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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 66,211,250원 ~ 80,556,000원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,082건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,564건 · 2026.04.15~2026.09.11 매각 실적 기준 (산출 2026.09.13)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 61,250,000원
D 매력지수38 D-4 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
61,250,000 6,125만 감정가 125,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-4
안산지원 10:30
입찰 보증금
612만원
최저가의 10% · 6,125,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.25억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 61,250,000원은 감정가의 49%지만, 2013.08.22 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-4). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)

감정가 49%까지 내려왔지만, 선순위 전입자의 보증금이 미상 — 안산 도원스위트빌 407호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층407호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 125,000,000원 · 최저매각가 61,250,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.17
📉 감정가 49% 🔁 2회 유찰 💰 매수보증금 20% ⚠️ 선순위 전입 2013.08.22
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매력지수 D등급 · 감정가 49%까지 유찰됐지만 2013.08.22 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실질취득가와 인수액을 확정할 수 없는 확인 우선 물건
말소기준 이후 등기는 소멸형이지만 이규복의 선순위 전입·보증금 미상, 다수 점유자와 407호 대응관계 불명확, 재매각·매수보증금 20%, 단지 평균 3.2회 유찰이 겹쳐 가격보다 권리확인이 우선입니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 가격보다 먼저 볼 것은 2013.08.22 전입한 이규복입니다. 말소기준권리인 2013.09.04 근저당보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상입니다. 따라서 61,250,000원만 보고 실질취득가가 싸다고 판단할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
125,000,000원
최저가 61,250,000원 · 2회 유찰
실질취득
확정 불가
61,250,000원 + 선순위 보증금 미상
매수인 인수
미상
이규복 · 2013.08.22 전입
핵심지표
49% · 20%
재매각 · 특별매각조건

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 4층 407호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 125,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 61,250,000원입니다. 등기상 소유자는 양지은이고, 말소기준권리는 2013.09.04 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권입니다.

등기만 보면 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유관계가 단순하지 않습니다. 현황조사 명단에는 다수의 전입자가 잡혀 있고, 그 가운데 이규복은 말소기준권리보다 앞선 2013.08.22 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 부정할 수 없고, 매수인 인수액도 지금 단계에서는 확정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층407호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건
소유자양지은
감정가 / 최저가125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
특별매각조건재매각 · 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 확인형

말소기준은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 서울경기양돈축산업협동조합 명의 근저당도 설정됐고, 2024.01.15 임의경매개시결정, 2025.07.04 안산시 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸 대상입니다. 기존 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다.

⛔ 핵심 선순위 점유 리스크 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준권리인 2013.09.04보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수도, 반대로 “인수 0원”으로 단정할 수도 없습니다. 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 보증금 인수 가능액 미상입니다.

② 임차·점유 현황 — 신고 목록상 실제 임차인 69명

현황조사 목록에는 70건이 확인되지만, LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 신고 목록상 실제 임차인은 69명입니다. 다수의 점유 부분이 미상이고, 802호 전체·909호 전체로 특정된 신고도 포함돼 있어 407호와 각 전입자의 실제 점유 대응관계를 원본으로 다시 대조해야 합니다.

성명점유부분전입일보증금대항력우선변제승계 / 비고
JIN YUZI미상2022.09.05미상없음미상LI HUGUO 승계신고 대상
이혜용미상2020.04.22미상없음미상
JIN YONGQI미상2022.09.16미상없음미상
김한별미상2022.02.18미상없음미상
최춘실미상2022.08.16미상없음미상
LI YUHUA미상2016.11.09미상없음미상
ZHANG ZHONGYU미상2016.09.20미상없음미상
LI HUGUO미상2023.02.10미상없음미상승계 중복 JIN YUZI 보증금
이철민미상2021.02.04미상없음미상
심민석미상2019.02.14미상없음미상
최규만미상2022.04.25미상없음미상
심준호미상2021.10.12미상없음미상
김혜경미상2024.01.19미상없음미상
ZHENG RANJUN(정연준)미상2016.08.05미상없음미상
ZHENG RANZHE미상2020.11.06미상없음미상
LI SHUNQIN미상2017.05.12미상없음미상
이민지미상2023.02.03미상없음미상
김성호미상2018.04.27미상없음미상
오영환미상2022.10.12미상없음미상
김진우미상2019.07.17미상없음미상
이기쁨미상2021.12.27미상없음미상
위재옥미상2019.02.25미상없음미상배당요구 2024.01.29
김영주미상2024.01.02미상없음미상
정융성미상2019.11.18미상없음미상
이지민미상2021.12.22미상없음미상
JIANG DONGZHEN미상2020.02.07미상없음미상
송정배미상2020.07.27미상없음미상배당요구 2024.02.13
김동원미상2020.02.03미상없음미상
박성진미상2021.10.12미상없음미상
조영훈미상2022.08.29미상없음미상배당요구 2024.02.01
최호진미상2021.05.03미상없음미상
이건동미상2022.07.01미상없음미상
김민석미상2022.12.02미상없음미상
신춘희미상2018.11.02미상없음미상
FANG SHENGZHI미상2021.06.21미상없음미상
메디푸 솔로몬게타츄미상2023.03.22미상없음미상
김현재미상2020.08.28미상없음미상
김승우미상2021.03.26미상없음미상
이규복미상2013.08.22미상가능·미상미상말소기준보다 선순위
신현석미상2019.12.16미상없음미상
윤태경미상2021.07.02미상없음미상배당요구 2024.01.23
권미경미상2021.04.26미상없음미상
박시일미상2021.10.08미상없음미상
박승국미상2022.06.07미상없음미상
김소휘미상2019.05.17미상없음미상
연해용미상2022.04.05미상없음미상
김민준미상2018.04.26미상없음미상
강아롬미상2022.04.15미상없음미상배당요구 2024.01.29
이진아미상2022.04.05미상없음미상
이경순미상2022.02.21미상없음미상
정희규802호 전체2021.06.284,500원없음미상407호와 점유 대응 확인 필요
전여정미상2021.05.18미상없음미상
전형수미상2023.10.06미상없음미상
선주현미상2023.03.30미상없음미상배당요구 2024.03.06
LI JINHUA미상2023.07.20미상없음미상
JIN SHENGJUN미상2023.10.27미상없음미상
JIN CHENGRI미상2022.10.20미상없음미상
최택영미상2022.02.11미상없음미상
우용화미상2018.07.23미상없음미상배당요구 2024.01.29
손희대미상2018.04.26미상없음미상배당요구 2024.02.06
박세훈미상2022.03.25미상없음미상
김수연미상2020.09.08미상없음미상
황용석미상2019.02.28미상없음미상배당요구 2024.02.02
오헌상미상2021.12.01미상없음미상
고재권미상2023.05.15미상없음미상배당요구 2024.02.16
JIN YINGSHAN미상2021.09.06미상없음미상
JIN CHENGSHI미상2021.09.06미상없음미상
이룡화미상2022.10.20미상없음미상
장성욱미상2018.11.12미상없음미상배당요구 2024.01.19
LI YUJIN909호 전체2016.11.0868,250,000원없음미상407호와 점유 대응 확인 필요
⚠️ 보증기관 승계는 별도 임차인으로 합산 금지 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금에 대한 대위·승계 중복신고입니다. 별도의 보증금이나 별도의 실제 임차인으로 더하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 61,250,000원으로 감정가 125,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않고, 도원스위트빌1차의 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.

더 중요한 것은 실질취득가입니다. 이규복의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가 61,250,000원에 실제 인수액이 추가될 수 있으므로 실질취득가 자체를 확정할 수 없습니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 “49% 낙찰가”를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.

⚠️ 재매각 + 특별매각조건 이 사건은 재매각이고 매수보증금이 20%인 특별매각조건입니다. 일반적인 입찰보다 자금 구속과 실수 리스크가 커지므로, 선순위 점유관계 확인 전에 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,502,500원
2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원59,747,500원
3. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합1,500,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 가정에서 근저당 채권 합계 3,000,000,000원 중 59,747,500원만 배당되고, 미배당은 2,940,252,500원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원 표시는 이규복의 선순위 전입·보증금 미상 위험을 확정적으로 해소하는 근거가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 61,250,000원)
회차별 채권 미배당
실거래 금액이 없어 가격 비교 대신 현재·3회·4회 유찰 시 채권 미배당 규모를 표시합니다.
✅ 등기 관점 말소기준권리는 2013.09.04 근저당이고, 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 신한저축은행 근저당·영풍전자 전세권도 현재 인수 대상이 아닙니다.
⛔ 점유 관점 핵심은 등기가 아니라 2013.08.22 전입한 이규복의 보증금입니다. 보증금·확정일자·407호 실제 점유 대응관계를 확인하지 않은 채 인수 0원으로 입찰가를 계산하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
  • 입지. 선부중학교 남동측 인근이며 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등이며 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건으로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
  • 환금성. 도원스위트빌1차는 63세대, 2012.09.03 준공이며 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회, 낙찰률은 9.77입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 보증금 확인. 2013.08.22 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
  • 407호 점유자 특정. 다수 점유부분이 미상이고 802호·909호 전체로 특정된 신고도 있어 각 전입자가 실제 407호와 연결되는지 확인해야 합니다.
  • 보증기관 중복 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 신고이므로 보증금을 별도로 더하지 않습니다.
  • 49% 착시 경계. 실거래 금액이 확인되지 않고 실질 인수액도 미상이라 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
  • 재매각 조건. 특별매각조건 매수보증금 20%를 입찰자금 계획에 반영해야 합니다.
  • 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “49%보다 먼저, 선순위 보증금”

이 물건은 감정가 125,000,000원에서 61,250,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 2013.08.22 전입한 이규복이 말소기준권리보다 앞서고, 보증금이 미상이기 때문입니다. 이 보증금이 확인되지 않는 한 매수인의 실질취득가는 확정되지 않습니다.

등기상 후순위 권리는 소멸형이지만, 점유관계는 확인이 필요한 사건입니다. 게다가 재매각·매수보증금 20%, 단지 평균 유찰 3.2회라는 조건도 겹칩니다. 따라서 이 사건의 순서는 “싸 보이니 입찰”이 아니라 “선순위 점유·보증금 확인 → 407호 점유 대응 확인 → 그 다음 가격 계산”입니다. 현재 단계에서는 권리 확인 전 가격 매력도 판단을 보류하는 것이 맞습니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각 관련 정보·감정평가 자료를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제·실제 점유관계·미확인 임대차 조건 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금과 대항력은 원본 매각물건명세서·주민등록·임대차계약 관계를 직접 대조해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층407호 (선부동,도원스위트빌)

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