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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 32,930,263원 ~ 40,097,368원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 30,013,000원
D 매력지수28 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
30,013,000 3,001만 감정가 125,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
300만원
최저가의 10% · 3,001,300원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 1.25억원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 30,013,000원까지 4회 유찰됐지만, 말소기준 전 전입자 이규복의 보증금·확정일자가 미상이고 전세사기피해자 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있어 실질취득가와 외부 낙찰 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대·도시형생활주택(원룸형)

최저가 24%라도, 선순위 점유자와 우선매수권을 먼저 봐야 한다 — 안산 도원스위트빌 607호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층607호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 125,000,000원 · 최저매각가 30,013,000원 · 4회 유찰 · 매각기일 2026.09.17
🔥 감정가의 24.01% ⚠️ 4회 유찰 🏠 선순위 전입 2013.08.22 🔐 한국토지주택공사 우선매수권
28
매력지수 D등급 · 최저가 24%지만 선순위 점유자 보증금 미상·한국토지주택공사 우선매수권·4회 유찰이 겹친 고위험 다세대
이규복의 2013.08.22 전입이 말소기준 2013.09.04보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이라 실질취득가를 확정할 수 없으며, 전세사기피해자 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 외부 낙찰도 제한됩니다. 4회 유찰된 도시형생활주택 원룸형으로 최저가 하락만으로 가격 가점을 주기 어려워 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 125,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 30,013,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준 2013.09.04보다 앞선 2013.08.22 전입자 이규복이 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 여기에 전세사기피해자주택의 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있어 외부 낙찰 가능성도 제한되는 닫힌 경매 성격을 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
125,000,000원
최저 30,013,000원 · 4회 유찰
실질취득
확정 불가
선순위 전입자 보증금 미상
매수인 인수
미상
배당계산상 0원이나 임차인 위험 별도
최저가 ÷ 감정가
24.01%
현재 회차

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 6층 607호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기상 말소기준은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권도 설정됐고, 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 등기부에서 말소됐습니다.

다만 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 최저가가 내려갈수록 무조건 싸지는 유형이 아니라, 이 선순위 점유자의 보증금과 실제 점유관계가 확인돼야 실질취득비용이 정해집니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층607호 (선부동,도원스위트빌)
용도 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가125,000,000원 / 30,013,000원
유찰4회 · 현재 회차 감정가의 24.01%
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
등기 열람2026.08.26 · 수원지방법원 안산지원 등기과

① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 전입이 더 중요하다

말소기준 근저당권 이후의 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2013.09.04의 한국양봉농업협동조합 근저당권과 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 2024년 농업협동조합자산관리회사로 각각 확정채권양도됐지만, 이는 기존 근저당권의 이전입니다.

⛔ 핵심 선순위 점유 위험 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준일 2013.09.04보다 빠릅니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 실제 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 인수액과 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.

② 임차·점유 관계 — 조사상 실제 명의 70명, 승계 1건

보증기관 대위·승계로 표시된 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 관한 중복 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 조사상 실제 임차·점유 명의는 70명입니다. 대부분 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 이규복만 말소기준보다 앞섭니다.

또한 정희규는 조사상 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 기재돼 있어, 본건 607호와 직접 연결되는 점유관계인지 원문 서류 대조가 필요합니다. 다수 명의의 점유 부분 역시 미상으로 기재돼 있습니다.

명의전입일보증금배당요구대항력우선변제승계
⚠️ 배당요구가 확인된 명의 위재옥, 송정배, 조영훈, 윤태경, 강아롬, 선주현, 우용화, 손희대, 황용석, 고재권, 장성욱, 게타츄는 문건접수 또는 매각물건명세서에서 배당요구가 확인됩니다. 다만 이들 중 이규복보다 선순위인 전입자는 확인되지 않습니다.

③ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한이 있는 ‘닫힌 경매’

🔐 전세사기피해자주택 본 건물은 전세사기피해자주택으로 기재돼 있고, 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있습니다. 따라서 일반 외부 입찰자가 최고가를 써내더라도 우선매수권 행사에 따라 최종 취득이 제한될 수 있는 구조입니다.

최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 높게 평가할 수 없는 가장 큰 이유입니다. 선순위 점유자의 인수액이 미상인 데다, 우선매수권으로 외부 낙찰 자체가 제한될 수 있기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 30,013,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-940,234원
2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원29,072,766원
3. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합1,500,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 계산상 총 채권 3,000,000,000원 중 29,072,766원이 배당되고, 2,970,927,234원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 선순위 전입자 이규복의 보증금이 확인되지 않았으므로 임차인 인수까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 30,013,000원)
회차별 채권 미배당
현재 4회 유찰부터 6회 유찰까지, 매각가가 낮아질수록 채권 미배당액은 커집니다. 임차인 인수액은 별도 확인 대상입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 실질취득 하락을 보장하지 않는다

회차매각가감정가 대비채권 미배당
현재 · 4회 유찰30,013,000원24.01%2,970,927,234원
5회 유찰 시21,009,100원16.81%2,979,769,064원
6회 유찰 시14,706,369원11.77%2,985,958,346원

이 물건에서는 최저가가 더 내려가더라도 그것만으로 실질취득비용이 내려간다고 볼 수 없습니다. 선순위 전입자의 보증금이 존재하고 매수인이 미배당분을 인수하는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어날 수도 있기 때문입니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로, 최저가를 실질취득가로 간주하면 안 됩니다.

⛔ 가격만 보고 접근하면 안 되는 이유 감정가 125,000,000원에서 30,013,000원까지 내려온 숫자는 눈에 띄지만, 선순위 전입·보증금 미상 + 한국토지주택공사 우선매수권 + 4회 유찰이 동시에 존재합니다. 이 조합에서는 낮은 최저가 자체를 가격 가점으로 쓰기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 선부중학교 남동측 인근으로 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물로, 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 토지. 장방형·평지의 토지이며 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 526.9㎡, 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역 등에 해당합니다.
  • 단지. 도원스위트빌1차는 63세대이며 2012.09.03 준공됐습니다. 동일 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 3.2회, 낙찰률은 9.77%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 이규복의 임대차관계 확정. 2013.08.22 전입의 실제 점유 여부, 본건 607호 점유 여부, 보증금과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
  • 실질취득가 재산정. 선순위 임차보증금이 확인되면 최저가 30,013,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 금액으로 판단해야 합니다.
  • 우선매수권 확인. 전세사기피해자주택 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도된 상태이므로 일반 최고가매수신고인의 외부 낙찰 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
  • 점유 명의와 호수 대조. 조사 명의 중 802호·909호 기재가 포함돼 있으므로 607호와 직접 관련되는 명의를 구분해야 합니다.
  • 권리 이전 확인. 2013.09.04 근저당권이 2024년 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역까지 최신 등기와 대조해야 합니다.
  • 배당요구 명의 확인. 배당요구가 접수된 명의들과 실제 임대차계약의 일치 여부를 매각물건명세서와 현황조사서에서 대조해야 합니다.

맺으며 — “24% 최저가”보다 중요한 세 가지

현재 최저가는 30,013,000원, 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만 이 사건은 단순한 저가 다세대 경매가 아닙니다. 첫째, 2013.08.22 선순위 전입자 이규복의 보증금이 미상입니다. 둘째, 본 건물은 전세사기피해자주택이고 우선매수권이 한국토지주택공사에 양도돼 있습니다. 셋째, 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 3.2회입니다.

따라서 이 사건의 결론은 “감정가의 24%라 싸다”가 아닙니다. 선순위 임차관계가 확정되기 전까지 실질취득가는 미상이고, 우선매수권 때문에 외부 낙찰도 제한될 수 있는 고위험·저확정성 사건입니다. 등기 후순위 권리가 소멸한다는 사실보다, 선순위 점유관계와 우선매수권을 먼저 확인해야 합니다.

본 리포트는 등기사항, 현황조사, 매각물건명세서, 감정평가 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 실제 점유관계·임대차보증금·확정일자·배당순위와 우선매수권 행사 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 입찰 전 원본 서류를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 부담하지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층607호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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변경 이력

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