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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 43,150,968원 ~ 52,243,947원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 시·도 표본 1,060건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 39,690,000원
D 매력지수38 D-5 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
39,690,000 3,969만 감정가 81,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
396만원
최저가의 10% · 3,969,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 매각 임박 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 39,690,000원·감정가 49%의 재매각이지만, 이규복의 2013.08.22 선순위 전입과 미상 보증금 때문에 실제 인수액을 먼저 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)

최저가 49%라도 인수액은 미확정 — 안산 도원스위트빌 803호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층803호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 39,690,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.17 · 재매각
💰 39,690,000원 📉 감정가 49% 🔁 2회 유찰 🔐 매수보증금 20%
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매력지수 D등급 · 감정가 49%까지 내려왔지만 2013.08.22 전입 이규복의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 인수액을 확정할 수 없는 재매각 다세대
말소기준 2013.09.04보다 앞선 이규복 전입이 있고 보증금·확정일자·점유부분이 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남는다. 배당모형상 인수 0원은 확정값이 아니며, 실거래 금액 비교 없이 감정가 49%만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고 재매각·매수보증금 20% 조건도 있어 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 81,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 39,690,000원까지 내려온 재매각 물건입니다. 그러나 가격보다 먼저 볼 것이 있습니다. 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준인 한국양봉농업협동조합 근저당 2013.09.04보다 빠르고, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이규복은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 배당모형의 매수인 인수 0원을 실제 인수액 확정값으로 볼 수 없습니다. 재매각 특별매각조건으로 매수보증금 20%도 적용됩니다.
감정가
81,000,000원
다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
현재 최저가
39,690,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
매수인 인수
0원(배당모형)
이규복 보증금 미상 · 실제 인수액 미확정
핵심 조건
20%
재매각 · 특별매각조건 매수보증금

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 8층 803호입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 소유자는 양지은이고, 등기부상 말소기준권리는 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다.

등기부만 보면 말소기준보다 앞선 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자주식회사 전세권이 있었지만 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 2013년 근저당 이후 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사 기록 중 이규복의 전입일이 말소기준일보다 빠르기 때문에 보증금과 실제 점유·임대차 관계 확인 전에는 매수인 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층803호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구액2,614,263,078원
매각기일2026.09.17
매각조건재매각 · 특별매각조건 매수보증금 20%

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 먼저

말소기준은 을구 3번 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 2012.09.21 설정된 신한저축은행 근저당권 3,250,000,000원은 2013.09.04 해지로 이미 말소됐고, 2012.10.02 영풍전자주식회사 전세권 372,000,000원도 2014.10.15 일부해지로 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 매수인이 새로 인수하는 구조는 아닙니다.

⛔ 핵심: 이규복 전입 2013.08.22 이규복의 전입일은 말소기준 2013.09.04보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 미상이므로 대항력 있다고 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 배당 후 남는 보증금이 얼마인지 계산할 수 없으므로 실제 실질취득액 역시 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.

말소기준 근저당은 2024.10.17 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 2024.01.15 임의경매개시결정과 2025.07.04 안산시 압류는 말소기준 이후입니다. 따라서 등기상 후순위 권리보다 선순위 가능성이 있는 점유자의 임대차 내용 확인이 이번 물건의 권리분석 핵심입니다.

② 임차·점유관계 — 실제 기록 69명, 선순위 가능성은 이규복

현황조사에는 다수의 전입·점유 기록이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 중복 신고이므로 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 이를 제외한 실제 임차인·점유자 기록은 69명입니다. 그중 말소기준보다 앞선 전입은 이규복이며, 나머지 기록은 말소기준 이후 전입입니다.

이름전입일점유부분보증금대항력우선변제승계 / 비고
이규복 2013.08.22 미상 미상 가능·미상 미상 말소기준 이전 전입 · 보증금 미상
JIN YUZI 2022.09.05 미상 미상 없음 미상 LI HUGUO가 보증금 대위·승계
LI HUGUO 2023.02.10 미상 미상 없음 미상 대위·승계 JIN YUZI 중복 신고
위재옥 2019.02.25 미상 미상 없음 배당요구 2024.01.29 배당요구
송정배 2020.07.27 미상 미상 없음 배당요구 2024.02.13 배당요구
조영훈 2022.08.29 미상 미상 없음 배당요구 2024.02.01 배당요구
윤태경 2021.07.02 미상 미상 없음 배당요구 2024.01.23 배당요구
강아롬 2022.04.15 미상 미상 없음 배당요구 2024.01.29 배당요구
선주현 2023.03.30 미상 미상 없음 배당요구 2024.03.06 배당요구
우용화 2018.07.23 미상 미상 없음 배당요구 2024.01.29 배당요구
손희대 2018.04.26 미상 미상 없음 배당요구 2024.02.06 배당요구
황용석 2019.02.28 미상 미상 없음 배당요구 2024.02.02 배당요구
고재권 2023.05.15 미상 미상 없음 배당요구 2024.02.16 배당요구
장성욱 2018.11.12 미상 미상 없음 배당요구 2024.01.19 배당요구
정희규 2021.06.28 802호 전체 4,500원 없음 미상 803호가 아닌 802호로 기재
LI YUJIN 2016.11.08 909호 전체 68,250,000원 없음 미상 803호가 아닌 909호로 기재
전여정 2021.05.18 미상 미상 없음 미상 현황조사·매각물건명세서 확인

표는 권리판단에 직접 필요한 선순위 전입, 대위·승계, 배당요구 및 호실이 특정된 기록을 중심으로 정리했습니다. 나머지 실제 임차인·점유자 기록도 모두 2013.09.04 이후 전입으로 표시돼 있습니다.

⚠️ ‘69명’ 자체보다 803호와의 연결관계가 중요 다수 기록의 점유부분이 미상이고, 일부는 802호·909호처럼 다른 호실이 명시돼 있습니다. 대상은 803호이므로 실제 803호 점유자와 임대차 계약 당사자를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 특정해야 합니다. 특히 이규복이 실제 803호 점유자인지 여부는 인수 위험 판단을 좌우합니다.

③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 39,690,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

도원스위트빌1차는 2012.09.03 사용승인된 63세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 이 사건도 이미 2회 유찰됐고 현재는 재매각입니다. 낮아진 최저가보다 중요한 것은 선순위 가능 임차보증금이 존재하는지와 실제 거래가격을 함께 확인하는 것입니다.

⛔ 실질취득액을 39,690,000원으로 고정하면 안 됨 배당계산은 매수인 인수액을 0원으로 놓고 있지만, 이규복의 보증금이 미상이라 실제 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 만약 매수인이 승계해야 할 보증금이 확인되면 실질취득비용은 낙찰가 + 그 인수액으로 올라갑니다. 따라서 현 단계에서는 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,114,420원
2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합1,500,000,000원38,575,580원
잔여 · 소유자 교부-0원
근저당 미배당1,500,000,000원1,461,424,420원

현재 회차 배당모형은 집행비용 1,114,420원을 공제한 뒤 근저당권자에게 38,575,580원을 배당하고, 1,461,424,420원이 미배당되는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수 0원은 이규복의 미상 보증금을 반영하지 못한 모형값이므로 확정 인수액으로 사용하면 안 됩니다.

회차매각가근저당 배당미배당모형상 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% 39,690,000원 38,575,580원 1,461,424,420원 0원
3회 유찰 시 · 감정가 34% 27,783,000원 26,882,906원 1,473,117,094원 0원
4회 유찰 시 · 감정가 24% 19,448,100원 18,698,034원 1,481,301,966원 0원
매각대금 배분 (현재 39,690,000원)
집행비용 1,114,420원과 근저당 배당 38,575,580원으로 매각대금 전액이 소진됩니다.
회차별 근저당 미배당
실거래 금액 비교자료가 없어 회차별 미배당액을 표시했습니다. 매각가가 내려갈수록 근저당 미배당은 증가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 선부중학교 남동측 인근이며 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 평지의 가로장방형 토지입니다. 토지면적은 526.9㎡, 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
  • 위반사항. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복 임대차 확인. 2013.08.22 전입, 점유부분·보증금·확정일자 미상입니다. 803호 실제 점유 여부와 계약 내용을 가장 먼저 확인해야 합니다.
  • 인수액 재계산. 배당모형의 0원을 확정값으로 사용하지 말고, 이규복 보증금이 확인되면 미배당 승계액을 다시 계산해야 합니다.
  • 점유자 특정. 다수의 전입 기록이 있고 점유부분이 미상인 사람이 많습니다. 802호·909호처럼 다른 호실로 특정된 기록도 있어 803호와의 관계를 분리해야 합니다.
  • 대위·승계 중복 주의. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
  • 재매각 조건. 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 적용됩니다.
  • 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 49%라도 비교 가능한 실거래 금액 없이 ‘싸다’고 판단하지 말고 실제 매매가격을 별도로 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관계를 직접 대조해야 합니다.
✅ 등기상 정리 포인트 2012년 신한저축은행 근저당과 영풍전자 전세권은 이미 말소됐고, 2013.09.04 말소기준 이후의 경매개시결정·안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⛔ 그러나 ‘등기 깨끗 = 인수 0’은 아님 이 사건은 말소기준보다 앞선 이규복의 전입이 존재합니다. 보증금과 확정일자, 실제 803호 점유 여부가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 가능·미상 위험을 해소하기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 2회 유찰과 재매각, 감정가 49%라는 숫자보다 이 확인이 우선입니다.

맺으며 — “49% 할인보다 선순위 전입이 먼저다”

현재 최저가는 39,690,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건을 단순한 저가 다세대 경매로 보면 안 됩니다. 2013.08.22 전입한 이규복이 2013.09.04 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상이기 때문입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 이 숫자에는 미상 임차보증금이 반영돼 있지 않아 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.

게다가 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 우위도 검증되지 않았습니다. 재매각이며 매수보증금 20%라는 특별조건도 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격이 내려온 사실보다 선순위 가능 임차인의 보증금과 실제 점유관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 그 확인 전에는 최저가만 보고 입찰가를 정하기 어렵습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 실제 임대차관계·점유관계·보증금·확정일자·배당순위·당해세·최우선변제 등에 따라 인수액과 배당결과는 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 8층803호 (선부동,도원스위트빌)

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매각결과

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