목록
특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 농업협동조합자산관리회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 21,338,345원 ~ 25,982,528원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 371건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 1회 · 최저 19,448,000원
D 매력지수38 D-5 유찰 4회

부동산임의경매

2024타경50496 · 안산지원 · 다세대
최저매각가 5차 · 유찰 4회 가격 메리트
19,448,000 1,944만 감정가 81,000,000원
감정가의 25% ▼ 75% 할인
다음 매각기일
09-17 D-5
안산지원 10:30
입찰 보증금
194만원
최저가의 10% · 1,944,800원
감정가 대비
▼ 76.0% 싸게 매수
감정가 8,100만원
최근 결과
4 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 75% 할인 매각 임박 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 19,448,000원은 감정가의 24.01%지만, 선순위 전입 가능성 확인 전에는 실질취득비용과 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 4회 유찰 후 5차 매각기일 대기 중 (D-5). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대(도시형생활주택·원룸형)

감정가의 24.01%까지 내려왔지만, ‘선순위 전입 가능성’부터 확인해야 한다 — 도원스위트빌 304호

수원지방법원 2024타경50496 · 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층304호 (선부동,도원스위트빌)
감정가 81,000,000원 · 최저매각가 19,448,000원 · 4회 유찰 · 매각기일 2026.09.17
💰 81,000,000원 감정가 🏷️ 19,448,000원 최저가 🔁 4회 유찰 ⚠️ 선순위 전입 1건 가능·미상
38
매력지수 D등급 · 감정가의 24.01%까지 유찰됐지만 이규복의 2013.08.22 선순위 전입 가능성과 304호 점유·보증금 미상이 해소되지 않아 보수적 접근이 필요한 물건
4회 유찰·다세대 원룸형이고 최근 실거래 금액으로 가격 메리트를 검증할 수 없으며, 말소기준 2013.09.04보다 빠른 이규복 전입이 호수·보증금 미상으로 남아 산정상 인수 0원을 실제 인수 0원으로 확정할 수 없어 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 81,000,000원이 4회 유찰돼 19,448,000원까지 내려왔지만, 가격보다 먼저 볼 것은 이규복의 2013.08.22 전입입니다. 말소기준권리 2013.09.04보다 빠르지만 호수·보증금·확정일자가 확인되지 않아 304호에 대한 대항력은 ‘가능·미상’으로 봐야 합니다. 반면 304호에 명시적으로 연결된 김한별의 57,000,000원 임차권등기는 2022.02.18 전입으로 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
감정가
81,000,000원
도시형생활주택(원룸형)
최저가 / 산정상 실질취득
19,448,000원
감정가의 24.01% · 잠재 인수 미상 별도
배당표상 매수인 인수
0원*
이규복 선순위 가능성은 별도 확인
핵심지표
4회 유찰
단지 경매 평균 유찰 3.2회

수원지방법원 2024타경50496. 안산시 단원구 선부동 도원스위트빌 3층 304호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물이고, 기호(1)부터 (63)까지 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 최저가는 19,448,000원으로 감정가 81,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 ‘최저가가 낮다 = 안전하게 싸다’로 접근하면 안 됩니다.

말소기준은 2013.09.04 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원입니다. 대부분의 전입 기록은 이보다 늦어 대항력이 없지만, 이규복은 2013.08.22 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 점유 부분이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 반대로 인수 위험이 없다고 지울 수도 없습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경50496
소재지경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층304호 (선부동,도원스위트빌)
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자양지은 · 단독소유
감정가 / 최저가81,000,000원 / 19,448,000원 (4회 유찰)
사건 청구액2,614,263,078원
말소기준권리2013.09.04 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 · 채권최고액 1,500,000,000원
매각기일2026.09.17

① 권리 흐름 — 핵심은 2013.09.04 이전 전입 여부

등기부상 2012.09.21 신한저축은행 근저당권 3,250,000,000원과 2012.10.02 영풍전자주식회사 전세권 372,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2013.09.04 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 김한별 임차권등기, 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⚠️ 가장 중요한 미확정 변수 — 이규복 이규복의 전입일은 2013.08.22로 말소기준일 2013.09.04보다 빠릅니다. 그러나 점유 부분이 미상이고 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 기록만으로 304호의 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없으며, 304호 점유 여부·임대차계약·보증금을 확인하기 전까지 실질 인수액은 확정할 수 없습니다.

② 임차인 — 304호 직접 연결 기록과 선순위 후보를 분리해서 본다

사건 전체 임차인 기재는 70건이며, 이 가운데 LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 보증금을 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 69명으로 봅니다. 다만 감정평가 대상이 기호(1)부터 (63)까지이고 802호·909호처럼 304호가 아닌 호수도 함께 기재돼 있어, 사건 전체 임차인 수를 곧바로 304호 점유자 수로 해석하면 안 됩니다.

성명점유부분전입 / 확정일자보증금대항력우선변제승계
이규복 미상 2013.08.22 / 미상 미상 가능·미상 미상 해당 없음
김한별 전유부분 전부 2022.02.18 / 2022.01.20 57,000,000원 없음 미상 해당 없음
JIN YUZI 미상 2022.09.05 / 미상 미상 없음 미상 해당 없음
LI HUGUO 미상 2023.02.10 / 미상 별도 합산 없음 없음 미상 JIN YUZI 승계
정희규 802호 전체 2021.06.28 / 미상 4,500원 없음 미상 해당 없음
LI YUJIN 909호 전체 2016.11.08 / 미상 68,250,000원 없음 미상 해당 없음

304호와 등기상 직접 연결되는 김한별 임차권등기는 임차보증금 57,000,000원, 임대차계약일 2022.01.15, 확정일자 2022.01.20, 주민등록·점유개시 2022.02.18입니다. 모두 말소기준권리 2013.09.04보다 늦습니다.

✅ 김한별 임차권은 후순위 김한별의 주택임차권등기는 2025.04.11 등기됐고 보증금은 57,000,000원입니다. 전입·점유개시는 2022.02.18로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음·매각으로 소멸로 정리됩니다.
⛔ 배당표상 인수 0원과 ‘실제 인수 0원’은 아직 같은 말이 아니다 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이규복의 2013.08.22 전입은 선순위이고 점유 호수·보증금이 미상입니다. 이 기록이 실제 304호 임차관계로 확인되면 별도의 인수 검토가 필요하므로, 실질취득비용을 19,448,000원으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 가격 위치 — 24.01%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다

현재 최저매각가는 19,448,000원으로 감정가 81,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰됐고, 도원스위트빌1차의 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.2회입니다. 이 자체는 반복 유찰이 드문 물건이 아니라는 신호입니다.

도원스위트빌1차는 63세대, 사용승인일은 2012.09.03입니다. 비교자료의 대상 면적은 21.45㎡이지만 면적 일치가 확인되지 않았고, 2026.06.25 최근 매각 기록의 거래금액도 확인되지 않습니다. 따라서 이번 사건에서는 최근 12개월 평균·최신 실거래 금액을 근거로 한 가격 메리트 판정이 불가능합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 표현할 근거가 없습니다.

⚠️ 가격 판단의 순서 현재 회차의 숫자는 분명 낮습니다. 그러나 시세 검증이 없고, 선순위 전입 가능성까지 미확정이므로 입찰가 판단은 304호 실점유·보증금 확인과 동일 면적 실거래 확인 이후가 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 19,448,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 - 750,064원
2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 1,500,000,000원 18,697,936원
잔여 · 소유자 교부 - 0원

현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원 중 18,697,936원이 배당되고 1,481,302,064원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 산정표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이규복의 선순위 전입 가능성은 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (현재 19,448,000원)
회차별 근저당 미배당
유찰이 더 진행되면 매각대금이 줄어 근저당 미배당액은 더 커집니다. 그래프의 매수인 인수 계산은 각 회차 모두 0원이지만, 선순위 전입 가능성은 별도 변수입니다.
시나리오매각가근저당 배당미배당산정상 인수
현재 회차 · 4회 유찰 19,448,000원 18,697,936원 1,481,302,064원 0원
5회 유찰 시 13,613,600원 12,968,555원 1,487,031,445원 0원
6회 유찰 시 9,529,520원 8,957,989원 1,491,042,011원 0원

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 선부중학교 남동측 인근이며 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 외벽은 석재 붙임 등, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
  • 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
  • 토지. 토지면적 526.9㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
  • 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등이며 선부중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
  • 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 이규복의 304호 점유 여부. 2013.08.22 전입은 말소기준보다 빠르므로 가장 먼저 확인해야 합니다. 호수가 미상인 상태에서 대항력을 단정하거나 배제하지 마세요.
  • 이규복 보증금·계약관계. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
  • 김한별 임차권등기. 304호 전유부분 전부, 보증금 57,000,000원, 전입 2022.02.18로 확인되며 말소기준권리보다 후순위입니다.
  • 승계 중복신고 제외. LI HUGUO는 JIN YUZI 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
  • 사건 전체 임차인과 304호를 분리. 802호·909호처럼 다른 호수의 임차인 기록도 함께 있으므로, 호수 미상 기록이 실제 304호와 연결되는지 확인해야 합니다.
  • 가격 검증. 19,448,000원은 감정가의 24.01%지만 동일 면적 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
  • 다회 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰, 단지 경매 평균도 3.2회 유찰입니다. 단순 할인폭 외에 점유·임대차·환금성 요인을 함께 보세요.
  • 배당 외 부담 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·세금 자료를 대조해야 합니다.

맺으며 — “24%”보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입이다

이 물건의 숫자만 보면 감정가 81,000,000원에서 19,448,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 최근 실거래 금액을 기준으로 시세 메리트를 검증할 자료가 없고, 무엇보다 2013.08.22 전입한 이규복이 말소기준 2013.09.04보다 앞선다는 점이 남아 있습니다. 호수·보증금·확정일자가 미상이므로 304호 대항력은 가능·미상입니다.

반대로 304호에 직접 등기된 김한별의 57,000,000원 임차권은 전입이 2022.02.18로 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이지만, 그 숫자는 선순위 전입 후보가 실제 304호와 무관하다는 확인까지 마쳐야 비로소 안전하게 사용할 수 있습니다. 이 사건은 가격은 낮지만 권리 확인이 먼저인 물건입니다. 현재 단계의 결론은 “저가 낙찰 후보”가 아니라 “선순위 점유 확인 전 보류”입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가 및 배당 시뮬레이션 내용을 토대로 작성한 권리분석 의견입니다. 당해세·최우선변제·미납 관리비 및 점유관계의 변동 등은 실제 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 호수와 보증금이 확인되지 않은 전입 기록은 원본 임대차자료와 현장 점유를 반드시 대조해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 3층304호 (선부동,도원스위트빌)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고