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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 32,980,136원 ~ 39,694,532원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 640건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 29,155,000원
D 매력지수38 D-5 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트
29,155,000 2,915만 감정가 85,000,000원
감정가의 35% ▼ 65% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
291만원
최저가의 10% · 2,915,500원
감정가 대비
▼ 65.7% 싸게 매수
감정가 8,500만원
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 매각 임박 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 29,155,000원까지 내려왔지만 선순위 전입자 보증금이 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 4차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대·도시형생활주택)

감정가 34%까지 내려왔지만, 선순위 전입 보증금이 미상 — 안산 도원스위트빌 308호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층308호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 85,000,000원 · 최저매각가 29,155,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.09.17 · 재매각 · 매수보증금 20%
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매력지수 D등급 · 감정가 34%까지 유찰·재매각됐지만 선순위 전입 이규복의 보증금·확정일자가 미상 — 인수액 확정 전 입찰 보류
3회 유찰로 최저가가 29,155,000원까지 낮아졌지만 2013.08.22 전입 이규복이 2013.09.04 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이라 실제 인수액을 확정할 수 없음. 실거래 금액도 없어 가격 검증이 되지 않고 재매각 특별매각조건까지 있어 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
📉 29,155,000원 🔁 3회 유찰 ⚠️ 선순위 전입 1명 💳 매수보증금 20%
한 줄 평 감정가 85,000,000원에서 최저가가 29,155,000원까지 내려온 재매각 물건입니다. 그러나 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 말소기준 2013.09.04보다 앞선 2013.08.22 전입자 이규복의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 실거래 금액도 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지도 검증되지 않습니다.
감정가 / 최저가
85,000,000원
29,155,000원
3회 유찰 · 감정가 34%
실질취득
확정 불가
선순위 전입자 보증금 미상
매수인 인수
미상
배당 시뮬레이션상 0원 · 별도 확인 필요
핵심지표
20%
재매각 특별매각조건 매수보증금

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 3층 308호입니다. 용도는 다세대이고 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 감정가 85,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 29,155,000원입니다. 여기에 재매각 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다.

등기만 보면 핵심은 명확합니다. 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 1,500,000,000원이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 현황조사 목록 중 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람의 권리를 단순히 “인수 0원”으로 닫아서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층308호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰)
청구금액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심

2012년 신한저축은행 근저당권과 영풍전자주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.10.17 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 말소기준 권리 이후의 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다.

⛔ 이규복 전입일 2013.08.22 — 말소기준보다 선순위 이규복은 말소기준 2013.09.04보다 앞서 전입했습니다. 그러나 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 보증금과 점유가 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

② 임차·점유관계 — 목록상 실제 임차·점유자 69명

현황조사 목록에는 총 70개 항목이 있으나, LI HUGUO 항목은 JIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있습니다. 따라서 이를 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않으며, 실제 임차·점유자로 보는 인원은 69명입니다.

성명 / 구분 점유부분 전입일 보증금 대항력 우선변제 승계
이규복 미상 2013.08.22 미상 가능·미상 미상 해당 없음
JIN YUZI 미상 2022.09.05 미상 없음 미상 해당 없음
LI HUGUO 미상 2023.02.10 별도 합산 안 함 없음 미상 JIN YUZI 대위·승계
정희규 802호 전체 2021.06.28 4,500원 없음 미상 해당 없음
LI YUJIN 909호 전체 2016.11.08 68,250,000원 없음 미상 해당 없음
그 외 실제 임차·점유자 65명 대부분 미상 말소기준 이후 대부분 미상 없음 미상 해당 없음
⚠️ 308호 점유관계 분리가 우선 현황조사 목록에는 점유부분이 미상인 사람이 다수이고, 동시에 802호 전체909호 전체로 명시된 항목도 포함돼 있습니다. 따라서 802호 정희규의 4,500원과 909호 LI YUJIN의 68,250,000원을 308호의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 입찰 전 308호에 실제로 해당하는 점유자와 보증금을 개별 확인해야 합니다.

배당요구가 확인된 사람은 위재옥, 송정배, 조영훈, 윤태경, 강아롬, 선주현, 우용화, 손희대, 황용석, 고재권, 장성욱입니다. 이들은 모두 말소기준 이후 전입으로 조사됐지만 보증금이 대부분 확인되지 않아 실제 배당액은 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34%여도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 29,155,000원으로 감정가 85,000,000원의 34% 회차입니다. 하지만 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 많이 떨어졌다”와 “실제 시세보다 싸다”는 전혀 다른 판단입니다. 실거래 근거 없이 29,155,000원을 시세 대비 저가라고 평가해서는 안 됩니다.

⚠️ 반복 유찰 자체도 가격 검증 신호 도원스위트빌1차의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 현재 물건 역시 이미 3회 유찰됐고 재매각입니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 사실보다, 실제 거래가격과 점유·명도 구조를 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)

배당 항목 채권액 예상배당
0. 집행비용 - 924,790원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 1,500,000,000원 28,230,210원
잔여 · 소유자 교부 - 0원

현재 회차 시뮬레이션의 근저당권 미배당액은 1,471,769,790원이며, 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 이 계산에는 이규복의 미상 보증금을 확정해 반영할 수 없으므로, 이를 실제 인수 0원이라는 결론으로 사용하면 안 됩니다.

매각대금 배분 (29,155,000원)
집행비용 924,790원, 근저당권 배당 28,230,210원, 소유자 잔여 0원.
회차별 미배당
실거래 금액이 없어 가격 막대 대신 각 유찰 시나리오의 근저당 미배당액을 표시합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 미상은 그대로

회차 매각가 근저당 배당 미배당
현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% 29,155,000원 28,230,210원 1,471,769,790원
4회 유찰 시 · 감정가 24% 20,408,500원 19,641,147원 1,480,358,853원
5회 유찰 시 · 감정가 17% 14,285,950원 13,628,803원 1,486,371,197원

유찰이 더 진행되면 매각가격은 20,408,500원, 14,285,950원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이규복의 선순위 전입과 미상 보증금 문제는 낙찰가가 내려간다고 자동으로 없어지지 않습니다. 오히려 미확인 인수액이 있다면 낮은 낙찰가만 보고 총 취득비용을 판단하는 것이 더 위험할 수 있습니다.

✅ 등기 관점 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권으로 식별되고, 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2012년 신한저축은행 근저당권과 영풍전자 전세권도 이미 말소돼 있습니다.
⛔ 점유·인수 관점 선순위 전입자 이규복의 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 이 부분이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액을 계산할 수 없고, 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 최종 인수액으로 볼 수도 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
  • 토지. 토지면적 526.9㎡, 공시지가 2,634,000원/㎡, 지목은 대이며 평지·가로장방·소로각지입니다.
  • 환금성 참고. 도원스위트빌1차는 63세대이며 2012.09.03 사용승인, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22 전입자의 임대차계약·보증금·확정일자·실제 점유를 우선 확인해야 합니다.
  • 308호 해당 점유자 분리. 현황조사 목록에는 802호·909호 등 다른 호수 기재도 포함돼 있어 308호의 실제 점유자를 별도로 대조해야 합니다.
  • 보증기관 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금 대위·승계 항목이므로 별도 임차인·보증금으로 합산하지 않습니다.
  • 재매각 보증금. 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다.
  • 시세 확인. 실거래 금액이 확인되지 않으므로 최저가 29,155,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
  • 배당표 한계. 현재 계산상 인수액 0원과 실제 임차인 인수위험은 별개입니다. 미상 보증금이 확인되면 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 308호 실제 점유관계를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “34% 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다

이 물건은 숫자만 보면 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 29,155,000원까지 내려왔고 재매각입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2013.08.22 전입한 이규복이 말소기준 2013.09.04보다 앞서고, 그 보증금과 확정일자가 미상이라는 점입니다.

실거래 금액도 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 검증할 수 없습니다. 따라서 권리 미상 + 시세 미상 상태에서 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 먼저 308호의 실제 점유자를 분리하고 이규복의 임대차 조건을 확인한 뒤, 그 결과를 포함한 실질취득액을 계산해야 합니다. 현재 단계의 결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·감정평가·배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 점유자 보증금·확정일자 등 확인되지 않은 사항은 실제 매각물건명세서와 임대차 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류와 실제 점유관계 확인 및 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층308호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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