · 배당요구 2024.01.29 없음
송정배 미상 2020.07.27 미상 없음 미상 · 배당요구 2024.02.13 없음
조영훈 미상 2022.08.29 미상 없음 미상 · 배당요구 2024.02.01 없음
윤태경 미상 2021.07.02 미상 없음 미상 · 배당요구 2024.01.23 없음
강아롬 미상 2022.04.15 미상 없음 미상 · 배당요구 2024.01.29 없음
선주현 미상 2023.03.30 미상 없음 미상 · 배당요구 2024.03.06 없음
우용화 미상 2018.07.23 미상 없음 미상 · 배당요구 2024.01.29 없음
손희대 미상 2018.04.26 미상 없음 미상 · 배당요구 2024.02.06 없음
황용석 미상 2019.02.28 미상 없음 미상 · 배당요구 2024.02.02 없음
고재권 미상 2023.05.15 미상 없음 미상 · 확정 2023.05.01 · 배당요구 2024.02.16 없음
장성욱 미상 2018.11.12 미상 없음 미상 · 배당요구 2024.01.19 없음
⛔ 가장 중요한 임차인: 이규복 전입 2013.08.22로 말소기준 2013.09.04보다 빠릅니다. 그러나 보증금·확정일자·점유부분이 미상이므로 대항력 有로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 18,488,000원만을 실질취득가로 보아서는 안 됩니다.
⚠️ 보증기관 대위·승계는 중복 합산 금지 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 대위·승계 중복신고입니다. 실제 임차인 수와 보증금 총액에 별도로 더하면 안 됩니다. 이 승계 관계는 JIN YUZI 건에만 적용되며, 이규복을 비롯한 다른 임차관계의 위험을 없애지 않습니다.

② 가격·유찰 구조 — ‘24%’만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 18,488,000원, 감정가 77,000,000원의 24.01%입니다. 이미 4회 유찰됐고, 도원스위트빌1차의 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 실질취득액 자체가 확정되지 않았습니다. 선순위 전입 이규복의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.

회차 시나리오감정가 대비매각가근저당 예상배당미배당
현재 회차 · 4회 유찰 24.01% 18,488,000원 17,755,216원 1,482,244,784원
5회 유찰 시 16.81% 12,941,600원 12,308,651원 1,487,691,349원
6회 유찰 시 11.77% 9,059,120원 8,496,056원 1,491,503,944원
⚠️ 유찰이 더 돼도 ‘실질취득’은 자동으로 내려간다고 볼 수 없다 5회 유찰 시 12,941,600원, 6회 유찰 시 9,059,120원까지 최저가가 내려가는 시나리오가 있지만, 이규복의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가 하락만으로 총 취득부담이 그만큼 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.

③ 예상배당표 (매각가 18,488,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 - 732,784원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 1,500,000,000원 17,755,216원
잔여 · 소유자 교부 - 0원
근저당 미배당 - 1,482,244,784원

현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 732,784원과 한국양봉농업협동조합 근저당 17,755,216원으로 매각대금 18,488,000원이 모두 소진되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있지만, 이규복의 선순위 전입과 보증금 미상 문제 때문에 권리분석상 실제 인수액을 0원으로 확정하지 않습니다.

매각대금 배분 (18,488,000원)
집행비용과 근저당 배당으로 매각대금이 전액 소진됩니다.
회차별 근저당 미배당
유찰이 진행될수록 근저당 미배당은 증가합니다. 이 미배당 자체는 매수인 승계를 뜻하지 않지만, 임차보증금 인수 문제와는 별도로 검토해야 합니다.
✅ 등기 권리 관점 현재 말소기준인 2013.09.04 근저당권 이후의 임의경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권도 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
⛔ 외부 응찰자 관점의 핵심 제한 본 건물은 전세사기피해자주택이고 피해주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도됐습니다. 우선매수권이 행사되면 외부 일반응찰자가 최고가를 제시하더라도 최종 취득이 제한될 수 있어, 일반 경매보다 ‘닫힌 경매’에 가까운 경쟁 구조로 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 선부중학교 남동측 인근으로 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 도원스위트빌1차는 63세대이며 사용승인 관련 기준일은 2012.09.03입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 외벽은 석재 붙임 등, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
  • 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회인데 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 현재의 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관하기보다 우선매수권과 점유관계를 함께 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22 전입으로 말소기준 2013.09.04보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산하지 마세요.
  • 905호 직접 점유자 대조. 조사 목록 다수의 점유부분이 미상이고 802호·909호 등 다른 호수 자료도 함께 존재합니다. 905호와 직접 연결되는 점유자를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 대조해야 합니다.
  • 한국토지주택공사 우선매수권 확인. 전세사기피해자주택 우선매수권이 양도된 사건이므로 실제 입찰 전 우선매수권 행사 관계를 반드시 확인해야 합니다.
  • 대위·승계 중복 제거. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금 대위·승계 중복신고이므로 임차인 수와 보증금을 별도로 더하지 마세요.
  • 배당표의 0원 인수에 의존 금지. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만 선순위 전입 보증금이 미상인 이상 실질 인수액은 확정되지 않았습니다.
  • 배당 변동요소 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원문으로 확인해야 합니다.
  • 현재 등기 대조. 2013.09.04 설정된 근저당권에는 2024.10.17 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 등기가 존재하므로 입찰 직전 최신 등기사항을 확인하세요.

맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 확인할 두 가지

이 물건의 최저가는 18,488,000원으로 감정가 77,000,000원의 24.01%까지 내려와 있습니다. 하지만 최저가가 낮다는 사실 자체는 투자 메리트의 근거가 아닙니다. 첫째, 이규복이 말소기준보다 앞선 2013.08.22 전입자이고 보증금·확정일자·점유부분이 미상이라 실질취득액과 인수액이 확정되지 않습니다. 둘째, 전세사기피해자주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도되어 있어 외부 일반응찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.

등기부상 후순위 권리는 소멸하는 구조지만, 이 사건의 승부처는 등기 말소가 아니라 선순위 임차관계 확인과 우선매수권 행사 여부입니다. 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.2회도 넘어선 상태입니다. 따라서 현재 단계에서는 “싸게 나온 물건”으로 결론 내리기보다, 실질취득가 미상·외부 낙찰 제한을 전제로 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정요항·배당 시뮬레이션 자료를 토대로 작성한 권리분석 의견입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있으며, 점유부분과 보증금이 확인되지 않은 임차관계는 반드시 원문 서류 및 현장 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 우선매수권 행사 관계를 직접 확인하고 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 9층905호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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