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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 21,338,345원 ~ 25,982,528원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 19,448,000원
D 매력지수28 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
19,448,000 1,944만 감정가 81,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
194만원
최저가의 10% · 1,944,800원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 19,448,000원은 감정가의 24.01%지만, 말소기준 전 전입자 이규복의 보증금이 미상이라 실질취득가는 19,448,000원+미상 인수액입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택 원룸형)

최저가 24%보다 먼저 볼 것 — 말소기준 전 전입자 보증금 미상 · 안산 도원스위트빌 801호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층801호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 19,448,000원 · 4회 유찰 · 매각기일 2026.09.17
28
매력지수 D등급 · 감정가의 24.01%까지 유찰됐지만 말소기준 전 전입자 1명의 보증금·확정일자가 미상이라 실질취득가와 인수액을 확정할 수 없음
4회 유찰된 원룸형 도시형생활주택이고 실제 임차인 69명 중 이규복이 2013.08.22 전입해 2013.09.04 말소기준보다 앞서며 보증금·확정일자가 미상이다. 실거래 비교값도 없어 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어려워 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 최저 19,448,000원 📉 4회 유찰 ⚠️ 말소기준 전 전입 1명 👥 실제 임차인 69명
한 줄 평 감정가 81,000,000원이 4회 유찰되어 최저가는 19,448,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 말소기준인 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당보다 먼저 전입한 이규복(2013.08.22)이 있고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능 여부와 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 실질취득가는 19,448,000원 + 미상 인수액으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
19,448,000원
4회 유찰
실질취득
19,448,000원 + 미상
선순위 전입자 보증금 확인 필요
매수인 인수
미상
이규복 보증금·확정일자 미상
최저가 ÷ 감정가
24.01%
가격 메리트 판단은 보류

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 8층 801호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기상 핵심은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당 채권최고액 1,500,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2012년의 신한저축은행 근저당과 영풍전자 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다.

문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 기재는 70건이지만, 이 가운데 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 69명입니다. 대부분은 말소기준 이후 전입이지만, 이규복만 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층801호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 9층 건 내 8층 801호
소유자양지은
감정가 / 최저가81,000,000원 / 19,448,000원 (4회 유찰)
청구금액2,614,263,078원
말소기준2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당 · 채권최고액 1,500,000,000원
매각기일2026.09.17

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자를 먼저 봐야 한다

✅ 등기상 구조 2012.09.21 신한저축은행 근저당 3,250,000,000원과 2012.10.02 영풍전자 전세권 372,000,000원은 이미 말소되어 현재 인수권리로 볼 대상이 아닙니다. 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당입니다.
⛔ 등기상 소멸과 점유상 인수는 별개 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준일인 2013.09.04보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이라 현재 자료만으로 대항력의 최종 성립과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 최저매각가 19,448,000원만을 실질취득가로 보면 안 됩니다.

② 임차인 — 실제 69명, 승계 중복 1건

대부분의 전입은 말소기준 이후입니다. 다만 점유부분이 ‘미상’인 기재가 많아 801호와의 실제 점유관계는 입찰 전 매각물건명세서·현황조사 원본에서 호별로 다시 대조해야 합니다. 특히 이규복은 말소기준 전 전입자로 별도 확인이 필요합니다.

성명점유부분전입일확정일자보증금배당요구대항력우선변제승계
⚠️ 승계 중복은 보증금 합산 금지 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로 표시되어 있습니다. 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 현황상 기재 70건 중 이를 제외한 실제 임차인은 69명입니다.

③ 가격 — 감정가의 24%여도 ‘싸다’고 말할 수 없는 이유

감정가 81,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 19,448,000원, 감정가 대비 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 13,613,600원, 6회 유찰 시 9,529,520원입니다.

그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않았고, 더 중요한 것은 말소기준 전 전입자인 이규복의 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 실질취득가는 매각대금에 실제 인수되는 보증금을 더해 판단해야 합니다.

⚠️ 다회유찰 자체가 경고 신호 도원스위트빌1차의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회, 낙찰률은 9.77%입니다. 이 사건도 이미 4회 유찰됐습니다. 낮은 최저가는 장점처럼 보이지만, 원룸형 도시형생활주택의 환금성과 복잡한 점유관계를 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 19,448,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-750,064원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원18,697,936원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 시나리오의 근저당 미배당액은 1,481,302,064원입니다. 5회 유찰 시 1,487,031,445원, 6회 유찰 시 1,491,042,011원으로 증가합니다. 이 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로, 선순위 전입자의 실제 인수 여부까지 0원이라고 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.

매각대금 배분 (현재 19,448,000원)
회차별 근저당 미배당
유찰이 이어질수록 매각대금은 내려가지만 근저당 미배당은 커집니다. 선순위 전입자의 미상 보증금 위험은 별도로 확인해야 합니다.
⛔ 핵심 결론 현재 배당표의 ‘매수인 인수 0원’ 수치만 보고 권리상 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 이규복의 전입일이 확인되고 보증금·확정일자가 미상이므로, 실제 인수금액은 미상으로 두는 것이 안전합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
  • 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10m 내외, 동측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역 · 장방형 평지 · 대지 526.9㎡ · 공시지가 2,634,000원/㎡입니다.
  • 단지. 도원스위트빌1차 63세대, 2012.09.03 준공입니다.
  • 환금성. 원룸형 도시형생활주택이고 단지 경매 평균 유찰이 3.2회로 나타나므로, 낮은 최저가와 별개로 재매각성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22 전입으로 말소기준 전입니다. 보증금·확정일자·실제 801호 점유 여부를 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
  • 실질취득가 재계산. 확인된 인수보증금이 있다면 낙찰가 19,448,000원에 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
  • 호별 점유관계 대조. 점유부분이 미상인 사람이 많고, 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 기재돼 있습니다. 801호 관련자를 구분해야 합니다.
  • 승계 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 기재이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
  • 배당요구 확인. 위재옥·송정배·조영훈·윤태경·강아롬·이경순·선주현·우용화·손희대·황용석·고재권·장성욱 등 배당요구가 확인되는 사람들의 최종 채권신고 내용을 대조해야 합니다.
  • 낮은 최저가 착시 경계. 감정가 대비 24.01%이지만 시세 실거래 비교자료가 없고 선순위 전입 리스크가 남아 있어 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 최저가”보다 “미상 인수액”이 먼저다

이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 81,000,000원에서 네 번 유찰되어 19,448,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2013.09.04 말소기준보다 앞선 2013.08.22 전입자 이규복이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 보는 것이 맞습니다.

실질취득가는 단순히 19,448,000원이 아니라 19,448,000원 + 실제 인수되는 금액입니다. 그 금액을 확인하기 전에는 감정가 대비 24.01%라는 숫자도 투자 메리트의 근거가 되지 못합니다. 여기에 4회 유찰, 원룸형 도시형생활주택, 다수 점유기재까지 겹칩니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 가격 판단도 보류. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 전입자의 실체와 보증금입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각 관련 자료·감정요항 및 제공된 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등은 배당 계산에 반영되지 않을 수 있으며, 점유부분과 임대차관계가 미상인 사람은 실제 목적물과의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 대조하고 필요시 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층801호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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