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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 21,338,345원 ~ 25,982,528원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 19,448,000원
D 매력지수38 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
19,448,000 1,944만 감정가 81,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
194만원
최저가의 10% · 1,944,800원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 19,448,000원까지 내려왔지만 이규복의 선순위 전입 가능성과 미상 보증금 때문에 실질 인수액 확인이 먼저입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)

4회 유찰로 감정가 24%까지 내려왔지만, ‘인수액 미상’이 가격보다 먼저다 — 도원스위트빌 603호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층603호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 19,448,000원 · 4회 유찰 · 매각기일 2026.09.17
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매력지수 D등급 · 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 선순위 전입 가능 임차인의 보증금이 미상이라 실질취득가를 확정할 수 없음
이규복의 2013.08.22 전입이 2013.09.04 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자·점유부분이 미상이며, 현재 4회 유찰로 단지 평균 유찰 3.2회를 웃돌고 낙찰률도 9.77%여서 가격 할인만으로 위험을 상쇄하기 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 24.01% 🔁 4회 유찰 👥 실제 임차인 신고 69명 ⚠️ 인수액 미상
한 줄 평 감정가 81,000,000원이 4회 유찰돼 최저가가 19,448,000원까지 내려왔지만, 말소기준일 2013.09.04보다 먼저 전입한 이규복(2013.08.22)의 보증금이 미상입니다. 점유부분도 미상이므로 본건 603호와의 대응관계를 먼저 확인해야 하며, 대응관계가 확인될 경우 대항력 및 인수액을 확정하기 전에는 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
81,000,000원
19,448,000원
4회 유찰
실질취득
19,448,000원 + 미상
이규복 보증금 확인 필요
매수인 인수
확정 불가
배당표상 0원이나 선순위 전입 보증금 미상
핵심지표
24.01%
현재 최저가 ÷ 감정가

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 6층 603호입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이고, 사건 용도는 다세대입니다. 2013.09.04 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 점유·임차관계에 있습니다.

현황조사에는 임차 관련 신고가 매우 많이 잡혀 있습니다. 총 등재 70건 중 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인 신고는 69명입니다. 특히 이규복은 말소기준일보다 앞선 2013.08.22 전입이지만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층603호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은
감정가 / 최저가81,000,000원 / 19,448,000원 (4회 유찰)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
등기 발급일2026.08.26

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

현재 말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당 1,500,000,000원입니다. 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.01.15 경매개시결정과 2025.07.04 안산시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표시돼 있습니다.

⚠️ 근저당 이전등기 확인 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당에는 2024.10.17 농업협동조합자산관리회사로의 확정채권양도에 따른 이전등기가 있습니다. 등기상 말소기준 근저당 자체는 매각으로 소멸 표시돼 있으므로, 이전등기를 별도의 신규 선순위 권리로 중복 계산하면 안 됩니다.

② 임차인 — 실제 신고 69명, 선순위 전입 1명이 핵심

현황조사상 등재 70건 가운데 LI HUGUO는 JIN YUZI에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금이 아닙니다. 실제 임차인 신고는 69명입니다. 대부분 점유부분이 미상이고, 일부는 802호·909호 전체로 특정돼 있어 본건 603호와 각 신고자의 실제 점유관계를 대조해야 합니다.

⛔ 이규복 — 대항력 가능·미상 전입일은 2013.08.22로 말소기준일 2013.09.04보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 본건 603호 점유 여부와 보증금 원금을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
이름점유부분전입일확정일자보증금배당요구대항력승계
JIN YUZI미상2022.09.05미상없음
이혜용미상2020.04.22미상없음
JIN YONGQI미상2022.09.16미상없음
김한별미상2022.02.18미상없음
최춘실미상2022.08.16미상없음
LI YUHUA미상2016.11.09미상없음
ZHANG ZHONGYU미상2016.09.20미상없음
LI HUGUO미상2023.02.10별도 합산 금지없음JIN YUZI 승계
이철민미상2021.02.04미상없음
심민석미상2019.02.14미상없음
최규만미상2022.04.25미상없음
심준호미상2021.10.12미상없음
김혜경미상2024.01.19미상없음
ZHENG RANJUN(정연준)미상2016.08.05미상없음
ZHENG RANZHE미상2020.11.06미상없음
LI SHUNQIN미상2017.05.12미상없음
이민지미상2023.02.03미상없음
김성호미상2018.04.27미상없음
오영환미상2022.10.12미상없음
김진우미상2019.07.17미상없음
이기쁨미상2021.12.27미상없음
위재옥미상2019.02.25미상2024.01.29없음
김영주미상2024.01.02미상없음
정융성미상2019.11.18미상없음
이지민미상2021.12.22미상없음
JIANG DONGZHEN미상2020.02.07미상없음
송정배미상2020.07.27미상2024.02.13없음
김동원미상2020.02.03미상없음
박성진미상2021.10.12미상없음
조영훈미상2022.08.29미상2024.02.01없음
최호진미상2021.05.03미상없음
이건동미상 · 주거2022.07.012022.06.14미상2024.01.30없음
김민석미상2022.12.02미상없음
신춘희미상2018.11.02미상없음
FANG SHENGZHI미상2021.06.21미상없음
메디푸 솔로몬게타츄미상2023.03.22미상없음
김현재미상2020.08.28미상없음
김승우미상2021.03.26미상없음
이규복미상2013.08.22미상가능·미상
신현석미상2019.12.16미상없음
윤태경미상2021.07.02미상2024.01.23없음
권미경미상2021.04.26미상없음
박시일미상2021.10.08미상없음
박승국미상2022.06.07미상없음
김소휘미상2019.05.17미상없음
연해용미상2022.04.05미상없음
김민준미상2018.04.26미상없음
강아롬미상2022.04.15미상2024.01.29없음
이진아미상2022.04.05미상없음
이경순미상2022.02.21미상없음
정희규802호 전체2021.06.284,500원없음
전여정미상2021.05.18미상없음
전형수미상2023.10.06미상없음
선주현미상2023.03.30미상2024.03.06없음
LI JINHUA미상2023.07.20미상없음
JIN SHENGJUN미상2023.10.27미상없음
JIN CHENGRI미상2022.10.20미상없음
최택영미상2022.02.11미상없음
우용화미상2018.07.23미상2024.01.29없음
손희대미상2018.04.26미상2024.02.06없음
박세훈미상2022.03.25미상없음
김수연미상2020.09.08미상없음
황용석미상2019.02.28미상2024.02.02없음
오헌상미상2021.12.01미상없음
고재권미상2023.05.15미상2024.02.16없음
JIN YINGSHAN미상2021.09.06미상없음
JIN CHENGSHI미상2021.09.06미상없음
이룡화미상2022.10.20미상없음
장성욱미상2018.11.12미상2024.01.19없음
LI YUJIN909호 전체2016.11.0868,250,000원없음

표시된 대항력 판정은 전입일과 2013.09.04 말소기준일을 우선 비교한 것입니다. 이규복은 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 보증금에 합산하지 않습니다.

③ 가격 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 81,000,000원, 현재 최저가는 19,448,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 4회 유찰됐고, 도원스위트빌1차의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회, 낙찰률은 9.77%입니다.

하지만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 현재 가격이 시장가격 대비 어느 정도인지 수치로 확정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 선순위 전입 가능성이 있는 이규복의 보증금이 미상이라는 점입니다. 실제로 본건 603호의 대항력 있는 임차인으로 확인되고 보증금이 남는다면, 실질취득가는 최저가 19,448,000원에 인수되는 미배당 보증금을 더해 계산해야 합니다.

⛔ 최저가 19,448,000원만 보고 가격 메리트를 계산하면 안 됨 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 표시하지만, 이규복의 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 실질 인수액은 아직 확정할 수 없으며, 보증금 확인 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 19,448,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용750,064원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원18,697,936원
잔여 · 소유자 교부0원
근저당 미배당1,500,000,000원1,481,302,064원

배당 시뮬레이션은 현재 매각가 19,448,000원을 기준으로 집행비용 750,064원, 근저당 배당 18,697,936원, 소유자 잔여 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이규복의 보증금이 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원 표시만으로 실질 인수액이 0원이라고 확정하면 안 됩니다.

매각대금 배분 (현재 19,448,000원)
집행비용 750,064원 · 근저당 예상배당 18,697,936원.
회차별 미배당
실거래 금액이 없어 감정가/실거래 비교 대신 각 유찰 시나리오의 근저당 미배당액을 표시합니다.
⚠️ 유찰이 더 진행돼도 채권 부족은 확대 현재 4회 유찰 시 근저당 미배당은 1,481,302,064원, 5회 유찰 시 1,487,031,445원, 6회 유찰 시 1,491,042,011원입니다. 매각대금이 내려갈수록 근저당권자에게 돌아가는 배당액은 감소합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 선부중학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 526.9㎡, 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 포함되고 도로 및 소로1류에 접합니다.
  • 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
  • 환금성 지표. 도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 준공이며 경매물건 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 9.77%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복과 603호의 점유관계 확인. 점유부분이 미상이므로 실제 본건 점유자인지부터 확인해야 합니다.
  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 인수 여부 판단의 핵심입니다.
  • 보증기관 승계 중복 제거. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 신고로 별도 보증금이 아닙니다.
  • 호수 대응관계 대조. 임차인 신고 대부분의 점유부분이 미상이고, 정희규는 802호 전체, LI YUJIN은 909호 전체로 표시돼 있습니다.
  • 배당표의 인수 0원만 믿지 않기. 임차보증금 자료가 완결되지 않아 실질 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
  • 가격 비교 보류. 최근 실거래 금액이 없어 최저가 19,448,000원이 실제 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
  • 다회유찰 반영. 현재 4회 유찰로 단지 평균 유찰 3.2회를 이미 웃돌고 있습니다.

맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 ‘미상’이다

감정가 81,000,000원에서 최저가 19,448,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 매력처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자만으로 판단하면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 이규복의 2013.08.22 전입이 있고, 보증금·확정일자·점유부분이 모두 확인되지 않았습니다. 실제 본건 603호의 대항력 임차인으로 확인될 경우에는 낙찰가 외에 미배당 보증금 인수까지 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.

등기상 후순위 경매개시결정과 안산시 압류는 소멸 구조이고, 보증기관 승계 1건도 JIN YUZI 보증금의 중복신고라 별도 합산하지 않습니다. 그럼에도 임차관계의 핵심 금액이 확인되지 않은 상태에서 현재 최저가만 보고 “싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 가격은 낮지만 권리비용은 아직 미확정. 이 물건은 입찰가 계산보다 먼저 이규복의 603호 점유 여부와 보증금 확인이 필요한 사건입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각물건명세서·배당 시뮬레이션·감정평가 및 경매 통계에 기초한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았고, 보증금·점유부분이 확인되지 않은 임차관계는 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다. 본 리포트는 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 점유·임대차관계 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 6층603호 (선부동,도원스위트빌)

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